Увы, но последние тенденции на рынке коммерческой недвижимости свидетельствуют о том, что нас ожидает исход сферы торговли и услуг с первых этажей жилых домов. Куда переселяются многочисленные арендаторы, и что ждет некогда популярную и востребованную нишу street-ритейла?
Недружное соседство
Массовый выкуп квартир на первых этажах и перевод их в статус нежилых помещений начался одновременно с экономическим ростом в начале 2000-х. В то время пока не наблюдалось активного строительства крупных торговых центров, а небогатые предприниматели остро нуждались в торговой инфраструктуре и, не находя ничего подходящего, стали переделывать под свои нужды квартиры, выходящие на людные улицы. Результат не заставил себя ждать. Соседство предпринимателей и жильцов выливалось в многочисленные конфликты. И не всегда в этом случае виноват владелец магазина или парикмахерской.
Потребительский экстремизм набирает обороты, и жильца уже может нервировать просто запах хлеба из находящейся на первом этаже мини-пекарни. И бизнесменам приходится идти на уступки жалобщиков. Жильцы борются за своё спокойствие как могут. Народ обивает пороги разных инстанций, в т.ч. и судебных, зарывшись в ворохе бумажек, постановлений, судебных решений, толку от которых ноль.
Если до последнего момента какого-то серьезного юридического решения таких конфликтов не было, и предприниматель чаще всего отделывался штрафом, то сейчас «закон крепчает». Судя по последним действиям Госдумы, там решили всерьез взяться за бизнес на первых этажах.
Санкции для бизнеса
Многие предприниматели, почуяв ветер перемен и грядущие санкции, уже заметались. Об этом можно судить по количеству объявлений «продам-сдам», которые можно увидеть и в Улан-Удэ. Даже выигрышное расположение в центре города не гарантирует успешность предприятия. Показательный пример - некогда оживленная улица Куйбышева. Еще в начале 2000-ых шустрые предприниматели скупили практически все первые этажи в домах близ Центрального рынка. Торговля шла бойко. В жилых домах открылись магазины одежды, обуви, аптека, закусочные. Все изменилось со строительством развязки Балтахинова-Куйбышева. Прорвав автомобильный нарыв, она закрыла активный доступ потенциальных покупателей. Ручеек клиентов постепенно иссяк.
- С точки зрения закона права граждан в случае с арендой коммерческими структурами помещений в их домах хорошо защищены. Существует очень много регламентов деятельности магазинов, расположенных в жилых домах и существует возможность жильцов решать судьбу коммерческих помещений в их домах и влиять на вид их использования. Если жильцы столкнулись с проблемой круглосуточной разгрузки у продуктового магазина в их доме - то они должны жаловаться и защищать свои права, - советует юрист.
Ни стоматологии, ни кафешки
И с каждым разом законодательная удавка все туже стягивает возможности предпринимателей в нише street-ритейла. Первыми под санкции попали медицинские учреждения, ведь, согласно «Основным санитарным правилам и нормам обеспечения радиационной безопасности», утвержденным Роспотребнадзором в 2010 году, в жилых домах «не допускается размещение источников ионизирующего излучения, кроме рентгенодиагностических аппаратов с цифровой обработкой изображения, применяемых в стоматологической практике». При этом в жилых домах проблематично установить и другое медицинское оборудование, к примеру, компьютерные и магнитно-резонансные томографы. В связи с этим, в Москве, например, в течение 2017 года местные власти планируют вообще закрыть все поликлиники, расположенные в жилых домах, как не соответствующие современным требованиям оказания медицинских услуг. Кроме того, для медицинских организаций действует целый пакет предписаний, которые им необходимо соблюдать, например, есть особые условия по вентиляции и канализации.
Сложно и продуктовым магазинам, и заведениям общепита. Даже такой безобидный вид бизнеса – как антикафе и коворкинги долго в жилом секторе не могут существовать.
- К любым магазинам, расположенным в жилых домах или рядом с ними, применим ряд ограничений, связанный с комфортом жильцов. К салонам техники, естественно, применяется гораздо меньше требований, чем, скажем, к продуктовым магазинам. Причина – специфика бизнеса – в нашем случае это мелкогабаритные товары, которые легки в разгрузке. Также у продуктовых сетей гораздо больше требований с точки зрения санитарных норм. Тем не менее, требования и ограничения есть и у продавцов электроники, - делится директор одного из салонов сотовой связи.
Так как же быть тому, кто планировал покупку коммерческой недвижимости в нише street-ритейла и вообще стоит ли игра свеч?
Минусы street-ритейла
- Основным минусом стрит-ритейла являются большие затраты на открытие и содержание магазина. Потребуется ремонт, смена проводки и освещения, обустройство санузла, перепланировка, отдельный вход. И все это будет сопровождаться множеством нормативных требований, которые нужно будет соблюдать, иначе последует наказание от надзорных органов.
- Нужно быть готовым к общению с контролирующими и надзорными органами, начиная с согласования вывески до организации в любой момент проверки.
- Необходимость самостоятельного решения всех эксплуатационных вопросов и уплаты коммунальных платежей
- Будьте готовы к тому, что придется собрать длинный список различных актов, разрешений и прочей документации.
- Выбирая помещение в жилом доме, учтите ограничения по времени работы. Законодательно оно ограничено - до 23 часов.
- Осмотритесь вокруг. Нахождение рядом с детским садом, школой или шахматным кружком – это красная линия и ограничения по многим направлениям деятельности
- Жалобы жильцов и постоянные проверки Роспотребнадзора прилично попортят нервы.
- Если покупка недвижимости делается с целью инвестирования и дальнейшей сдачи в аренду, остро встает вопрос подыскать хорошего и добросовестного арендатора.
- Проблемы с парковкой. Вполне вероятно, что парковкой для ваших клиентов будут без зазрения совести пользоваться местные жители, а ведь наличие парковки – немаловажный, а порой определяющий фактор для потребителя.
Как угнаться за избалованным потребителем?
Как же быть? Эксперты по недвижимости сходятся во мнении, что будущее – за большими специализированными торговыми и деловыми центрами. Конечно, многим удобно забежать по пути домой в ближайший магазин за булкой хлеба и пакетом молока, и street-ритейл имеет право на жизнь. Но поведение потребителей меняется.
У избалованного потребителя уже есть сильная привязанность к моллам и торговым центрам. На первый план выходят эмоции, которые можно получить как раз таки в большом, красивом, сверкающем и ярком торговом комплексе. Таком, например, как «Арун» в самом центре города. Специалисты оценивают уровень инфраструктуры, функциональности и респектабельности «Аруна» как очень высокий. Об этом свидетельствуют и объемы продаж – порядка 70% площадей проданы под салоны красоты, ретейл, офисы, личные кабинеты, ювелирные магазины, туристические фирмы, офисы крупных федеральных компаний. Собственник, позиционируя здание, особо подчеркивает, что оно несет не только торгово-развлекательную смысловую нагрузку, но и культурную составляющую. Этот комплекс, имеющий необычную архитектуру, вполне может стать достойным внимания тех, кто ищет куда выгоднее инвестировать свои средства
Выбрав для инвестиций торговую площадь или офис в многолюдном развлекательном центре, вы точно не прогадаете и сможете сохранить и приумножить свои средства.
И не забывайте, что в условиях сложной экономической ситуации, инвестиции в коммерческую недвижимость намного выгоднее, нежели в жилую (об этом мы уже писали здесь).
Чек-лист инвестора
- Внимательно изучите экономические факторы: торговые зоны, расположение транспортных развязок, материальное благополучие района, наличие конкурентов.
- Оцените пешеходный (или автомобильного) трафик. Не поленитесь и пересчитайте, сколько людей (или автомобилей) проходит в течение часа мимо центрального входа. Проведите исследование несколько раз в сутки, чтобы определить среднее значение человеческого потока.
- Не упустите из виду дополнительные критерии: освещенность помещения, возможность парковки, площадь помещения, удаленность от остановок общественного транспорта.
- Посмотрите, какой вид открывается из окон? Прекрасный вид из окна тоже имеет значение. Свалки, заброшенные строения, железные дороги, больницы и т.п.
