Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя, даже если на дом упадет метеорит. А вот заработать - запросто! Ведь недвижимость всегда растет в цене.
Они падают!
Однако, как показывает практика, кризисные явления последних лет наложили отпечаток и на сегмент люксовой городской и загородной жилой недвижимости. Бывает, что цены на жилую недвижимость снижаются под влиянием разных факторов.
Проанализировав порталы объявлений о продаже недвижимости, можно увидеть несколько случаев, когда цена не росла, а снижалась. Так, например, на популярном сайте «Домофонд» несколько лет назад появилось объявление о продаже коттеджа в 100-ых кварталах Улан-Удэ за 38 млн. руб. Спустя 3 года объявление о продаже по-прежнему актуально. Правда, цена на коттедж упала до 25 млн. руб., т.е. 56600 рублей за «квадрат». А желающих приобрести коттедж с собственным крытым бассейном, гаражом на 5 автомобилей, оборудованным видеонаблюдением и сигнализацией, так и не нашлось.
Не отстают от коттеджей и квартиры. Самая дорогая квартира в Бурятии стоит 14 млн. руб., площадью 187 кв.м., находится она в элитном доме по ул. Модогоева. Метр таких апартаментов обойдется инвестору в почти в 75 тыс. руб. за квадрат.
По России, с учетом центральных регионов, цена «квадрата» составляет сегодня, в среднем, 61 031 руб. за кв.м.
Зачастую в соотношении "цена-качество" собственники руководствуются не экспертной оценкой недвижимости, а собственными притязаниями и амбициями. Редко можно встретить продавцов с четким представлением о рентабельности и доходности своего предложения.
Ценовой коллапс
Есть ли смысл переплачивать в нынешних условиях? Портал «Домофонд» приводит неутешительную аналитику состояния дел на рынке недвижимости. Республика Бурятия №1 в России по снижению цен на аренду квартир и вместе с тем мы попали в список регионов – лидеров по росту цен на жилую недвижимость. О чем это говорит? Рынок жилой недвижимости перенасыщен. Большинство новостроек Улан-Удэ заселены менее, чем наполовину.
Эксперты прогнозируют в 2017 году дальнейшего снижения рынка жилой недвижимости. Если в 2015–2016 годах рынок недвижимости еще нормально реагировал, и потребители сохраняли платежеспособность благодаря докризисным подушкам безопасности, то в 2017 году запас прочности кончится, и начнется кризис. К сожалению, аналитические данные не дают утешительных прогнозов.
Золотое время для инвестиций в недвижимость, когда она росла в геометрической прогрессии, прошло. Вкладывать деньги в жилье с последующей сдачей квартиры в аренду сейчас невыгодно. Дело в том, что на рынке переизбыток предложения, и доходность будет меньше 7% годовых. Одна из тенденций - люди отдают предпочтение эконом-классу. Ожидается, что покупать станут малогабаритные квартирки и квартиры-студии. Класс комфорт и тем более люксовые апартаменты для приобретения станут рассматривать единицы, поэтому не стоит рассчитывать на крупные сделки.
Дорогие «квадраты»
Жилая недвижимость во все времена представляла для инвесторов особенный интерес. Причины: постоянный спрос и хорошая ликвидность. Кроме того, жилая недвижимость, как правило, всегда была дешевле, чем коммерческая. Помещения для бизнеса и делопроизводства пользуются стабильным спросом. Тысячи мелких, средних и крупных предпринимателей готовы платить аренду за предоставленные площади, а владельцу остаётся лишь получать регулярные дивиденды.
Так ли это в 2017 году?
В сегменте коммерческой недвижимости цена за квадрат варьируется от самых лакомых предложений 37 000 р/кв.м. до необоснованно дорогих - 220 000 р/кв.м. Для сравнения, в среднем по России цена за квадрат составляет 125 450 руб. за кв.м.
Например, в центре Улан-Удэ выставлено на продажу помещение площадью 140 кв.м., в котором до недавнего времени располагался спортивный магазин. Цена составляет 32 млн. руб.
Еще одно 3-этажное здание под коммерческие площади в центре города продается за 97 млн. 955 тыс. руб.
А если пройти поближе к набережной реки Уды, то можно увидеть 4-этажное здание помещений свободного назначения, как называют такую недвижимость риэлторы, выставленное на продажу за 220 млн. рублей.
Российские эксперты уверяют, что в январе 2017 года больше 1000 помещений общей площадью 1316 кв.м и стоимостью порядка 200 млрд. рублей выставлялись на продажу в данном секторе рынка недвижимости. По сравнению с последним месяцем 2016 года цена на такую недвижимость упала примерно на 11%.
Так стоят ли инвестиций такие дорогие объекты? Стоит ли игра свеч?
В условиях всеобщего «затягивания поясов» девелоперы, собственники, инвесторы скрупулезно считают деньги и не готовы, как в «жирные годы», легко расставаться со своими деньгами. Для того, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей, собственники готовы на многое – предлагать особые условия арендаторам, различные компенсации, снижение цены. Сегодня в Улан-Удэ можно приобрести коммерческие площади по вполне экономически обоснованным ценам, которые будут приносить стабильный гарантированный доход. Например, в готовящемся к открытию культурно-деловом центре «Арун» можно приобрести бизнес-площади всего за 37 тыс. руб. за кв. м., что сопоставимо по цене среднестатистической «однушке» в новостройке. Всего от 1 млн. 280 тыс. руб.!
