В современном мире роль договора имеет огромное значение. Ни один серьезный проект не может обойтись без этого правового инструмента. В связи с развитием бизнеса количество предпринимателей, нуждающихся в помещениях, оборудовании и иных средствах для осуществления своей деятельности возрастает. Зачастую нужное помещение отличает высокая стоимость. Или у предпринимателей нет возможности приобрести необходимое имущество, чтобы скорее заняться делом, поэтому они заключают договор аренды. Безусловно, помощь специалистов в составлении, заключении и расторжении договоров позволит свести к минимуму возникновение спорных ситуаций и негативных последствий, но есть перечень простых рекомендаций, которые могут помочь предпринимателям сохранить свой бизнес.
Арбитражный юрист, специалист по договорному праву, член Палаты налоговых консультантов России Бато Дабаев рассказывает о часто встречающихся ошибках у предпринимателей.
Ошибка № 1
Стороны включают в договор условие, что можно расторгнуть его досрочно по основаниям, которые не указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, но не прописывают по каким конкретно.
Отсутствие конкретики не позволяет ссылаться на обстоятельства, не предусмотренные указанными статьями, соответственно расторгнуть договор не получится. К примеру, если в договоре кроме оснований для расторжения договора, которые предусмотрены законом, имеется пункт «договор может быть расторгнут по иным основаниям», но при этом сами основания не указаны, суд сочтет, что договор не содержит самостоятельных оснований для расторжения. Такое часто случается, когда одна из сторон договора утрачивает интерес в использовании арендованного имущества. Отсюда вывод: Нужно прописать в договоре не только порядок расторжения договора, но и сами основания, по которым стороны будут вправе расторгнуть договор, помимо тех, которые установлены в данных статьях.
Ошибка № 2
Арендатор не включает в договор условие, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Если в договоре предусмотрена неустойка (пени) за просрочку внесения арендной платы, и арендатор по тем или иным причинам допустит такую просрочку, арендодатель сможет взыскать с него неустойку даже за период времени, прошедший после окончания срока действия договора.
Соответственно, арендатору нужно настоять на том, чтобы в договоре было следующее условие: «Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон».
Ошибка № 3
Стороны включают в договор условие, что можно досрочно немотивированно отказаться от его исполнения, но не включают условие о выплате компенсации стороной, которая делает это.
В таком случае любая сторона сможет отказаться от исполнения договора, а ее контрагент не получит денежной компенсации за досрочное расторжение, что может существенно повлиять на финансовое состояние организации, нарушить планирование, подвести бизнес-проекты.
Чтобы подобных ситуаций не возникало, нужно прописать в договоре условие о том, что сторона, которая желает отказаться от договора, должна выплатить другой стороне денежную компенсацию.
Ошибка № 4
Арендатор подписывает договор аренды помещения в торговом центре с условием, что он обязуется соблюдать правила центра, а арендодатель имеет право изменять их в одностороннем порядке. При этом до подписания договора арендатор не знакомится с этими правилами.
Правила торгового центра могут предусматривать условия, невыгодные для арендатора:
- особый режим допуска к помещению, который не устраивает арендатора;
- сложные правила согласования с арендодателем рекламной вывески;
- существенные штрафы за совершение работниками арендатора незначительных правонарушений;
- дополнительные основания.
Поэтому до подписания договора аренды необходимо ознакомиться с правилами торгового центра и иными документами, составленными арендодателем в одностороннем порядке. Если условия этих документов не соответствуют запланированным арендатором условиям использования помещения, необходимо составить протокол разногласий и согласовать его с арендодателем.
Целесообразно ограничить возможность арендодателя изменять эти правила в одностороннем порядке. Если это невозможно, то нужно четко согласовать механизм уведомления арендатора о внесенных изменениях и момент, с которого правила в новой редакции становятся обязательными для арендатора.
Ошибка № 5
Арендатор, получив уведомление от арендодателя о повышении арендной платы, сначала платит с учетом повышения, а затем оспаривает действия арендодателя.
Суд не удовлетворит такой иск. В этом случае арендатор путем оплаты повышенного размера арендной платы соглашается с новыми условиями договора.
Вот перечень наиболее встречающихся ошибок предпринимателей, предотвращение которых не требует специальных знаний и позволит обезопасить свою деятельность.
