И в первую очередь это касается жилого комплекса «Фаворит», сооружение которого вело ООО «Зодчий».
Сегодня «Зодчий» банкрот, и совершенно неясно, кто будет (и будет ли вообще) достраивать эти дома, и получат ли люди (около трех сотен семей) свои давно оплаченные квартиры. Ясности с этим нет в том числе и потому, что, как часто бывает, вокруг всего этого вопроса уже накручено много тумана, недомолвок, искажений. Чтобы понять, с чего все началось, как все случилось и чем все это может завершиться, мы и ведем свое расследование.
И сегодня мы обращаемся к одному из участников этой истории, которого нередко упоминают в связи с ООО «Зодчий» - к Николаю Леонидовичу Борисову.
- Николай Леонидович, что вообще из себя представляет ООО «Зодчий»?
- История появления его такова. Есть ОАО «Фаворит», акционером которого является физическое лицо. Этому «Фавориту» принадлежал в Улан-Удэ, по улице Ключевской, участок земли. Собственник решил этот участок продать. Кому можно продать землю в городе? Только строителям. Собственник обратился за содействием ко мне, и мы вместе стали искать покупателя.
Рассматривались два основных претендента – ООО «Байкалжилстрой» и Валерий Убодоев. При встрече Валерий Яковлевич сразу же проявил интерес к проекту, взял время чтобы переговорить с проектировщиками. Поначалу речь шла о том, чтобы он сразу просто купил эту землю. Но сумма продажи ему была не по силам. И он предложил произвести расчет за земельный участок квадратными метрами в построенном на данной земле многоквартирном доме. Юридически корректная и достаточно распространенная форма.
Так в мае 2013 года состоялось соглашение между собственником земли и Валерием Убодоевым, по которому собственник земли обязуется предоставить Убодоеву В.Я. земельный участок в аренду, сроком на 13 месяцев, с условиями пролонгацией до трех лет, под строительство группы жилых домов и административных нежилых зданий, иных обязательств у собственника земли нет по соглашению. Убодоев В.Я. обязуется осуществить строительство первой, второй и третьей очереди строительства (предполагаемая площадь строительства 38 000 кв.м.) на земельном участке в соответствии с условиями и сроками, указанными в соглашении, проектирование, подготовка площадки, получение необходимых разрешений, технических условий, все строительство осуществляется Убодоевым В.Я. самостоятельно и за свой счет. В счет оплаты за земельный участок собственник земли получает 6 000 кв.м. в первой очереди строительства. Убодоев В.Я. получает оставшиеся возведенные на земельном участке площади (32.000 кв.м).
При этом существенным условием заключенного соглашения являлось получение собственником земли 6.000 кв.м. именно сразу в первой очереди строительства (с последующим обменом в возведенных и сданных в эксплуатацию второй и третьей очереди) поскольку после регистрации первого договора долевого участия, земельный участок, переданный в аренду, в последующем не мог быть изъят у застройщика.
- И как рассчитывалась эта доля, что должна была передана собственнику земли?
- Все расчеты делал сам Валерий Убодоев. По его плану, на этом участке можно построить до 40 тысяч квадратных метров жилья. Позже эта цифра была скорректирована до 38 тысяч квадратных метров. Валерий Убодоев рассчитал, что себестоимость строительства составит 26 тысяч рублей за квадратный метр. Ожидаемая средняя цена реализации должна была составить 39 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, за вычетом себестоимости Убодоев В.Я. получал 416 миллионов рублей чистой прибыли. Вполне выгодная сделка, никто не может сказать, что кому-то тут приходилось работать за бесплатно.
- Действительно, за 400 миллионов стоит поработать. Но почему так хорошо начиналось, и так бездарно получилось?
- С самого начала происходили какие-то странности с деньгами.
Строительные компании, как правило, на стадии начала нового дома берут кредит в банке, либо же используют собственные средства, чтобы не заниматься реализацией квартир по договорам долевого участия, на стадии котлована по низкой цене, близкой к себестоимости. Но так поступают солидные, прочно стоящие на ногах строители, к кому мы впрочем, отнесли сначала и Убодоева В.Я.
Убодоевым В.Я. строительство велось по схеме долевого участия. Довольно распространенная схема, что понятно: взять кредит в банке на строительство многоквартирного дома затруднительно, и чаще всего строители заключают с желающими купить жилье договор долевого участия. То есть, сперва желающий платит деньги, а потом, по окончании строительства, получает в новом доме ту квартиру, которую выбрал. Покупатель жилья авансирует строителя, так получается.
И в нашем случае Убодоев продавал квартиры, которые еще только обязался построить. На эти деньги он и должен был вести стройку. Но уже в мае 2013 года он попросил у компании собственника земли займ, в сумме 5 миллионов рублей на покупку цемента. На тот момент первая очередь строительства представляла собой только вырытый котлован, хотя к концу июля 2014г., по предварительному соглашению, ее уже полагалось сдать в эксплуатацию.
- Ну и что, дали ему эти деньги?
- Конечно, дали. Но, конечно, под условием что такой займ, будет обеспечен чем то, но учитывая что Убодоев В.Я. ничего другого не предложил, было решено на данную сумму в размере 5 млн руб будут оформлены договоры долевого участия с ЗАО «Агат» в первой очереди строительства. На тот момент первая очередь строительства представляла из себя только вырытый котлован. Данный случай был не единственный, когда Убодоев В.Я. как руководитель «Зодчего» обращался через меня к собственнику земли, с просьбой помочь решить его финансовые проблемы по стройке. Так, в ходе завершения строительства первой очереди строительства компания собственника земли покупала лифты, и соответствующее лифтовое оборудование, в счет расчетов «Зодчий» предоставил квартиры во второй очереди строительства. В ходе осуществления работ по заливке монолитного каркаса второй очереди строительства - оплачивались компанией собственника земли работы китайских рабочих, и вновь «Зодчий» вновь рассчитался квартирами. В результате у компаний собственника земли в итоге было заключено договоров на 6.678 кв.м квартир, во всех очередях строительства, разница в 678 кв.м., составляет как раз квартиры полученные в счет полученных Зодчий займов, а 6.000 квм. - полученных в счет оплаты за землю.
- А как оформлены были 6.000 кв.м. жилья?
Для обеспечения исполнения Убодоевым условий договора, с ним заключили договоры долевого участия шесть юридических лиц, которым Зодчий передал по договорам долевого участия 6 000 кв.м. в первой очереди строительства, как и было, указано в соглашение от мая 2013г.. Эти компании после регистрации договоров в Росреестре (и постановки квартир на баланс предприятия) передали Зодчему в счет расчетов собственные векселя. Эти ценные бумаги были обеспечены квартирами, переданными ранее «Зодчим», ведь он и сам реализовывал в это время аналогичные квартиры. Убодоев в свою очередь от имени «Зодчего» этими векселями рассчитался за землю, на которой строил многоквартирные дома. Таким образом, общая сумма договоров и составила те самые 240 миллионов, которая является просто результатом арифметического действия, умножением общего количества квадратных метров (6.000) переданных квартир на стоимость одного квадратного метра в размере 40 0000 рублей. По большому счету стороны соглашения от 21.05.2013г. могли поставить в договорах долевого участия и 10.000 руб за 1 кв.метр, тогда бы общая сумму векселей составила например 60 000 000 руб. В условиях, когда эквивалентом и существенным условием сделки являлось получение собственником земли 6.000 кв.метров, в счет оплаты за землю, то стоимость векселей и стоимость одного квадратного метра не имеют существенного значения. Дохода в 240 миллионов конечно никто не получил.
- Кстати, а откуда взялся сам «Зодчий»?
- Дело в том, что принадлежавшие Валерию Убодоеву строительные компании испытывали, скажем так, проблемы. Скажем, ООО «Домострой» было уже банкротом. И, чтобы не создавать проблем с новым проектом, решено было все работы вести с новым юридическим лицом, ранее нигде не фигурировавшим. Так нашли ООО «Зодчий», ранее зарегистрированное юридическое лицо, созданное для строительства, но так и не осуществлявшее хозяйственной деятельности.
- А теперь банкротом оказался и сам «Зодчий»…
- И уже не в первый раз. Еще в 2015 году с заявлением в Арбитражный суд о признании ООО «Зодчий» банкротом обратились поставщики – Торговый дом «Промснаб». Чтобы спасти весь проект, в тот раз долги Убодоева оплатил собственник земли. И как мы уже сказали, ранее ему еще приходилось оплачивать возникающие долги Убодоева
- А отчего так случилось? Ошибка в расчетах, или цены у поставщиков выросли?
- Могли быть и ошибки в расчетах. Но было и другое, много хуже.
Скажем, после того, как в отношении «Зодчий» было подано уже несколько заявлений от различных кредиторов в арбитражный суд Республики Бурятия, о признание банкротом, мы начали выяснять, что возможно несколько квартир было передано в уплату за приобретение долей в разных сторонних компаниях на имя дочерей Валерия Убодоева, Евгении и Екатерины. Деньги на стройку от этих сделок скорее всего не поступали, собственность приобреталась в ущерб всему проекту строительства. Следствие сейчас проверяет эти факты. Сколько таким образом квартир ушло «налево» - мы пока не знаем.
Так же возможно были случаи передачи квартир, без оплаты в адрес Зодчего, по старым долгам Убодоева, это фирмы которые он ранее обонкротил – «Домострой», «Ремис» и т.д.
Само по себе в этом может и нет греха. Но, по-моему, это надо делать уже из своей итоговой прибыли, после завершения строительства и расчета со всеми дольщиками. В конце концов, по расчетам самого Убодоева, его чистая прибыль должна была составить, напомню, более 400 миллионов. Ну и покупай ты хоть себе, хоть дочкам, хоть в Америке компании, заводы, пароходы. НО сперва рассчитайся с партнерами. А так получается, что деньги, возможно, ушли неведомо куда, а 300 дольщиков, вложивших свои кровные и немалые денежки, остались ни с чем.
- И что, за все это время так никто и не спохватился?
- Ну отчего же «никто»? В декабре 2015 года (когда все работы на стройке уже фактически остановились) Убодоев в очередной раз обратился к собственнику земли за очередным займом в 25 миллионов рублей. И тут Убодоеву был задан ряд важных вопросов. Первое: почему остановлены строительные работы? Да, деньги можно дать, но как они будут возвращаться? Видимо, снова придется в счет очередного займа передавать часть квартир в еще не построенных домах. А за счет каких денег Убодоев собирается их достраивать?
При этом внятного ответа о финансовых делах ООО «Зодчий» Убодоев так и не представил. А весной 2016 года стало известно, что еще одна из компаний, принадлежавших Убодоеву – «Улан-Удэжилстрой» - на грани банкротства. Учитывая то, что и «Зодчий» тоже фактически был тогда в предбанкротном состоянии, я предложил Убодоеву свою помощь, самому мне стать директором «Зодчего», чтобы попытаться спасти положение, Убодоев при этом должен был сам также по прежнему заниматься и руководить стройкой, искать деньги на строительство, продавать свои активы, для целей завершения стройки.
- И теперь вы директор?
- Формально нет – внести изменения в уставные документы «Зодчего» невозможно из-за запрета налоговой службы.
- И в чем состоит ваша теперешняя роль? Вы ведь не строитель?
- Строительные работы «Зодчий» не остановил. Заключены договоры подряда на выполнение работ по электрике, сантехнике, по вентиляции, ограждению балконов, расчет с подрядными организациями путем передачи нежилых площадей в будущем, после выполнения работ. Благодаря компаниям собственника земли за это лето завершены работы по кровле на второй очереди строительства, вставлены полностью окна в 16 блок секции. Сложно конечно, но потихоньку движемся вперед.
Главная проблема - отсутствие денег на продолжение строительства и заблокированный расчетный счет «Зодчего» и арест имущества со стороны приставов, в арбитражном суде уже давно рассматривается банкротское дело «Зодчего», если суд введет процедуру, хотя бы снимутся аресты имущества и со счета и можно дальше строить.
Для нас сейчас главная задача – разобраться, куда ушли эти деньги, заплаченные сотнями дольщиков, а также поступившие в виде займов от собственника земли. Это сотни миллионов рублей.
Идут переговоры с крупными дольщиками, о необходимости достройки дома. Суть переговоров: выявить нехватку средств и определить размер доплаты деньгами пропорционально кВ.м.
Уже выяснено, что часть квартир «уходили» в счет погашения долгов Убодоева по другим сделкам, в рамках других проектов. Часть, как показано выше – за приобретение долей в собственности других юридических лиц. В общем, Убодоев за счет этого проекта решал свои личные проблемы.
Я предполагаю, что за счет дольщиков города Улан-Удэ Валерий Убодоев вел обширную «деятельность». Дочкам помогал, себя, надо думать, тоже не забыл. Все бы хорошо, да вот что теперь делать с теми, кто за свои деньги хотят получить квартиры?
- Ну и что теперь?
- Первое, что теперь можно сделать – довести до логического завершения ревизию финансового состояния ООО «Зодчий» и дать правовую оценку деятельности Валерия Убодоева, руководившего им с самого начала, этим сейчас занимаются, в том числе правоохранительные органы, не могу комментировать ход их работ. Второе – попытаться взыскать с Убодоева, выявлять фиктивные сделки, и пускать все взысканное, на завершение строительных работ. Вероятно, этих денег уже не хватит, и придется искать дополнительные средства. Сейчас в правительстве Республики Бурятия рассматривается вопрос как помочь «Зодчему» с подключением к теплу и электроэнергии, а также сделать благоустройство в рамках федеральной программы. Об итогах говорить пока рано, но ясно, что без ревизии и без оценки «бурной деятельности» всех участников проекта о дальнейшей судьбе жилого комплекса говорить не имеет смысла.
