Раньше на рынке коммерческой недвижимости властвовали профессиональные игроки. Но ситуация поменялась. Все чаще сюда заглядывают те, кто попробовал себя на поприще инвестирования в жилую недвижимость или же новички, пробующие себя в роли инвестора.
Какие «подводные камни» могут поджидать неискушенных игроков? Разбираемся с нашим экспертом - аналитиком центра «Макон» Верой Лукашенок.
Рынок коммерческой недвижимости сейчас выходит из депрессии. Начиная с весны 2018 г. аналитики ожидают подъема. Инвестировать сейчас — выгодно.
Необходимо правильно выбрать локацию
- Ищите места с высокой проходимостью и активным транспортным потоком. В сентябре мы проводили масштабное исследование рынка недвижимости Улан-Удэ. Отлично себя чувствуют торговые центры с высоким трафиком посетителей и выгодной локацией. В отличие от отдельно стоящих зданий или каких-то небольших бизнес- и торговых центров, - говорит Вера Лукашенок.
Проведите анализ цен на аренду
Таких арендных ставок, какими они были в «тучные годы», уже нет. К примеру, ставка на открывающийся несколько лет назад ТРК «Кэпитал-молл» начиналась от 4000-4500 руб\кв.м. Сегодня платить такие суммы даже очень обеспеченные предприниматели не соглашаются. Сегодня аренда в «Кэпитале» составляет, в среднем, 1500 руб. за кв\м плюс оплата электроэнергии. В популярном у посетителей ТРК «Пионер» свободно 668 кв. м. площадей и арендовать их можно за те же 1500 руб. за кв\м.
Народ ел, ест и будет есть
Наиболее благоприятная обстановка на рынке коммерческой недвижимости сложилась в сегменте общепита.
- Структура доходов от аренды, в основном своей массе, перешла на рынок потребления, в частности, в общепит. Когда экономическая ситуация ухудшается, народ откладывает покупку бытовой техники, экономит на одежде, но никогда не отказывает себе в еде, - считает Вера Лукашенок.
Совет для инвестора: Если вы собираетесь вложить деньги в объект общепита, то выбирайте небольшие, до 100 кв.м. помещения. Наиболее привлекательны помещения на первой линии торговых и развлекательных центров с плотным пешеходным трафиком. Также смело выбирайте концептуальные помещения. Люди ценят атмосферу, уют, популярность места, - советует эксперт.
Разрушающая сила потребительского экстремизма
Отдельная история – объекты стрит-ритейла. По прогнозам экспертов, объекты на 1 этажах жилых домов, обречены. Одна из причин – законодательные ограничения на деятельность организаций такого формата.
- Проще купить помещение в торговом центре или отдельно стоящем здании, нежели иметь постоянную головную боль. Не сбрасывайте со счетов и все возрастающий потребительский экстремизм, гнев которого способен довести «до ручки» любого инвестора, - говорит Вера Лукашенок.
Обязательно выезжайте на объект
Только на живой экскурсии вы сможете реально оценить место с разных ракурсов, получить представление о месте и его сильных и слабых сторонах. Пока сами не «влюбитесь», не покупайте.
Реплика. Обеспеченность торговыми центрами в Улан-Удэ сверх нормы: в среднем приходится 1000 кв.м. на 10 тыс. человек. Другое дело – качество. Высококлассных торговых центров современного уровня, в соответствии с требованиями взыскательных потребителей, в Улан-Удэ, к сожалению, нет. Требования потребителей растут и им нужно соответствовать.
Комментарий специалиста по коммерческой недвижимости, ДЦ «АРУН»:
Юрий Девятков:
- Все эти факторы в комплексе и дают тот несомненный плюс, который отличает вложения в выгодный проект.Любой инвестор, желающий зарабатывать на недвижимости, при подборе места делает выбор в пользу выгодных проектов. Удачная локация, наличие в радиусе общественно-деловых и развлекательных пространств, пешеходный трафик – все это и есть ориентиры для удачного инвестирования.
И эти преимущества есть у делового центра «Арун», для которого мы в прошлом году проводили исследование покупательских потоков. В среднем, проходимость примерно 2 000 чел/сутки. Это очень хороший показатель.
«Арун» получил разрешение на ввод в эксплуатацию в сентябре 2016 г.
Сейчас идет активная фаза работ по внутренней отделке. Здание необычной архитектурной формы, каждое помещение уникально, поэтому сроки отделки, по сравнению со стандартными, значительно увеличены.
Мы открыты для посетителей, подойти на экскурсию и своими глазами увидеть работу на объекте можно по предварительной записи, - отмечает Юрий Девятков.
