Несмотря на кризисные явления, рынок коммерческой недвижимости восстанавливается и стабилизируется. Возвращаются инвесторы, причем среди них много новичков. Свои силы в инвестировании в коммерческую недвижимость пока еще нерешительно и с большой осторожностью пробуют и те, кто раньше предпочитал вкладывать средства в жилье.
Вложение в квартиру для россиян наиболее понятный и практичный способ сохранить и преумножить средства. Но неблагоприятная экономическая ситуация последних лет внесла свои коррективы и показала, что покупка квартиры для получения дохода от сдачи ее в аренду – не самый выгодный способ инвестирования в сегодняшних реалиях.
Жилой сектор пошел вниз
«Пересытившийся» рынок жилой недвижимости медленно пополз вниз. С 2013 года стоимость квартир не только перестала расти, но и стала падать. Причин тому несколько:
• Люди начали продавать "вторые квартиры", чтобы высвободить деньги "для жизни".
• Люди, потерявшие работу, оказались не в состоянии платить по ипотеке, особенно если она в долларах, они вынуждены отдавать квартиры банкам, и те продают жилье с дисконтами.
• Изменения стоимости и условий ипотеки привели к тому, что она стала недоступной большинству россиян, да и сама возможность покупки квартир из-за падения доходов населения сильно "просела".
• Доход от сдачи квартир также снижается ввиду падения реальных доходов россиян.
Нынешний финансовый кризис надолго остановил рост стоимости квартир по всей стране.
На этом фоне эксперты рынка недвижимости советуют обратить свой взор на рынок коммерческой недвижимости и уверяют, что время затяжного кризиса – самый подходящий момент. Они же и приводят интересное сравнение эффективности инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость.
Простая арифметика
Доходность вложений в коммерческую недвижимость складывается из сумм двух составляющих:
1) ежемесячные арендные платежи;
2) рост рыночной стоимости самого объекта.
Так вот, доходность streetretail (по формуле "рост стоимости + доход от аренды") за последние 12 месяцев составляет от 15 до 22 процентов (в зависимости от объекта).
У такого собственника, в отличие от владельца 10 квартир стоимостью 60 миллионов рублей, нет проблем ни со сбором ежемесячной арендной платы, ни с постоянным ремонтом.Все коммунальные платежи, все взаимоотношения с СЭС, пожарными и прочими службами - забота арендатора. Собственник помещения этими вопросами не занимается.
В свою очередь для владельца такой недвижимости она становится стабильным источником постоянного дохода. Взять, к примеру, небольшой объект стоимостью 30 миллионов рублей, площадью около 400-500 квадратных метров. Арендная ставка может варьироваться от 500 до 1000 рублей за "квадрат" в месяц, что в среднем будет составлять 300-350 тысяч рублей в месяц. При этом инвестор надежно защищен свидетельством о праве собственности.
Арендаторы коммерческой недвижимости проблемы ремонта решают самостоятельно и платят аренду вперед и регулярно. Особенно такие, как, например, компании "Евросеть", "Сбербанк", - крупные организации, которые дорожат возможностью продолжать работу в "раскрученных" местах.
Куда вложиться?
Коммерческая недвижимость показывала высокую доходность даже в непростое время. Андрей Нечаев, директор компании «Анком» отмечает следующую закономерность:
- Ликвидность объекта не всегда зависит от окупаемости. Можно взять дорогое топовое место в центре, и оно не принесет желаемого дохода. А можно взять помещение на Бурводе, с хорошей локацией, и сдать его в аренду какому-нибудь федеральному оператору сотовой связи, которое окупится за 2-3 года. В целом же, если брать сроки окупаемости коммерческой недвижимости в Улан-Удэ, то хороший проект окупится за 7-8 лет, а, как я его называю, «шоколадный» - и вовсе за 4-5 лет, т.е. разные сегменты имеют совершенно разную ценовую динамику. Нюансов много, но если есть деньги, то сейчас самое время для покупки недвижимости.
О значительном росте цен на объекты коммерческой недвижимости говорить пока не приходится. Но как актив, приносящий доход за счет арендной платы, очень привлекателен. На чем же остановить свое внимание непрофессиональному инвестору?
На рынок офисной недвижимости пришлось более половины заключенных в России сделок – 58%. Несмотря на, казалось бы, благоприятные цифры, ситуация с офисной недвижимостью печальная. Многие фирмы из-за кризиса вынуждены потуже затягивать пояcа, сокращать количество офисов или переезжать с насиженных в «тучные времена» высококлассных мест в более дешевые. Цены на офисную недвижимость снижаются. Но к высвободившимся площадям не выстраивается вереница покупателей. Предложение явно превышает спрос. Эксперты рассматривают этот сегмент как один их рискованных.
На фоне офисного коллапса, наиболее перспективным выглядит вложение в торговую площадь. За последние годы только в центре Улан-Удэ возведено два крупных торгово-развлекательных центра с хорошей локацией, которые сейчас активно продают помещения. Эксперты считают, что цены на торговую недвижимость будут расти. Доходность от таких вложений составит около 14% годовых. Поэтому данный сегмент коммерческой недвижимости сегодня наиболее ликвиден.
Стабильно растут и цены на помещения класса street-retail (магазины шаговой доступности). Почему же данный сегмент набирает вес?
Ответ достаточно прост: в Бурятии магазинов, кафе, ресторанов в формате «близко к дому» почти в 60 раз меньше, чем в Москве. Такое положение – хорошая возможность для развития торговых и ресторанных сетей.
Недвижимость недвижимости - рознь
Помимо вопроса – куда вложиться, важно и то, что нужно правильно выбрать объект коммерческой недвижимости.Простаивают, в основном, помещения уличного формата – подвальчики, помещения на первых этажах жилых домов, даже если они располагаются на самой лакомой – первой линии. И это, как говорят эксперты, уже тенденция – уже лет через пять коммерческие помещения в жилых домах потеряют свою актуальность.
Отпугивают инвесторов и попытки депутатов Госдумы внести изменения в законодательство о запрете эксплуатации ряда коммерческих объектов в жилых домах. Например, медучреждений, которые, если закон все же примут, вынуждены будут иметь отдельную от жилых помещений в здании, систему канализации и вентиляции. Вряд ли предприниматели готовы к огромным тратам на коммуникации. Также свое пристальное око Госдума обратила и на заведения общественного питания, находящиеся по соседству с квартирами. Депутаты высказывают мнение, что необходимо ограничить время их работы до 23 часов и внести дополнительные требования по звукоизоляции. Если прибавить ко всему этому административный прессинг со стороны надзорных и контролирующих органов, то получается, что лучший выбор для инвестиций – помещения в торгово-развлекательных и деловых центрах. Там уже отлажены клиентские потоки, выстроена более или менее маркетинговая политика, да и с месторасположением все в порядке.
