За последние годы земля в Бурятии выросла в цене в среднем в 5, а где-то и в 10 раз. Настолько же увеличился и налог на участки для предпринимателей и простых людей. Мы даем инструкцию, куда обратиться, чтобы уменьшить земельный налог.
Как оспорить кадастровую стоимость участка
Выбирая земельный участок, мы обращаем внимание на цену, инфраструктуру, близость водоемов. Но часто упускаем одну важную мелочь – кадастровую стоимость участка. И когда приходит первая квитанция от налоговой инспекции, может оказаться, что кадастровая стоимость намного выше рыночной.
Налог на землю
Есть две налоговые ставки на землю – 0,3% и 1,5%. Для частных лиц, как правило, применяется меньшая ставка. Причем региональные власти имеют право сократить долю налоговых отчислений.
Налог рассчитывается просто: кадастровая стоимость умножается на 0,003. Но в реальности земли могут быть оценены в несколько раз дороже. И в итоге за крохотный участок в СНТ может прийти квитанция на несколько тысяч рублей.
Неправильная оценка?
Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, сверьтесь с онлайн-картой Росреестра. Проверьте вкладку «характеристики». Если сведения неверны, это повод для пересмотра в связи с ошибкой в документах. Если все верно, не спешите расстраиваться. Оспорить завышенную кадастровую стоимость все равно можно, хотя сложнее.
Поговорите с соседями. Бывает, что кадастровая стоимость двух идентичных участков в одном и том же СНТ различается в разы. Это явный повод для пересмотра. Если же у всех соседей завышенная цена, то можно объединиться и подать коллективный иск. Таким образом, можно серьезно уменьшить судебные издержки.
Что касается деловой недвижимости, то земля под офисами и гостиницами в среднем стала дороже раза в три. Участки, выделяемые под многоэтажную застройку, подскочили в цене сразу в 11 раз. Земля под магазинами, торговыми центрами и общепитом наценилась почти на 400%.
Депутат Народного Хурала и бизнесмен Михаил Гергенов согласился нам рассказать, как смог оспорить кадастровую стоимость своих участков и объектов недвижимости. Еще во время принятия скандального закона он высказался резко против такого закона.
- Раньше участок на Гагарина площадью 320 кв.м, где у меня находится небольшой магазин, оценивался в 1 млн 130 тысяч рублей. А в 2016 году его кадастровая стоимость составит 6 млн 878 тысяч. В шесть раз больше! И также – по всем другим участкам, которые находятся в центре и на окраинах Улан-Удэ. Это получается 20 с лишним тысяч квадратный метр стоит? В лучшие годы было в десять раз меньше, - возмущался депутат на одной из хуральских сессий в 2015 году.
Снизил стоимость участка в 8 раз!
Спустя год после памятной сессии Михаил Гергенов рассказал, каким образом ему удалось добиться снижения кадастровой стоимости.
- Я заказал независимую оценку, собрал необходимые документы и отправил в Новосибирск, фирме, которая занималась кадастровой оценкой в Улан-Удэ. В Росреестр не обращался. Мне удалось снизить стоимость нескольких участков на 20 - 30%. По поводу остальных собираюсь подавать заявление в суд, - сообщил нам депутат.
В Росреестре привели в пример случай в Улан-Удэ, где другой предприниматель снизил стоимость земли под производственным складом аж в 8 раз. Дело оказалось в одном упущенном нюансе при оценке.
- С 469,5 млн рублей до 58,4 млн. рублей была снижена стоимость, так как здание не эксплуатируется и находится в полуразрушенном состоянии. При проведении государственной кадастровой оценки не учитывался этот фактор, - рассказали в ведомстве.
Два важных закона
15 июля 2016 года вступили в силу нормы федерального закона № 360 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он гласит, что с 2017 по 2020 год государственная кадастровая оценка с привлечением рыночных оценщиков проводиться не будет. Проще говоря, в этот период проводить новую кадастровую оценку запретили. Брать в расчет будут данные, актуальные на 1 января 2014 года. Это определяет другой федеральный закон - № 327 «О государственной кадастровой оценке». Но если кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после этой даты меньше, использовать будут именно ее.
Сейчас в Бурятии проводят оценку кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Если стоимость объекта будет выше, чем она была по состоянию в начале 2014 года, то будут применять для налогообложения данные двухгодичной давности.
Два способа узнать стоимость участка
Способ первый - на сайте Росреестра.
1. Заходим на сайт rosreestr.ru
2. В разделе «Электронные услуги и сервисы» находим услугу «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
3. В строку «Кадастровый номер» забиваем номер объекта недвижимости, нажимаем кнопку «Сформировать запрос».
4. Из результатов запроса (если записей несколько) выберите тот, который относится к вашему объекту недвижимости. На экране могут отразиться данные двух видов: из ГКН (государственного кадастра недвижимости) и из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
5. Выбираем ГКН, получаем результат.
Способ второй – пишем запрос.
Если не удалось найти на сайте Росреестра, можете оформить запрос в кадастровой палате о выдаче кадастровой справки. Отправить его можно тоже через сайт rosreestr.ru.
От чего зависит стоимость?
- От уровня цен рынка недвижимости на дату оценки.
- От социально-экономического развития, местоположения и наличия инженерного благоустройства.
Если вы считаете кадастровую стоимость вашего участка завышенной, ее можно оспорить.
Комиссия или суд?
Есть два способа оспорить кадастровую стоимость участка – через специальную комиссию Росреестра и через суд.
Если вы собираетесь обратиться в комиссию, вам понадобятся следующие документы:
- заявление (форму можно найти на сайте Росреестра);
- кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости (та самая цифра, которую вы собираетесь оспорить);
- нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на участок;
- если вы обнаружили ошибку – документы, подтверждающие недостоверность сведений о вашем участке;
- если вы считаете, что рыночная стоимость участка намного ниже кадастровой, необходимо представить отчет (бумажный и электронный), составленный независимым оценщиком, и положительное экспертное заключение. Все это нужно заказывать за свой счет.
- По оспариванию кадастровой стоимости в 2016 году подано в 6,6 раза больше заявлений, чем в 2015-м. Всего поступило 165 заявлений, юридические лица подали 27, физические – 138 заявлений. Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений комиссией составляла 687 млн, после - 368 млн. Наибольшее количество удовлетворенных заявлений – по участкам ДНТ и СНТ, - заместитель руководителя Управления Росреестра по Бурятии Саяна Галданова.
В течение месяца комиссия принимает решение. Если решение будет отрицательным, то следующим шагом будет обращение в суд.
В суд вам понадобятся те же документы, плюс исковое заявление. Нужно учитывать, что вам придется доказывать, что кадастровая оценка была проведена на основании недостоверных сведений. И в случае поражения на суде нужно быть готовым оплатить судебные издержки.
