Как не платить за услуги ЖКХ преждевременно

Покупатели квартир в улан-удэнских новостройках часто задаются вопросом: с какого времени собственники нового жилья обязаны оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги? Оказывается, в Бурятии встречаются случаи преждевременного начисления платы за ЖКХ

- Насколько правомочны ТСЖ и управляющие компании взимать деньги за эксплуатацию и коммунальные услуги с жильцов новостройки, если, к примеру, наш дом еще не сдан в эксплуатацию, – спрашивает наша читательница Татьяна Хмелева.

Таких вопросов особенно много поступало во время «Прямой линии» с мэром Улан-Удэ. Татьяна не только еще не подписала акт приема-передачи квартиры, она еще до конца не оформила право собственности на объект недвижимости в новом доме. Юрист Андрей Дмитриев советует в таком случае четко знать следующие моменты:

переданы ли жилые/нежилые помещения в пользование покупателям;

пользуются ли жильцы (дольщики) помещениями;

с какого момента договором предусмотрены обязательства дольщика на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей;

оказываются ли фактически эксплуатационные услуги управляющими компаниями, ТСЖ или через УК и ТСЖ компаниями-поставщиками эксплуатационных услуг;

получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

оформлено ли право собственности на объекты недвижимости в доме.

Что говорит кодекс

Многие владельцы квартир в новостройках ошибочно руководствуются статьей №153 Жилищного кодекса. Она гласит, что обязанность оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы за жилые помещения возникает только с момента регистрации права собственности. Но это только в том случае, когда вы купили жилое помещение у другого собственника.

В случае с новостройками собственность возникает как вновь созданное имущество. Поэтому она требует обслуживания и эксплуатации до регистрации такого имущества, т.е. в отношениях со строительством и продажей квартир и нежилых помещений в домах-новостройках. Ведь они еще до введения в эксплуатацию требуют обслуживания: отопления, освещения, охраны. Тут в силу вступают такие статьи Гражданского кодекса, как 781 п. 2, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ.

- Если такое обслуживание связано в том числе с проживанием или иным пользованием жилыми/нежилыми помещениями покупателями - будущими собственниками и фактическими пользователями, то именно такие лица (пользователи) обязаны в пропорциональной части своих помещений к общему имуществу всего здания нести расходы на эксплуатацию и обслуживание, – говорит юрист.



Закон о долевом строительстве

Кстати, многие улан-удэнцы руководствуются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Но он действует только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен договор об участии в долевом строительстве и если передача квартиры должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию. В других случаях нормы этого закона не подлежат применению. Например, если между застройщиком и покупателем оформлен договор инвестирования или предварительный договор купли-продажи или уступки права требования, приобретения помещения путем вступления в ЖСК, любой иной договор, но не договор «Об участии в долевом строительстве…».

- Если передача помещения осуществлена до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является основанием для освобождения от оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг со стороны дольщика, согласившегося на использование помещения, не сданного в эксплуатацию, – предупреждает Андрей.

Как же избежать будущих споров о том, насколько правомерным является передача в пользование объекта недвижимости, находящегося в здании, не введенном в эксплуатацию, и, соответственно, взимание коммунальных и эксплуатационных платежей?

Юристы советуют провести строительную техническую экспертизу о возможности использования передаваемого объекта в незавершенном строительстве доме и отсутствии источников, угрожающих жизни и здоровью людей, мешающих или ограничивающих использование передаваемого объекта.



В каких случаях жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги:

1. У дольщиков по зарегистрированным договорам «Об участии в долевом строительстве…» обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей может возникать:

с момента сдачи дома в эксплуатацию, если такая обязанность прописана в договоре с застройщиком;

с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки возникновения данной обязанности.

2. У членов ЖСК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения. Это по ст. 153 ЖК РФ. Если помещение не является жилым, т.к. дом не принят в эксплуатацию, применяются положения статей Гражданского кодекса 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105.

3. Собственник обязан осуществлять эксплуатационные и коммунальные платежи с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что не исключает обязанность того же лица осуществлять расходы по эксплуатации помещения до регистрации права собственности, но в качестве правообладателя, пользователя, при наличии иного статуса.

4. Пользователи жилых и нежилых помещений, как физические, так и юридические лица, и в случае ввода здания в эксплуатацию, и в случае отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию, обязаны нести коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании ими акта приема передачи и получения в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в него коммуникациями.



Фото из архива.

Автор: Андрей Ян