Организатор мероприятия — газета «Все объявления. Толстяк». Приводим наиболее интересные выдержки из «круглого стола»
Своими силами
Есть два варианта покупки квартиры: самостоятельно или через агентство недвижимости. Участники совещания поделились тем, от каких сделок лучше отказаться.
Лариса Бибишева, агентство недвижимости «Лоран»:
— При поиске недвижимости выделите около 15 объектов для просмотра. Две трети из этого списка будут вычеркнуты по разным причинам.
Поинтересуйтесь у продавца, чистая это продажа или обмен, готовы ли документы к сделке. Ознакомьтесь с ними в подлинниках. В какие сроки продавец планирует совершить сделку? Какая форма расчета? Готов ли продавец к предварительному договору? Как быстро продавец освободит квартиру после сделки? Как долго продавцы квартиры являются ее владельцами? Кто зарегистрирован в квартире и где они находятся? Есть ли торг?
Обязателен предварительный договор. На этом этапе гарантирует сделку задаток.
Туяна Манзарханова, агентство недвижимости «Викар»:
— Если есть задаток, продавец может забрать его себе или хранить у своего риэлтора, если в сделке участвует посредник. Оставляя задаток, не забываем про расписку и прикрепляем к предварительному договору. Задаток возвращается покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине продавца. Если же покупатель пошел на попятную, задаток остается у продавца. Задаток отдается в присутствии свидетелей.
Выбор посредника
Однако предусмотреть все нюансы сделки неопытным покупателям трудно. Точный алгоритм действий знают опытные риэлторы. И здесь важно выбрать грамотных специалистов.
Ирина Смольникова, агентство недвижимости «Шанс»:
— В Бурятии зарегистрировано около трех тысяч агентств недвижимости. Среди них много неопытных специалистов. Грамотных риэлторов видно уже по тому, как с клиентами разговаривает менеджер, какую рекламу они дают в СМИ. Если агентство не меняет в течение нескольких лет свой адрес, телефон и название и оно сертифицировано, это имеет вес.
Елена Соболева, агентство недвижимости «Новоселье»:
— В свободном доступе в офисе профессиональных риэлторов находятся ОГРН, прейскурант цен, договоры, которыми пользуется агентство, аттестаты, книга отзывов, страховое свидетельство.
Игорь Манжеев, ведущий специалист-эксперт отдела защиты прав потребителей Роспотребнадзора по РБ:
— В прошлом году было 16 обращений по поводу покупки недвижимости, но в основном устные. Связаны они с первичным жильем, то есть с застройщиками, которые нарушают сроки сдачи дома.
Что касается нарушений агентств недвижимости, по мелким вопросам люди ленятся идти в Роспотребнадзор. Крупными обманами занимаются правоохранительные органы.
Проверить документы
При заключении сделки стороны сталкиваются с документами, о которых рассказал Евгений Левит, руководитель адвокатского кабинета «Жилье. Земля. Наследство»:
— В первую очередь это правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи, мена, дарение, приватизация и т.п.) В техническом паспорте жилого помещения (в БТИ) — технические характеристики, план жилого помещения. Но он имеет ограниченный срок действия и в последнее время актуален в связи с ужесточением к перепланировкам.
Чистота квартиры
Чтобы доказать чистоту квартиры, продавец берет:
— справку-выписку из лицевого счета о задолженности за коммунальные услуги в управляющей компании (долги можно включить в продажную цену либо покупатель может потребовать погасить их до сделки);
— справку об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество в налоговой инспекции;
— нотариальное согласие супруга со стороны продавца и покупателя;
— справку с места жительства.
Однако многие справки при регистрации недвижимости в Росреестре не требуются. Процедура упростилась после перехода с 1 октября 2011 года на межведомственное взаимодействие.
Антонина Постольник, специалист-эксперт организационно-контрольного отдела Управления Росреестра по РБ:
- На регистрацию прав недвижимости в Росреестр представляются правоудостоверяющие документы, документы личного хранения. Легче стало в том плане, что уже не нужны справки, выписки, документы из других ведомств. Например, выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРИП, разрешения на строительство и другие.
Сведения об объекте недвижимости общедоступны для физлиц. За 200 руб. можно сделать запрос в Росреестре на интересующую недвижимость.
1 июля 2012 года к межведомственному документообороту (также в электронном виде) перейдет и Бурятия.
Рынок диктует цены
В Бурятии недвижимость считается очень дорогой.
Нина Самсыка, агентство недвижимости «Городокъ»:
— У нас потребитель берет газету объявлений и смотрит на цены. Находит, например, похожую квартиру (2550 тыс. рублей) и думает: «А моя-то лучше, дай-ка я продам за 2600 тыс. рублей». Продавец не видит, из чего состоит эта цена, не зная, что в цену уже включены услуги агентства недвижимости.
Цены подогревают также многочисленные ипотечные продукты. Сегодня особенно дорожает первичное жилье.
Виталий Чумаков, главный специалист отдела капитального строительства Комитета по строительству администрации г. Улан-Удэ:
— Цены на «первичку» растут, потому что дорожают стройматериалы, электроэнергия и прочее. По объемам строительство в Улан-Удэ увеличивается. В прошлом году план был - 160 тыс. кв.м, то сегодня - 170 тыс. кв.м. Из этого числа многоквартирных домов планируется 113,8 тыс. кв.м, 57,2 тыс. кв.м — индивидуальные дома (частный сектор). Город сегодня застраивается в сторону юго-запада и юго-востока.
Из круглого стола:
Проблемы часто возникают с такими объектами, как:
— неприватизированные квартиры (на приватизацию уйдет 2-3 месяца, обмен занимает около 1-3 месяцев);
— квартиры, которыми собственники пользуются менее трех лет;
— квартиры, где собственники несовершеннолетние дети (часто приводит к судебным разбирательствам);
— квартиры с правом на наследство (внезапно могут появиться наследники);
— квартиры, которые часто продавались и покупались;
— очень дешевые квартиры — интересуемся, почему так дешево;
— квартиры, продающиеся по решению суда.
