Загородные дома часто возводились без соответствующего на то права либо с нарушением тех или иных требований. Узаконить же самовольную постройку бывает весьма сложно. В отдельных случаях это вообще за гранью реальности
Сегодняшняя статья посвящена пресловутой «самоволке».
Что есть самовольная постройка?
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Так гласит статья 222 Гражданского кодекса РФ.
На сегодняшний момент на территории Улан-Удэ расположено около шести тысяч самовольных жилых строений. Они равномерно разбросаны по районам города.
В чем же зло? Самовольные строительства нарушают права не только государства, которому, как правило, принадлежит земля, но и всех жителей, поскольку их владельцы не платят земельные налоги и другие платежи, которые идут в местный бюджет. Те земли, которые заняты самовольно, невозможно предоставить нуждающимся в жилье лицам, поскольку земли обременены. При этом нарушается градостроительное законодательство, постройки строятся без соблюдения правил пожарной, санитарной безопасности.
Узаконить или снести?
Не все земельные участки, на которые нет документов, являются самовольным занятием земли. Дело в том, что документ о предоставлении земельного участка издавался один раз, после чего строился дом. При оформлении последующих сделок с жилым домом документы на земельный участок не требовались. В них указывалось, что дом расположен на земельном участке соответствующей мерой.
Очевидно, документы о предоставлении земельного участка со временем просто терялись. Кроме того, документы о продаже жилого дома не всегда оформлялись, что в общем-то и сейчас встречается. Указанные обстоятельства являются причинами отсутствия у граждан документов на используемые ими земельные участки и дома. Но к самовольным их отнести нельзя.
Если говорить о земельных участках, которые были предоставлены давно и используются более 15 лет «открыто, добросовестно, непрерывно», шансы оформить право собственности есть. Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Исковое заявление должно быть правильно оформлено в зависимости от той или иной ситуации.
Оформить право собственности можно также на основе материалов инвентаризации. Факт пользования земельным участком подтверждается материалами инвентаризации, что является основанием для приобретения прав на земельные участки в отношении жилых домов, которые построены еще в 1940 - 1970-х годах.
Но есть три случая, в которых невозможно узаконить самовольные строения. Первый вариант, когда «самоволки» находятся в границах полос отвода и зон санитарного разрыва для линий железнодорожного транспорта. Размеры зон санитарного разрыва пока не установлены, и до их установления узаконить находящиеся там «самоволки» невозможно.
Второй - отсутствие установленных санитарно-защитных зон других предприятий (например, у аэродрома «Восточный»), а также кладбищ. Если самовольные строения расположены в границах этих зон, узаконить их невозможно. Проблема в том, что действующие нормативы намного превышают фактические размеры данных зон. Для решения этой проблемы городу необходимо разработать проекты, которые привели бы к уменьшению размера санитарно-защитных зон.
И третий случай, когда «самоволки» находятся на участках, которые в соответствии с генпланом не предназначены для индивидуального жилищного строительства (функциональные зоны ОД-1, ОД-2 и другие).
Но известны и ситуации, когда виной самостроя являются не нерадивые застройщики, а ситуация. Хороший пример тому поселок Восточный, а именно аэродром «Восточный». Установление там санитарно-защитных зон поможет разрешить не только экологические вопросы, но и позволит жителям узаконить самоволки в трех микрорайонах города. Этот вопрос решается властями республики уже не один год. Дело в том, что на сегодняшний момент данного аэродрома отсутствуют санитарно-защитные зоны. Именно по этой причине жители поселков Матросова, Площадки и Загорска находятся в подвешенном состоянии, их жилье не является законным.
Речь идет о том, что примерно 400 жилых строений попадают в шумовую зону аэродрома, поэтому подлежат переносу в другое место – в Иволгинский район. Но жители протестуют против такого переселения, они отказываются становиться сельскими обитателями. Понять их можно, ведь многие живут там еще с 30-х годов прошлого века. Они посвоему правы, ведь в настоящее время шумовая зона аэродрома должна быть уменьшена.
Правительство Бурятии уже направило обращение с просьбой ускорить работы по установлению СЗЗ. Не так давно, в июле минимущества Бурятии вынуждено было обратиться за помощью к зампреду правительства России Дмитрия Рогозина. Также письма были направлены в мэрию Улан-Удэ, Бурятскую транспортную прокуратуру, замначальнику ВСЖД по Улан-Удэнскому региону. Ответа из Кремля пока не было. А пока заложниками ситуации остаются люди. Как и самое главное сколько времени ситуация будет разрешаться, сказать точно никто не может.
План действий
Один из вариантов - использование права, предоставленного Законом РБ «О бесплатном предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности». Если сведения о земельном участке имеются в материалах государственной инвентаризации земель населенных пунктов Бурятии и факты использования земельного участка возникли до введения в действие Земельного кодекса РФ, то владелец может обратиться в орган местного самоуправления для получения такого участка бесплатно. После предоставления земельного участка необходимо оформить право собственности на земельный участок, а затем и на дом, построенный на этом участке.
Крайняя мера - переезд. Если строение находится в зоне ограничения жилищного строительства (ОД-1, ОД-2 и прочее), то предлагается вариант переноса строения в район поселка Нижняя Иволга. Нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом с соответствующим заявлением.
Справка «КП»
В оформлении права собственности на самовольные строения участвуют следующие государственные органы:
Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ: ул. Бабушкина, 25, тел.: 8 (3012) 23-18-55
Многофункциональный центр РБ по предоставлению государственных и муниципальных услуг: ул. Ключевская, 76а, тел.: 8 (3012) 28-72-87
Управление Росреестра по Республике Бурятия: ул. Ленина, 55, тел.: 8 (3012) 23-57-36
Комментарий адвоката
Адвокат по вопросам недвижимости Евгений Левит:
- За помощью в оформлении права собственности на самовольные постройки можно обратиться к адвокату, имеющему соответствующую специализацию (адвокат недвижимости). Используя свои знания о полномочиях различных инстанций, такой адвокат поможет выбрать верный способ защиты права, определить предстоящий порядок действий и реализовать его.
В моей практике был случай, когда собственница жилого дома пыталась в судебном порядке оформить право собственности на земельный участок. Она купила этот дом в 2000 году, а участок, на котором дом расположен, в предмет договора купли-продажи не входил. Получилось, что дом принадлежал ей, а участок при доме принадлежал городу. Женщина обратилась ко мне с твердым намерением идти в суд.
Проанализировав ситуацию, я разъяснил ей, что решение подавать судебный иск у нее возникло преждевременно, и принял поручение на внесудебное решение проблемы. После этого обратился в Управление Росреестра с заявлением об оформлении права собственности на земельный участок в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.
И уже через три недели моя доверительница получила свидетельство о праве собственности на земельный участок. Если же она бы выбрала судебный способ решения проблемы, то потратила бы время и деньги, в итоге получив отказ в удовлетворении исковых требований, мотивированный неверно избранным способом защиты права.
Всегда, когда есть способ внесудебного решения проблемы, им следует воспользоваться. «Лишь тот вам поможет, кто сам сделать сможет» - эта рифма олицетворяет собой самое главное правило, если вы для решения проблемы не обладаете необходимыми для этого навыками. Обращайтесь только к узким специалистам.
Фото: biwork.ru.
Общество
4862
У жителей Бурятии появилась возможность узаконить «самоволки»
