Дифференцированный тариф или единый? Региональный фонд или специальный счет? Ремонт крыши, подвала или электропроводки? Пожалуй, нет сегодня такого собственника жилья, кто бы не задавался этими вопросами. Тема взносов на капитальный ремонт вот уже несколько месяцев остается одной из самых горячих.
В сентябре 2014 года в связи с множественными обращениями жителей республики глава Бурятии Вячеслав Наговицын дал распоряжение приостановить сборы на капитальный ремонт до ноября. Параллельно глава республики поручил профильным министерствам детально изучить опыт других регионов России и разработать свои нормативы расчетов минимальных взносов на капитальный ремонт.
На дворе ноябрь, и уже через месяц жители Бурятии получат счета оплаты взносов на капитальный ремонт. Каким будет новый тариф, как будет строиться программа капитального ремонта домов республики и где можно будет накапливать средства, мы спросили напрямую у главы Бурятии Вячеслава Наговицына.
- Вячеслав Владимирович, самым острым остается вопрос тарифов. Учитывая разработанную дифференцированную систему расчета взносов, каким будет тариф для жителей Бурятии?
- С 1 ноября 2014 года минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 2014 и 2015 годы предполагается установить дифференцированно в зависимости от типов домов от 3,36 до 6,91 рубля за квадратный метр общей площади помещения. Соответствующее постановление правительства Бурятии «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Бурятии» подписано 31 октября. Ознакомиться с ним можно на сайте Минстроя Бурятии.
- На основе чего производится расчет минимального взноса?
- Весь жилой фонд у нас разделен на шесть типов благоустройства. Согласно им устанавливается тариф. К примеру, самый низкий тариф – 3 рубля 36 копеек - будет в одно- и двухэтажных кирпичных домах без благоустройства. Самый высокий – 6,91 - в одно- и двухэтажных оштукатуренных домах со всеми видами благоустройства. Жители кирпичных пятиэтажек со всеми удобствами будут платить за капитальный ремонт своих домов 5,76, а в десяти- и двенадцатиэтажных домах с лифтом установлен тариф в 4,71.
Одним словом, учитывается всё: материал, из которого сделан дом, степень благоустройства, этажность. Данный расчет велся в ценах 2014 года. Исходя из жизненного цикла дома и согласно нормативам рассчитывалось, сколько раз за всю службу дома необходимо провести капремонт того или иного конструктивного элемента.
Допустим, шиферная крыша должна быть капитально отремонтирована через 15 лет. При этом в промежутке между двумя капитальными ремонтами её текущее содержание осуществляется управляющими компаниями за счет платы за текущий ремонт.
Исходя из жизненного цикла дома, который зависит от материалов несущих стен, рассчитывается количество капитальных ремонтов крыши. Допустим, дом из красного кирпича. Жизненный цикл - 150 лет. Норматив на шиферную крышу - 15 лет, значит, за 150 лет крышу надо отремонтировать 10 раз. Затем специалисты составляют смету на капремонт крыши. Проводят её экспертизу, общественные слушания и после соблюдения всех процедур сумму всех 10 капремонтов делят на 150 лет и на количество квадратных метров дома. В результате получается платеж на капремонт крыши с одного квадратного метра конкретного дома. Также рассчитывается тариф на все остальные конструктивные составляющие, а сумма всех этих платежей и дает окончательную цифру. Именно поэтому дифференцированный платеж разный, так как у каждой группы домов своя специфика. У одних полное благоустройство, у других нет. У кого-то есть лифт, у кого-то его нет, разный цикл у панельных, кирпичных и деревянных домов и т.д.
При этом население не должно быть пассивным, у каждого человека есть право участвовать в расчетах тарифов, так как это их собственность. Именно собственники дома ответственны за его нормальное содержание и комфортное проживание в нем. Государство здесь лишь как помощник в деле самоорганизации жителей по содержанию общего имущества.
- Как будет формироваться программа по капитальному ремонту? Какие дома и что в домах будет ремонтироваться в первую очередь?
- Республиканская программа разработана до 2043 года. И федеральным, и республиканским законами установлены критерии, по которым определялась очередность включения дома в программу по годам. Например, в критериях – год ввода дома в эксплуатацию, дата проведения последнего капитального ремонта. Также учитывается и текущее состояние дома, отраженное в техническом паспорте. Там, где технического паспорта нет, органами местного самоуправления проводились осмотры домов и данные представлялись в Минстрой. Исходя из собранной информации и предложений, органами местного самоуправления была «выстроена» очередность ремонтов. При этом приоритеты расставлялись следующим образом - вначале будет отремонтирована кровля, затем фундамент и фасад. Эти работы позволят обеспечить устойчивость и безопасность дома. Затем будут ремонтироваться инженерные системы дома и лифты, то есть то, что позволит повысить качество и надежность предоставляемых коммунальных услуг.
Впрочем, если жильцы того или иного дома на общем собрании решат, что им необходимо сначала отремонтировать фасад или электропроводку, а не крышу, они вправе выйти с предложением и внести коррективы в программу.
Для того чтобы внести изменения в программу, собственникам помещений необходимо на общем собрании собственников помещений принять решение о замене видов работ и сроке их проведения. Протокол общего собрания предоставляется в администрацию муниципального образования. Затем органы местного самоуправления передают его в Министерство строительства, и при ежегодной корректировке программы Минстрой вносит изменения.
Все решения общего собрания собственников по вопросам проведения капитального ремонта дома принимаются большинством голосов не менее двух третей голосов от общего числа.
- Не секрет, что в республике серьезный износ домов и денег, особенно на начальном этапе, будет не хватать. Есть ли возможность перебросить деньги с одного дома на другой и будет ли предусматриваться какое-либо софинансирование?
- В соответствии со статьей 179 Жилищного кодекса средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах, если только фонд этих домов формируется у одного регионального оператора. То есть средства, израсходованные с определенного дома на другой, будут удержаны у собственников дома, которому был проведен капитальный ремонт из будущих платежей.
Если собственники накапливают средства на специальном счете, то в случае нехватки средств указанные собственники могут принять решение об оформлении кредита или займа на капитальный ремонт. Если средства на капитальный ремонт накапливаются у регионального оператора, то оператор может использовать возможность перекрестного финансирования, то есть перекинуть средства с одного дома на другой с последующим возвратом средств из будущих отчислений.
Финансовая поддержка федерального, регионального и местного бюджетов будет предоставляться на ликвидацию «недоремонта» домов, обслуживаемых через фонд централизованно.
- Капитальный ремонт общедомового имущества – что в него входит?
- Сюда входят: ремонт системы электроснабжения, а это замена входного распределительного устройства и замена магистральных проводов в подъезде, подвале и на чердаке до счетчика конкретного потребителя, замена устройств заземления; ремонт системы холодного и горячего водоснабжения в подвале с заменой труб и их изоляция; ремонт системы отопления в подвале, замена стояков и отопительных батарей в подъездах, замена элеваторного узла; ремонт системы канализации в подвале; полный ремонт крыши с заменой слуховых окон и карнизов, ремонт подвалов с заменой дверей, входов в подвал, восстановление отмостки; ремонт всех видов фасада и фундамента многоквартирного дома; ремонт или замена лифтового оборудования.
Такие виды ремонта как, например, чердачный люк, косметический ремонт подъезда, в расчет не берутся, так как ремонтируются за счет средств текущего ремонта дома, собираемых жильцами отдельно.
- В Бурятии создана некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Каковы её основные функции и обязанности?
- Прежде всего, фонд аккумулирует средства на счете регионального оператора, начисляет взносы, направляет платежные документы, производит обслуживание этих счетов и денежные операции по ним. Также фонд выступает заказчиком работ по капитальному ремонту тех домов, собственники которых решили осуществлять капремонт своего общего имущества через фонд. Региональный фонд обеспечивает заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации и осуществлении строительного контроля. Фонд отбирает на конкурсной основе подрядные организации, заключает с ними договоры на выполнение работ по капитальному ремонту и принимает выполненные работы, также несет ответственность за их качество. Специалисты фонда также занимаются подготовкой здания к ремонту.
Фонд капитального ремонта обязан осуществлять взаимодействие между собственниками жилых помещений в доме, органами власти, юридическими лицами и другими структурами, чтобы обеспечить своевременность и качество ремонта.
Помимо этого, фонд должен участвовать в реализации региональной программы капитального ремонта, в подготовке и согласовании проектов и правовых актов по вопросам функционирования региональной системы капитального ремонта.
- Обязаны ли жители республики платить деньги только в этот фонд или есть альтернатива?
- Альтернатива есть, можно накапливать средства на специальном счете. При этом владельцем специального счета могут быть ТСЖ, жилищный и потребительский кооператив, управляющая организация или региональный оператор.
Жилищный кодекс предусматривает возможность изменения способа формирования фонда капитального ремонта в любое время на основании решения общего собрания собственников. Указанное решение собственники должны принять не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников.
При этом, если собственники приняли решение формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, это решение вступает в силу в течение срока, определенного законом субъекта. Сейчас этот срок установлен в два года после направления региональному оператору решения общего собрания. Такой порядок закреплен ст. 173 Жилищного кодекса. Однако на первом этапе мы даем возможность жителям воспользоваться упрощенной схемой выхода из фонда регионального оператора. Всем собственникам, кто решит накапливать деньги на спецсчете и подаст соответствующее заявление до 1 марта 2015 года, в течение одного месяца со дня получения такого заявления региональный оператор перечислит уже накопленные средства конкретного дома на счетах фонда на спецсчет. После 1 марта 2015 года срок выхода из фонда регионального оператора установлен 2 года. Основным условием при изменении способа формирования фонда является полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту. То есть если у вас был произведен капремонт, а вы за него не рассчитались, вы не сможете выйти из фонда до полного погашения стоимости произведенных работ.
Расходование средств специального фонда возможно только на основании решения общего собрания собственников и только на проведение капитального ремонта.
Если собственники формируют фонд на специальном счете своего дома, то они сами выбирают подрядную организацию и, соответственно, сами проверяют качество выполненных работ. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, когда владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников.
Стоит помнить, что решение открыть свой спецсчет должно приниматься собственниками всего дома, открыть отдельный счет на подъезд или несколько подъездов невозможно.
- Предусмотрены ли какие-либо льготы при оплате капитального ремонта?
- Да, такие льготы в размере 50% получат ветераны Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий, ветераны труда и труженики тыла; реабилитированные лица и лица, пострадавшие от политических репрессий. При этом стоит отметить, что платежи за капитальный ремонт начисляются на собственника и, если ветеран прописан и проживает в квартире, но не является её собственником, льготу за капитальный ремонт он получить не сможет.
Также, если расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг (в том числе и на капитальный ремонт) превышают 22% от общего семейного дохода, то положена субсидия.
Одним из обязательных условий при получении субсидии является отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Правда ли, что дома, построенные до 1991 года, должны ремонтироваться за счет государства, даже если квартиры в них приватизированы?
- Нет, это не так. В соответствии с федеральным законом жильцы должны оплачивать взносы на капитальный ремонт жилья вне зависимости от года постройки дома.
Исключение составляют люди, проживающие в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, в домах, которые не являются многоквартирными, а также в домах блокированной застройки, то есть собственник прямо из квартиры выходит на свой участок.
- И в заключение, Вячеслав Владимирович, почему все-таки появилась такая необходимость изменить условия капитального ремонта жилых домов?
- Обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на выполнение капитального ремонта общего имущества была определена Жилищным кодексом еще с момента его принятия – в 2005 году. Но до декабря 2012 года общее собрание собственников в доме решало, вводить или нет плату на капитальный ремонт, в каком размере. Если решение о накоплении средств не принималось, плата на капитальный ремонт в ежемесячные платежи собственников не включалась. К сожалению, такие решения не принимались и денег на ремонт попросту не было.
Дома старели, ремонт был необходим немедленно или в скором будущем, но собственники не готовились к нему, не имели «резервных» средств.
Окончательно обязанность вносить плату за капитальный ремонт ввели федеральным законом в 2012 году.
До 2013 года мы успели отремонтировать 645 многоквартирных домов на общую сумму 1 млрд 433 млн рублей в рамках Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Тогда финансирование велось из Фонда содействия при софинансировании из республиканского и муниципального бюджетов. Также собственники вносили свою долю в размере от 5 до 15%.
Все мы хотим проживать в надежном, теплом жилье. И раз люди являются собственниками квартир в домах, они должны быть в ответе за сохранность и состояние общедомового имущества. Поскольку жильцы сами не воспользовались предоставленным им законом правом по формированию фонда на капремонт, их обязало это сделать, теперь уже в неукоснительном порядке, государство.
- Спасибо за беседу!
