Окажется ли он таковым сейчас? Об этом корреспондент «Байкал Финанс» беседует с Егением Силиным, генеральным директором ООО «Академ-Финанс», в чьем управлении находятся паевые инвестиционные фонды недвижимости «Полюс», «Рент Восток», «Баргузин», хедж-фонд «Хедж-Клуб», фонд долгосрочных прямых инвестиций «Профинвест», инвестфонд товарного рынка «Карат». Сейчас «Академ-Финанс» намерен заняться инвестициями в Бурятии
- Давайте начнем с общего вопроса - что происходит на финансовом рынке?
- Финансовый рынок – отражение экономики в целом. Сегодня мы наблюдаем дисбаланс, который отражается на всем. И на финансах – в первую очередь.Есть исследования, которые показывают, что после 2008 года вложения в основной капитал не покрывали даже амортизацию, отсюда следует, что на ближайшие лет пять наша экономика обречена в лучшем случае на нулевые темпы роста. Никто не в силах предсказать, сколько в будущем будут стоить акции, золото, нефть, недвижимость, рубль к доллару и другие активы. С уверенностью можно сказать одно: в ближайшие лет пять маятник потребления в России качнется в другую сторону, и на среднюю зарплату будет приходиться меньше товаров, чем это было в последнее десятилетие.
- Рынок недвижимости реагирует на экономический и финансовый кризисы в числе первых. Каковы сейчас главные тенденции на нем в Москве и в регионах?
- На экономическую нестабильность реагирует все, что связано с деньгами и производством. Нельзя сказать, что недвижимость – лучший способ сохранения своих накоплений в такие периоды, но он – самый доступный. И в Москве, и в регионах есть долговременный спрос на квадратные метры, который не подвержен сильным колебаниям – желающих обзавестись собственным жильем в обозримом будущем не уменьшится. Но покупательская способность может снижаться или возрастать, что сказывается на показателях, поскольку рынок на это реагирует.
Основные же тенденции существенно различаются в разных сегментах рынка. Снижение курса рубля по отношению к так называемой бивалютной корзине воспринимается большинством людей, размещающих сбережения в рублях, как уменьшение их накоплений. В этой ситуации стремление сберечь накопления, вложив их в некий продукт – абсолютно естественно. И часто на первый план выходит недвижимость, как наиболее доступный инвестиционный продукт, который позволит выйти из кризиса с минимумом потерь. Или, даже приумножить свои богатства.
По опыту кризисов 1998 и 2008 годов могу заметить, что кризисные явления в меньшей степени проявлялись в регионах, чем в Москве и Санкт-Петербурге. При этом в национальных республиках меньше, чем в краях и областях. Более того, в некоторых из них в 2008 году цены на недвижимость не снизились даже в долларовом выражении.
- Вы работаете с недвижимостью через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В чем их суть?
- Паевой инвестиционный фонд – это профессиональная структура, которой инвесторы доверяют управление своими ресурсами. Любой из граждан РФ имеет возможность приобрести паи, то есть инвестировать, а через некоторое время продать, то есть погасить паи, получив денежные средства. Деятельность ПИФов – одна из самых прозрачных, и одна из самых жестко регулируемых ЦБ РФ сфер на финансовом рынке. Инвестор выбирает ПИФ, ориентируясь на анализ показателей прошедших периодов. Сам фонд не имеет права рекламировать свои будущие доходы. Гарантия доходности обеспечивается анализом работы фонда.
Суть работы паевого фонда заключается в объединении средств многих мелких инвесторов в один большой капитал, который позволяет реализовывать масштабные проекты. В результате огромные капитальные затраты, неподъемные для отдельного, пусть даже состоятельного лица, распределяются пропорционально вкладам между многими собственниками фонда. Вспомните старую притчу про прутики из веника.
Как ни странно, ПИФы не зарабатывают на недвижимости – на этом зарабатывают пайщики фондов, фонд лишь взимает комиссию – как правило, не более 1% за организацию совместной деятельности. Стоит отметить, что за двадцатилетнюю историю ПИФов на бурном и, как мы в который раз убеждаемся, непредсказуемом российском рынке не было ни одного банкротства фонда и потери вкладчиками всех своих вложенных денег.
- С чем связано ваше решение заняться инвестированием в Бурятии?
- Это узкая постановка вопроса. Нельзя сказать, что столичные инвесторы ринулись именно в Бурятию, хотя Бурятия и Байкальский регион всегда остаются привлекательными для поклонников внутреннего российского туризма. Нам интересны региональные рынки недвижимости вообще: Красноярск, Иркутск, Забайкалье, Якутия. Ни для кого не секрет, что в регионах много московских денег, особенно в коммерческой недвижимости.
Впрочем, плюсы Бурятии все сильнее проявляются в инвестиционном рейтинге регионов. Я уже упомянул российский туризм, но уверен, что Байкал через какое-то время будет интересен не только российским, но и иностранным инвесторам. Хорошие перспективы связаны с добывающей промышленностью. В свете глобальных геополитических тенденций, в связи с оживлением диалога с Азиатско-Тихоокеанским регионом у республики есть возможность заявить свои возможности как эффективной логистической площадки для презентации продукции и транзита грузопотока. И, конечно, сельское хозяйство, особенно животноводство, которые всегда были визитной карточкой вашего региона в советское время – все это, безусловно, имеет отличные шансы на успех. Лишь бы люди имели желание работать, развивать свою малую родину.
В Москве сейчас наблюдается некий ажиотаж на куплю и продажу недвижимости. Сложившаяся в этом году ситуация привела к росту дисконтов (в валютном выражении), что в свою очередь, повлекло за собой увеличение спроса. Кризис – это время не только потерь, но и приобретений, чем с успехом пользуются предприимчивые люди. Конечно, и этот ажиотаж схлынет, однако, когда это произойдет, и какой будет картина дня на тот момент, пока говорить рано.
Но это – Москва. Как я уже отмечал, опыт работы в предыдущие кризисы подсказывает, что в регионах вообще, и в национальных республиках в частности, тенденция к снижению цен на недвижимость может и не возникнуть. Особенно, если эти регионы экономически завязаны на страны АТР. То есть, московская тенденция может не дойти до Бурятии, рассеявшись «по дороге». Если же сравнить с какими объемами уже возведенного жилья и еще незавершенного строительства Бурятия подошла к зиме 2008 и 2014 годов, то становится видно, что цифры просто несравнимы – сейчас жилья на реализацию больше в разы. Этот фактор пока выступает в роли темной лошадки – возможно, девелоперы не будут торопиться снижать цены, «принюхиваясь» к ситуации и ее развитию.
- Почему инвестиции планируется направлять через паевые фонды?
- Это специфика бизнеса. Инвесторы, как я уже говорил, доверяют нам свои деньги. Наша задача – профессионально управлять ими, развивая объекты и обеспечивая доходность.
Средства инвесторов отделены от средств собственно фонда – это дополнительная защита прав инвесторов. Мы не можем просто так взять и «закопать» наличность. Используются только строго определенные финансовые инструменты, применяемые в строго установленном порядке. Это очень разумно. Вложения в ПИФы – самый эффективный инструмент долгосрочных инвестиций по двум существенным факторам: контролю и налогообложению. Контроль двойной – специализированный депозитарий и государственный регулятор (сейчас Центральный Банк России). Налог на прибыль (доход) отсутствует до того, как инвестор решит прекратить свое участие в проекте или вообще отсутствует, если физлицо участвовало в проекте свыше трех лет.
- Чем рынок недвижимости Бурятии отличается от столичного, каковы здесь среднесрочные и долгосрочные перспективы?
- В Улан-Удэ, на мой взгляд, есть несколько странностей. Одна из них – баланс жилищного фонда. Многоэтажки советских времен образуют свои закрытые сектора, новостройки последнего времени точечно и несколько хаотично среди них разбросаны. Эту ситуацию уже «проходили» в других городах, и все знают к чему это ведет – к дополнительному износу инженерных сетей, обслуживающих дома, к сокращению рекреационного пространства и без того ограниченных микрорайонов.
Один из немногих управляемых векторов – развитие кварталов на юго-западе. В виде проектов, незавершенного строительства в разной степени готовности и сданных объектов там возведено и заявлено к возведению до полумиллиона квадратных метров жилья. Это данные наших местных партнеров. Важно, чтобы помимо коробок, там создавались и условия – то есть социальная, транспортная, коммерческая инфраструктура. Без инфраструктуры проекты мертвы. Если девелопер не будет вкладываться в инфраструктуру, то он недополучит прибыль, потеряет привлекательность для инвесторов.
Еще в глаза бросаются обширные микрорайоны-деревни. Может быть, там живет не так много горожан, но, видимо, в силу широты сибирской души, огромные территории, на которых могла бы быть расположена та же самая социальная, транспортная, коммерческая инфраструктура, заняты деревянными строениями, да еще с прилегающими земельными участками.
Возведение современных комплексов позволит более эффективно использовать площади. Эффективно, как с точки зрения экономики, так и «социалки». Сегодня жители этих микрорайонов-деревень не обеспечены элементарными бытовыми условиями и часто практически не защищены от стихии. Конечно, все можно изменить к лучшему – срок эксплуатации таких домов относительно недолог, да и сами жители наверняка хотят жить по-человечески. Здесь нужно определиться куда идти – к деревне или к городу.
- Обеспечивают ли местные застройщики должное качество вводимых объектов? Есть мнение, что региональные строительные компании существенно отстают от столичных в плане качества как проектов, так и самого строительства?
- Про всех застройщиков сказать не могу, но те проекты, с которыми мы начали работать, обеспечены неплохим качеством. Иначе бы не работали.
Качество строительства во многом зависит от уровня развития рынка и, в частности, от сегмента, в котором заявляется тот или иной объект. Если финансовые возможности покупателя требуют сдержанного отношения к объекту, то и качество объектов, выставленных в этом ценовом диапазоне, будет стремиться избавиться от лишних притязаний. Нельзя построить дешево и при этом заявить объект как «премиум». А с расширением финансового горизонта, конечно, расширяется и спектр объектов для изучения.
Есть правила развития рынка: сначала доминирует цена, затем качество. В «эконом»-классе цена доминирует. Но у вас уже начинают появляться объекты и комплексы, которые уже не вписываются в «эконом»-сегмент.
Раскрою небольшой секрет: для инвестора в объекте недвижимости главное – инженерные сети. Современные технологии строительства позволяют быстро возводить любые объекты, также быстро их перепрофилировать при необходимости. За срок эксплуатации объекта возможно несколько раз сделать так называемый фейслифтинг – декоративные и фасадные материалы позволяют это. Можно снести торговый центр и построить жилой дом. Все это непринципиально. Инфраструктура и ее мощности – вот что по-настоящему важно. Бесперебойное обеспечение работы объекта за весь период его эксплуатации – на это мы обращаем внимание в первую очередь.
- Каковы критерии, по которым вы определяете принадлежность недвижимости к какому либо классу, например, «эконом» или «премиум»? Есть ли какие-то особые маркеры, четко определяющие такую принадлежность?
- Теорий на эту тему много, есть специальные программы-опросники, четко описывающие класс жилья по наличию или отсутствию определенных параметров. Наличие причала для яхты – неплохой параметр для определения, правда? Если серьезно, есть группы маркеров, которые распределяют по классам наши дома и квартиры: экологические, инфраструктурные, строительные, территориальные и так далее. Чем полнее соблюдены условия по каждой из них, чем больше представлено дополнительных плюсов для жизни, тем это жилье привлекательнее. А раз привлекательнее – значит, дороже.
Вся эта система довольно ассиметрична, одно-единственное условие может перечеркнуть все иные достижения проектировщика и застройщика. Очень утрированный пример: строительство сверхсовременного жилого комплекса теряет смысл, если рядом соседствует производство с вредными для здоровья выбросами. Или обратный случай – взлет цен на недвижимость в подмосковных городках и деревушках после объявления их Новой Москвой. Сегодня стоимость жилья в районах, приближенных к МКАД, почти догнала по стоимости недвижимость в Москве старой.
Важную роль играет система управления микрорайоном, качество коммунальных сетей. В «премиум»-сегменте предполагается, что технические условия выполнены безупречно и внимание переключается на качество работы управляющей компании, и даже на состав соседей.
Крайние случаи – «эконом» и «премиум» идентифицируются по набору услуг, если упростить. В «экономе» доминирует цена, сводя к нулю все «лишнее». Но чем выше сегмент – тем выше требования к послепродажному эксплуатационному периоду. На первый план выходят, опять же, коммунальные сети и управление жилищным фондом. Ведь часто упоминаемый золотой унитаз без надлежащего водоснабжения и водоотведения уступает с точки зрения функциональности не менее известному деревянному строению хотя бы из-за отсутствия накопителя стоков. «Премиум» потому и «премиум», что в нем изначально заложена забота о будущем, и эта забота стоит денег. Но ведь когда-то мы и представить не могли, что будем нести расходы на мобильную связь и страхование, сейчас мы не можем представить, как можно обойтись без них.
- В республике невысока доля нового жилья, которое можно отнести к классу «премиум» или «бизнес». Насколько местный рынок может быть интересен иногородним покупателям?
- Доля такого жилья невысока и в столице, что нормально и вполне объяснимо. Дорогого жилья строится столько, сколько нужно рынку, а объем дешевого жилья всегда имеет «запас» на будущее, так как заведомо шире его потенциальная аудитория. А это затрудняет точную оценку в потребности. Обратная сторона медали: в периоды нестабильности дешевое жилье в процентном соотношении сильнее «проседает» в цене, как это ни парадоксально. Плюс инерционность – от проекта до сдачи в эксплуатацию может пройти год, а за год может случиться все, что угодно. Или почти все.
Что касается жилья классов «бизнес» и «премиум», то в Бурятии они представлены двумя группами предложений – частные коттеджи родом из 90-х и пока немногочисленные жилые комплексы и отдельные дома. Как показывает практика, первая группа плавно перетекает во вторую, что сопровождается развитием последней.
Насчет интереса иногородних покупателей – сложно сказать, насколько массовым может быть интерес к объектам в черте города – скорее речь идет о побережье Байкала. Возможно, приживется так называемый «таймшер», когда недвижимость используют несколько человек по определенному графику и содержание равномерно распределяется на всех.
- Что в Бурятии интересует вас?
- Байкал и Улан-Удэ. Сейчас мы ведем переговоры по некоторым, наиболее интересным, с точки зрения инвестиций, объектам и жилым комплексам. Надо сказать, что у местных девелоперов есть все возможности для воплощения уникальных, просто потрясающих проектов, учитывая ту природу, которая окружает город. Если говорить о фактах, то, абсолютно однозначно, мы достигли договоренности об инвестировании в проект «Европа». На наш взгляд, это действительно прорывной проект, который очень неплохо смотрелся бы и на Ново-Рижском или Рублево-Успенском шоссе. И качество строительства, и архитектура, и сама концепция комплекса резко выделяются, что не могло нас не зацепить. Также нам интересен ЖК «Солнечный город» от девелопера «СмитИнвест». Это - потенциально сильный продукт. Начали переговоры с рядом других застройщиков, но пока на стадии знакомства. О чем-то конкретном говорить еще рано.
- Что вы можете посоветовать тем людям, которым есть что терять? Как сохранить деньги или, может, даже приумножить их?
- Универсальных рекомендаций не бывает. В интернете, в соцсетях, в телешоу полно советов закупать в промышленных масштабах тонны гречки или золотые слитки. Не рискну повторять их. Мы работаем с недвижимостью, мои советы будут касаться тех, кому интересен этот способ сохранения средств в период нестабильности. Оговорюсь: что речь идет только о жилье – в коммерческой недвижимости все очень индивидуально, нужно рассматривать каждый конкретный случай.
Итак, если вы решили инвестировать в недвижимость, то обратите внимание на следующие параметры:
1. Надежность девелопера и его историю, количество сданных в эксплуатацию объектов. Для небольшого городка это не проблема, да и органы УФРС предоставляют информацию по участкам и объектам всем желающим.
2. Качество идеи проекта. Важно, чтобы проект был «живым», не терялся в ряду ему подобных. Это принципиально важно – добавленная стоимость идеи может существенно усилить позитив всей картины.
3. Месторасположение объекта. Недвижимость неразрывно связана с расположением объекта на местности. Важна экология, транспортная доступность, близость объектов обслуживания, социальная атмосфера микрорайона, то, что называется local community.
4. Собственно, качество строительства. Материалы, производители, технологии, отдельно – инженерные сети, их мощности и перспективы. Отдельное внимание – управлению, опыту такого управления, всему, что окажет влияние на эксплуатацию объекта.
Высокая оценка столичными инвесторами клубного жилого комплекса «Европа», признаться. несколько удивила. «Байкал Финанс» попросил прокомментировать ее в дирекции КЖК «Европа».
- Наш проект получил признание от профессионалов рынка. Это отрадно. Мы всегда ориентировались на Москву и, собственно, Европу – и в проектировании, и в строительстве, и в продвижении. Сейчас, когда клубный жилой комплекс «Европа» сдан в эксплуатацию, наша работа по этому проекту практически завершена. Сделано все, что было заявлено, и даже больше. Мы увеличили количество изначально запланированных веллхаусов, дополнили проект многоквартирным умным домом. За счет умного дома мы существенно расширили линейку предлагаемых площадей – если веллхаусы начинаются от 200 кв.м. жилой площади, то квартиры – от 76 кв. м. Небольшие площади востребованы «успешными холостяками», или, наоборот, родителями, чьи дети уже выросли.
Работа с нашими московскими коллегами уже идет полным ходом. Нас ждет много изменений, некоторые наработанные вещи сохраняются, что-то придется улучшать.
Стоимость квартир и веллхаусов теперь рассчитывается в долларах. Сам расчет по сделке, конечно, в рублях. До 15 января 2015 года действует выгодный курс 41,8 руб./usd.
Появились новые инструменты продаж. Сегодня мы можем предложить, помимо выгодного курса, еще и выгодную рассрочку на срок от одного года до 25 лет со ставкой от 1 до 25% в зависимости от срока, который необходим покупателю для финансовых маневров. Это очень удобно для покупателей, которым нужно продать свою недвижимость, или распределить финансовую нагрузку на бизнес. Специально для деловых людей, мы снова переходим на режим работы «без выходных», в том числе и новогодние праздники, с 1 по 11 января 2015 года.
Поздравляем всех жителей нашей республики с наступающим Новым годом и приглашаем на новогодние экскурсии в праздники. Подробную информацию о квартирах, веллхаусах и нашей работе можно получить, связавшись с офисом продаж по телефону 393-000, либо на сайте es-invest.ru.
Источник: ИА «Байкал Финанс»
