Опасная сделка

— Такая молодая, приличная, даже не подумаешь, — возмущенно говорит Оксана Шилова о покупательнице своей квартиры



Продавая однокомнатную квартиру на ул. Ключевской, улан-удэнка оказалась в ситуации, которую даже в судебном порядке пока разрешить не удалось. Она, не получив ни копейки, по решению суда осталась без квартиры. Оксана Шилова уверена, что нарвалась на недобросовестную покупательницу Марию Онхонову. Та, в свою очередь, утверждает, что Шилова решила не продавать ей квартиру, поскольку цены заметно поднялись. Женщины судятся, и обе изрядно потратились на услуги адвокатов. И, тем не менее, каждая намерена отстаивать свои интересы и дальше через суд.
Однокомнатная квартира Шиловых по улице Ключевской, 104, расположена на третьем этаже. Оксана занимается воспитанием единственного сына, который растет очень болезненным мальчиком. В семье работает только муж — слесарем в жилищно-коммунальном хозяйстве. В октябре 2006 года Оксана решила продать квартиру, они собрались переехать в Иркутск ближе к родственникам. Дала объявление, и покупатель нашелся сразу. Мария Онхонова посмотрела квартиру и сразу сказала, что будет ее брать. По словам Оксаны, она предупредила покупательницу, что оплата нужна сразу после заключения договора, потому что они уезжают. Та предложила внести задаток в размере 30 тысяч рублей для подтверждения серьезности намерений.
— Задаток она передала на несколько дней позже, все говорила, что не может получить ипотечный кредит. Я расстроилась, конечно же, ведь предупреждала ее, что мы нуждаемся в быстрой оплате, но она заверила, что вся остальная сумма — 600 тысяч — у нее есть. И оплатит их сразу после подписания договора, — вспоминает Оксана Шилова.
16 октября они подписали в юстиции договор купли-продажи, сдали весь пакет документов на регистрацию. Однако вечером, когда они выходили из здания юстиции, Онхонова сказала, что с собой у нее нет денег, они на счету на сберкнижке. Лишь на следующий день Онхонова перевела со своего счета на счет Шиловой не всю сумму, как было указано в договоре, а только часть — 430 тысяч рублей.
— Я ее тут же спрашиваю, а где остальные 170 тысяч, — рассказывает женщина. — А она мне в ответ: вот когда сниметесь с регистрационного учета, тогда их и получите. Дескать, бывают такие случаи, когда в одной квартире оказываются два собственника.
Однако в юстиции Шиловой разъяснили, что опасения покупателя необоснованны и она имеет право еще в течение месяца быть прописанной в данной квартире.
— Вот с этого момента все и началось, — расстроенно вспоминает Оксана, которая стала переживать, что оставшиеся деньги покупательница совсем не отдаст.
Онхонова же сейчас утверждает, что у них была устная договоренность насчет оставшихся денег.
— Она сама просила меня отдать их ей позднее, когда ей понадобятся, по первому требованию, — уверяет покупательница.
Шилова не раз звонила, ездила на работу к Онхоновой за деньгами, а потом, устав догонять деньги, обратилась в юстицию, чтобы приостановили регистрацию сделки. Заявление у нее не приняли. Сотрудник юстиции, которая консультировала Шилову, пригласила Онхонову. Та безотказно подтвердила, что 170 тысяч рублей не передала, потому что настаивает на выписке Шиловых из квартиры. В итоге все свелось к тому, что Онхонова отказалась от покупки квартиры, а Шилова вернула ей деньги.
После нескольких отказов в юстиции принять заявление Шилова его все-таки подала. И 22 декабря Оксана получила все свои документы на квартиру обратно. А на следующий день принесли повестку в суд.
— Онхонова подала иск, в котором просила зарегистрировать сделку и признать меня лицом, уклоняющимся от государственной регистрации купли-продажи, если честно, я была в шоке, — рассказывает женщина.
Обеспокоенная Оксана по совету знакомых наняла за 20 тысяч рублей адвоката, который тоже поочередно подал встречные иски о признании договора купли-продажи недействительным, а затем вообще о расторжении договора купли-продажи с Онхоновой, однако оба они остаются без удовлетворения.
Сейчас Шилова считает, что нанятый юрист оказал ей неквалифицированную помощь, потому что все его доводы судом так и не были приняты во внимание. Особенно тот факт, что покупательница упорно не отдавала 170 тысяч рублей, выдвигая различные условия. В то время как заверения Онхоновой о том, что Оксана отказалась от регистрации сделки, потому что выросли цены на квартиру, представителями Фемиды были учтены. Абсурд ситуации еще и в том, что суд совершенно не принял во внимание позицию Федеральной регистрационной службы по РБ. Ее представители в суде поддержали Шилову, считая иск Онхоновой необоснованным, потому что она не оплатила сразу всю сумму, как было указано в договоре купли-продажи. А поскольку цена является существенным условием, учреждение юстиции дало месячный срок сторонам, чтобы они смогли договориться, и только потом отказало в госрегистрации сделки.
Тем не менее Шилова с семьей фактически осталась без квартиры. Суд определил, что Оксана является лицом, которое уклоняется от регистрации, а потому юстиция должна зарегистрировать сделку и переход права собственности на потерпевшую сторону — к Онхоновой.
— Суды меня считают в чем-то виноватой, — удивляется Оксана. — А я хотела-то всего лишь побыстрее продать квартиру и уехать с сыном и мужем в Иркутск. После последнего кассационного определения в пользу моей недобросовестной покупательницы у меня такое впечатление, что, начиная с юстиции и заканчивая судами, все между собой связаны, если такое возможно, потому что я отчаялась найти правду.
Сейчас Оксана Шилова не уверена в своем будущем. Неудачная продажа квартиры порушила все планы ее семьи. Она вернула все деньги покупательнице и осталась без жилья. Женщина сомневается, что в очередной судебной инстанции их спор рассудят объективно и беспристрастно, но все же опускать руки не намерена.
— А куда мне деваться, на улицу идти теперь, что ли? — говорит Оксана.
Мария Онхонова, в свою очередь, подтвердила «ИП», что продолжит судиться из-за квартиры Шиловых.

Комментарий юриста
Нужно было обратиться в суд
Адвокат Станислав Эрдынеев:

— Формально закон на стороне покупателя, согласно которому расторгнуть договор купли-продажи суд может только в случае нескольких оснований, которые при этом должны быть существенными.
В данном случае главная ошибка продавца в том, что она оформила сделку купли-продажи по типовому договору. Такой документ не оговаривает ответственность каждой из сторон в случае нарушения условий. К сожалению, многие об этом просто не знают. Обращаться лучше к специалистам по договорному праву. С учетом действующего законодательства вам составят договор, который и станет гарантией правомерности ваших действий в случае возникновения судебных тяжб.
В данной ситуации, когда покупатель Онхонова не передала всю сумму сразу, Шиловой нужно было обратиться в суд. Подать исковое заявление, в котором указать, что Онхонова отказывается произвести полный расчет и тем самым исполнить один из основных пунктов заключенного договора купли-продажи. В этом случае суд однозначно обязал бы Онхонову рассчитаться с продавцом в полном объеме.
Сейчас Шилова имеет право подать надзорную жалобу в Верховный суд РБ.

Основные пункты договора купли-продажи квартиры
Они защитят продавца от недобросовестных покупателей
Дата составления с указанием полных данных продавца и покупателя.
Объект договора с указанием адреса.
Перечень документов, подтверждающих право собственности продавца на недвижимость.
Полное описание квартиры: площадь, этаж и т.д.
Подтверждение, что квартира покупателем осмотрена и претензий нет.
Стоимость квартиры.
Расчет с подробным указанием обязательств каждой из сторон:
— прописать, до какого числа, до какого времени покупатель обязан оплатить задаток,
— какого числа, до какого времени покупатель обязан оплатить основную сумму стоимости квартиры,
— каким образом будет производиться расчет: наличным или безналичным способом через перечисление, если второй вариант, указать наименование банка,
— обязательства продавца о том, что только после этих действий покупателя он сдает документы в юстицию на оформление права перехода собственности на покупателя в юстиции.
Обязательно указать в договоре, что в случае неисполнения покупателем одного из пунктов, связанных с расчетом, продавец вправе приостановить сделку, расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке.
Остальные пункты, связанные с расходами по оформлению договора, снятию с регистрационного учета, составляются по договоренности обеих сторон.

Автор: