Продажа/покупка жилья безопаснее через агентство

Риэлторы обсудили проблемы рынка недвижимости Бурятии на традиционном «круглом столе», проведенном редакцией еженедельника «Информ Полис»

19 ноября в конференц-зале гостиницы «Байкал-Плаза» состоялся традиционный «круглый стол» еженедельника «Информ Полис». На этот раз в нем участвовали представители агентств недвижимости Бурятии

 

В дискуссии на тему «Проблемы приобретения недвижимости» приняли участие: Лариса Бибишева, президент Гильдии риэлторов Бурятии, директор АН «Сибирь», Нина Самсыка, директор АН «Городокъ», Ирина Смольникова, директор АН «Шанс», Денис Чернышев, заместитель генерального директора АН «Анком», Анна Клименко, заместитель генерального директора АН «Неал», и Арюна Олоева, представитель АН «Шэнэ Гэр».

Лариса Бибишева: — Мы работаем под названием «Сибирь» с 1999 года. У нас два офиса. Офис на бульваре Карла Маркса возглавляет Александра Федосова, она работает в этом бизнесе с 1993 года. Офис в Доме быта возглавляю я. Работаю на рынке недвижимости с 1995 года. У нас обеих высшее юридическое образование. Мы оказываем общий спектр услуг, включая наследство, дарение, приватизацию, перевод из жилого в нежилое.

Денис Чернышев: — Я работаю на рынке недвижимости с 1997 года. Мы год назад поменяли название и теперь работаем под брендом «Анком». Основное направление нашей деятельности — коммерческая недвижимость. Это магазины, базы и другие объекты. Но мы занимаемся и жилыми помещениями. У нас в штате 11 человек.

Нина Самсыка: — Под названием «Городокъ» мы работаем с 1999 года. На рынке же я с 1995 года. Мы находимся на улице Ленина в здании Буркоопсоюза. У нас небольшое агентство, в штате всего 5 человек. Однако мы расширяем нашу деятельность, подбираем агентов. У нас тоже полный спектр услуг. Сотрудничаем со строительными организациями по расселению и сносу домов.

Арюна Олоева: — Агентство «Шэнэ Гэр» работает уже 14 лет. Раньше у нас была линейная организация, а теперь мы структурировали наше агентство. У нас есть отделы по коммерческой недвижимости, по земле, по частным домам, по вторичному рынку жилья. К каждому объекту нужно подходить индивидуально. Например, у нас есть специалист, который выезжает и оценивает, правильно ли построен частный дом. Мы расширяемся — недавно открыли второй офис. Сейчас в нашем агентстве трудятся 50 человек.

Анна Клименко: — Агентство «Неал» работает на рынке недвижимости 12 лет. Офис расположен на улице Терешковой. Штат тоже небольшой — всего пять человек. Мы также оказываем весь спектр услуг в сфере недвижимости, как и наши коллеги.

Ирина Смольникова: — Мы на рынке работаем 15 лет. Наш офис находится в районе кинотеатра «Октябрь». Отличий больших от коллег нет. Сейчас расширяемся, набираем штат. Будем создавать новые подразделения. Это должно повысить эффективность работы в новых условиях. Думаю, к этому уже пришли все агентства.

 

РЫНОК УПАЛ НА 90 ПРОЦЕНТОВ

— Конечно же, в условиях экономического кризиса хотелось бы сначала узнать: что сейчас происходит с вашей отраслью, какова ситуация на рынке недвижимости?

Лариса Бибишева: — Ситуация изменилась. На рынке недвижимости стало гораздо спокойнее и тише. Очереди в Федеральную регистрационную службу тоже стали меньше.

— То есть количество сделок уменьшилось?

— Да. Сделок стало меньше, потому что банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов. Они увеличили размер первоначального взноса, который должен внести заемщик за жилье, до 30—40 процентов. Это для многих не- приемлемо. У коммерческих банков очень сильно увеличился процент по ипотечным кредитам. Например, представители Сбербанка теперь сами выезжают на объект и оценивают недвижимость. Раньше они этого не делали.

— А можно сказать в процентах, на сколько меньше стало сделок?

Ирина Смольникова: — Судите сами. Раньше у нас 90—95 процентов сделок проходило с привлечением кредитов. Значит, примерно на этот процент рынок и упал.

Лариса Бибишева: — Да, минус 90 процентов.

Ирина Смольникова: — Банки не то чтобы свернули ипотечные программы, но часто теперь требуют такие справки, которых в Улан-Удэ не существует в природе. Например, справка о том, сносится ли пятиэтажный дом…

— Это актуально для Москвы, где сносят пятиэтажки.

Ирина Смольникова: — Конечно. Но не для нас. Или, например, банки требуют расписку прежнего хозяина, который продал уже эту квартиру несколько лет назад. Где его искать? Банки цепляются за каждую мелочь.

Нина Самсыка: — Мне кажется, банки требуют такие документы, потому что у них есть четкая установка. Они не говорят о том, что не дают ипотечные кредиты. Но стараются отказать потенциальному заемщику под любым предлогом.

Денис Чернышев: — Чем меньше банк теперь раздаст денег, тем ему будет лучше.

Нина Самсыка: — Да, еще летом они старались выдать как можно больше кредитов, конкурировали между собой, привлекали клиентов. Банки пытались завязать отношения с агентствами недвижимости, чтобы мы приводили клиентов в какой-то определенный банк. Теперь все ровно наоборот. А если такая позиция у банков, то и покупатели не проявляют активности.

— В каких банках еще реально получить ипотечный кредит?

Лариса Бибишева: — В ВТБ, Сбербанке.

Денис Чернышев: — Ипотечная корпорация дает кредиты из своих средств.

Нина Самсыка: — Да, эти структуры работают оперативно и не запрашивают каких-то дополнительных документов.

Лариса Бибишева: — Они же очень давно кредитуют, поэтому с ними мы работаем в нормальном режиме.

 

ЛУЧШЕ ПОКУПАТЬ И ПРОДАВАТЬ ЧЕРЕЗ АГЕНТСТВО

— Какие опасности могут подстерегать продавца или покупателя жилья?

Нина Самсыка: — Самое главное, тому и другому обратиться в хорошее агентство. Это практически стопроцентная гарантия, что вы хорошо и безопасно продадите или купите, например, квартиру.

— А как определить хорошее агентство?

Нина Самсыка: — Например, почитать газету «Толстяк. Все объявления». Там размещается табличка агентств недвижимости, которые прошли сертификацию по стандартам Российской Гильдии риэлторов. Получение сертификации — это очень сложная процедура. Проводится экспертиза деятельности агентства на соответствие национальному стандарту. Если агентство недвижимости имеет такой сертификат, это говорит о его надежности. Человеку, обратившемуся в такое агентство, бояться нечего.

Ирина Смольникова: — Отмечу, что деятельность сертифицированных агентств застрахована. Если покупатель или продавец пострадает от каких-то неправильных действий агентств, то он получает полное возмещение средств.

— А сумма страховки сказывается на итоговой сумме сделки? Клиент платит за страховку?

Лариса Бибишева: — Нет, это ведь страхование профессиональных рисков.

— А в Гильдию риэлторов Бурятии может вступить любое агентство?

Лариса Бибишева: — Тут не надо путать. Есть Гильдия, а есть агентства недвижимости, которые прошли сертификацию. Гильдия — это общественное объединение в форме некоммерческого партнерства. В Гильдию у нас может вступить не каждое агентство. У нас есть ограничение по стажу. Агентство должно проработать на рынке не менее трех лет и не иметь плохой репутации. Мы друг друга знаем, знаем, как работают другие. Кроме того, один из членов Гильдии должен обязательно рекомендовать кандидата на вступление. В Гильдии сейчас 13 членов.

— А сколько работает агентств недвижимости на рынке?

Лариса Бибишева: — Около двухсот.

Ирина Смольникова: — Мы всех знаем. Даже если какое-то агентство не входит в гильдию, мы можем с ним работать, так как уверены, что наш клиент не пострадает. Но есть и такие агентства, с которыми мы, проработавшие на рынке 15 лет, боимся сотрудничать.

— Зачем понадобилось создавать Гильдию риэлторов Бурятии?

Лариса Бибишева: — Она создана в 2002 году. Создали ее потому, что в 2000 году в России отменили лицензирование нашего вида деятельности. И началась некорректная работа некоторых агентств недвижимости. Открывались мелкие агентства-однодневки, которые брали задатки и тут же закрывались. От этого страдали агентства, которые пришли на этот рынок всерьез и надолго. Ведь у населения создался очень негативный образ всех риэлторов. Поэтому Российская Гильдия риэлторов разработала стандарты сертификации и кодекс профессиональной этики. Мы стали работать по этим документам с 2002 года. Теперь в Бурятии есть орган по сертификации, в который входят три представителя солидных агентств недвижимости и представители городской администрации и Роспотребнадзора. К сожалению, другие госструктуры не пожелали войти в него. Чтобы пройти сертификацию, агентству нужно собрать немало документов.

— Что самое сложное при прохождении сертификации?

Нина Самсыка: — Думаю, это договорная база. Ее надо привести в соответствие со стандартом. Там есть четкие требования к договорам. Те агентства, которые давно и хорошо работают на рынке, знают, что их сама жизнь заставляет соответствовать этим стандартам.

Ирина Смольникова: — Отмечу, что те, кто на рынке давно, раньше получали лицензию. Там тоже использовались почти те же самые стандарты. Такие же требования и сейчас применяются. Добавились только страхование и новые стандарты договоров.

— Сколько по времени может занять проведение сделки?

Денис Чернышев: — Если готовы все документы, то можно и в один день уложиться. Это минимальный срок.

— Сколько стоят услуги риэлторов?

Арюна Олоева: — Например, у нас, если сумма сделки до 300 тысяч рублей, услуги стоят 20 тысяч рублей, от 300 тысяч до миллиона — 30 тысяч, свыше миллиона и до трех миллионов — 50 тысяч.

Ирина Смольникова: — В других городах агентства берут определенный процент. У нас в Бурятии сложилось по-другому. Хотя некоторые говорят, что тоже пора переходить на проценты.

Арюна Олоева: — Да, некоторые клиенты сами просят работать за процент. Им выгодно, когда наша зарплата зависит от того, продадим мы квартиру или нет по максимально высокой цене.

 

ЦЕНЫ СНИЗИЛИСЬ НА 10 ПРОЦЕНТОВ

— Из-за кризиса стоимость жилья снижается?

Нина Самсыка: — Мы еще не можем убедить своих клиентов, что нужно разумно устанавливать цену на квартиру. Если взять рекламу продажи квартир, то вы не увидите падения цен. У нас идет некоторая инерция, а в крупных городах все развивается быстрее. В Иркутске и Новосибирске цены уже упали на 10—15 процентов. Мы видим, что и у некоторых наших застройщиков сейчас проблемы с реализацией жилья. Весной эти квартиры разлетались, как горячие пирожки.

— Застройщики работают тоже через агентства?

Нина Самсыка: — Нет, но думаю, что жизнь заставит их начать это делать. Люди еще не поняли, что цены на жилье уже упали.

Денис Чернышев: — Да, при отсутствии покупателей на рынке продавцам просто приходится снижать стоимость квартир.

Арюна Олоева: — Сейчас очень актуальными стали обмены. Раньше этого не было. Люди понимают, что денег нет, и стараются решить жилищные проблемы другими способами.

Анна Клименко: — И у нас обменов стало гораздо больше. При этом цепочка обменов достигает 5—6 звеньев. Продаж стало гораздо меньше. Если человек хочет быстро продать, то ему приходится снижать цену процентов на 10.

Денис Чернышев: — Раньше любой обмен происходил в любом случае через покупку-продажу жилья.

Лариса Бибишева: — За мой пятнадцатилетний стаж работы мы сделали всего один классический обмен Улан-Удэ на Братск. Но обмен стал актуален, потому что сейчас продавцов гораздо больше, чем покупателей.

Нина Самсыка: — Я думаю, пройдет еще некоторое время и наши люди поймут, что продать квартиру можно лишь в случае, если предложить реальную цену. Цены будут снижаться. Надо понять, что агентство ни в коем случае не хочет сознательно опустить цену на вашу недвижимость. Оно просто хочет оказать вам услугу, решить проблему с быстрой продажей той же квартиры. Профессионалы всегда трезво оценивают стоимость квартиры.

 

СЕЙЧАС ЛУЧШЕ НЕ ПРОДАВАТЬ

— Что сейчас делать человеку, который в свое время вложил деньги в недвижимость, скажем, купил еще одну квартиру?

Лариса Бибишева: — Если есть что-то более выгодное, во что он может вложить деньги, то, конечно, продавать. Но что может быть выгоднее недвижимости? Пусть человек решает сам.

Ирина Смольникова: — Мне кажется, сейчас длинные деньги нужно вкладывать в недвижимость. Ведь это самое дорогое, что может быть у человека. Квартира никогда не будет стоить дешево.

Лириса Бибишева: — Квартиру можно сдать в аренду. И она будет приносить стабильный доход. Даже если человек потеряет работу, у него будет некая подстраховка.

Фото Марка Агнора

Автор: