ТЕМА НЕДЕЛИ: Дорогая ипотека сбросила цены на жилье

Ипотечное кредитование становится все менее доступным для жителей Бурятии

В банках, которые предоставляют ипотечные кредиты, ужесточились требования по их выдаче. Как итог — покупательная способность упала. Риэлторы Улан-Удэ вынуждены закрывать агентства по продаже и покупке недвижимости

 

В Бурятии участились случаи просрочек платежей по ранее выданным кредитам. В Улан-Удэ начинают продавать жилье, приобретенное за счет ипотеки.

 

КТО УСПЕЛ, ТОТ И СЪЕЛ

В этом году ипотечных кредитов в республике выдано в сумме 2 млрд. 800 млн. рублей. Это на 44 процента больше, чем в 2007 году. В начале года население Бурятии активно брало кредиты, словно предсказывая кризисную ситуацию.

— Я даже поменяла работу на более оплачиваемую, чтобы было безболезненно для семейного бюджета вносить взносы за кредит. Хотя сложно было входить в новый коллектив, да и нагрузка существенно увеличилась, — рассказала Евгения Вороткова, бухгалтер. — Но это несравнимо с тем, что теперь наша маленькая семья имеет собственную квартиру, пусть однокомнатную и в старом доме. Я очень рада, что успели до финансового кризиса купить жилье. Вот только боюсь, как бы ставки не подняли тем, кто уже в кредите.

Вороткова платит прежнюю процентную ставку 12,8 в отделении Сбербанка. Сейчас банк поднял ставки от 14,25 до 15,5 процента годовых в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса.

— Это еще подъемно, это же не 25 процентов. И государство регулирует, чтобы никто не пытался на этом заработать, — отметил президент Бурятии Вячеслав Наговицын.

 

ИПОТЕКА ДЛЯ БОГАТЫХ

Ипотечные кредиты стали дороги для большинства населения. «Доступное жилье» постепенно переходит в разряд «ипотеки для богатых».

— Процентные ставки в банках в октябре резко повысились. В Росбанке с 14-ти выросли до 19 процентов. Азиатско-Тихоокеанский банк повысил до 34 процентов. Желающие вряд ли найдутся, это нереально. Первоначальный взнос возрос от 10 — 30 до 30 — 40 процентов, — сообщила «Информ Полису» Светлана Найданова, директор Центра ипотечного консультирования. Людей состоятельных банковские расценки не пугают.

— У нас зарплата большая. Нам выгоден любой процент, поскольку мы не вкладываем свои средства, а заимствуем. Кто знает, вполне возможно, что в недалеком будущем деньги обесценятся, а жилье останется. Поэтому сейчас решили купить квартиру для старшего сына. Он приедет на будущий год сюда учиться. За четыре месяца своего отпуска будем подыскивать квартиру, — рассказал «Информ Полису» Михаил Алексеев, житель Якутска.

Из-за ужесточения требований к заемщикам в банках люди стали обращаться в ипотечные корпорации.

— За девять месяцев ипотечное кредитование у нас увеличилось на 44,4 процента. Часть банков прекратила кредитование, и люди пошли к нам. А если завтра они начнут давать, люди пойдут к ним, — сообщила «Информ Полису» Галина Калмынина, начальник управления ипотечных операций и продаж Ипотечной корпорации РБ.

 

ПОТЕРЯТЬ КВАРТИРУ СТАНЕТ НАМНОГО ПРОЩЕ

В Госдуму внесены поправки, разрешающие банкам-кредиторам продавать оставленные в залог под ипотечные кредиты квартиры без необходимого сегодня решения суда. Еще одно предложение — ввести уголовную ответственность за просрочку платежей от 10 тысяч рублей.

Правовой документ грозит обернуться для множества семей настоящим бедствием. Заемщики, не рассчитав свои финансовые возможности и допустившие просрочки по выплатам, могут потерять жилье.

В Бурятии есть прецеденты, когда люди, купившие квартиры через ипотечные корпорации, вынуждены продавать их из-за отсутствия денег.

— Кредиторы либо по суду эти квартиры забирают, либо по договоренности в индивидуальном порядке, — сообщила Светлана Найданова, директор Центра ипотечного консультирования.

Сейчас на продажу Центр выставил несколько таких трехкомнатных «дефолтных» квартир. Их владельцы не смогли вовремя рассчитаться с кредитом.

Лариса Кузнецова (фамилия изменена. — Авт.) живет с двумя несовершеннолетними детьми в маленьком деревянном доме, который арендует за 3 тысячи рублей в месяц. С первыми морозами приобрела дрова, за водой ходит на колонку. Совсем недавно семья Кузнецовых жила в новой благоустроенной двухкомнатной квартире. Полгода назад глава семьи Андрей уехал погостить к своим родственникам на Дальний Восток. Лариса не знала тогда, что он выписался из квартиры и уехал из Улан-Удэ не один.

— Из поезда позвонил, сказал, что не вернется. Он уехал навсегда со своей любовницей. Кредит на недвижимость был оформлен на меня. Раньше моя зарплата полностью уходила на кредит, а его деньги тратили на питание и одежду, — рассказала Лариса Кузнецова. — У меня просрочка была за пять месяцев, когда позвонил кредитный инспектор и сказал, что так больше продолжаться не может.

В банке неплательщице пошли навстречу. Она сама нашла покупателей, а банк помог оформить сделку купли-продажи.

По разным жизненным причинам людей, которые не могут осилить кредитную ношу, становится все больше.

— Я удивилась, те люди, которые не так давно покупали квартиры через наше агентство, приходят снова и просят помочь продать их. За последнее время ко мне обратилось уже шесть таких покупателей, теперь уже в качестве продавцов, — сообщила «Информ Полису» Эржена Болотова, риэлтор. — А ведь у нас где-то 80 процентов всего жилья приобретено по ипотеке.

 

ПРОДАВЦОВ БОЛЬШЕ, ЧЕМ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Цены на жилье в Улан-Удэ начали медленно падать. Риэлторы полагают, что сейчас уже стоимость квартир уменьшилась на 10—20 процентов. Некоторые продавцы отозвали свои квартиры, выставленные на продажу. Считают, что надо придержать недвижимость до лучших времен.

Покупателей не стало. Многие не могут найти поручителей.

— Раньше к концу года спрос на жилье увеличивался, ведь научены были, что накопленные деньги надо вкладывать в недвижимость. А теперь тишина. Безработными станем скоро. Некоторые мои коллеги закрывают агентства, увольняются, — рассказала риэлтор Эржена Болотова. — Нынешние цены на квартиры надутые. Жилье старое: «хрущевки» 40—60 годов. Может, в связи с этим кризисом цены откатятся и будут более-менее реальными именно для нашего города.

Президент республики согласен с агентами по недвижимости. Но влиять на политику банков Вячеслав Наговицын не может.

— Если раньше мы уже почти достигли соглашения с банками, чтобы без первоначального взноса можно было получить кредиты, теперь невозможно. Это явно снизит количество запрашиваемых кредитов, — сообщил президент Бурятии Вячеслав Наговицын на прошлой неделе на пресс-конференции.

 

 

КРЕДИТ ЗА КВАРТИРУ ПОГАСИЛА СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ

37-летнему улан-удэнцу Александру Ильину оставалось еще три года погашать кредит на приобретение жилья. Неожиданная болезнь спутала все планы. Приятной неожиданностью для него стало то, что страховая компания не только погасила его кредит, но и возместила расходы, которые он понес после несчастного случая.

В 2006 году Александр Ильин взял в кредит на пять лет около 400 тысяч рублей, чтобы добавить их к собственным накоплениям и купить квартиру. В месяц ему предстояло выплачивать по 10 тысяч рублей. Для железнодорожника, получающего высокую зарплату, такие расходы были необременительны.

В июне этого года у Александра случился инфаркт. Потом была сложная операция, три месяца долгой адаптации. Медицинская комиссия определила ему вторую группу инвалидности.

Найти работу было трудно. С этой группой инвалидности нужен был сокращенный рабочий день. После долгих поисков Александр все-таки нашел работу, но зарплата там была в три раза меньше прежней. Лишних денег не было. Средства, выданные по больничному листу, пошли на покрытие кредита.

Вот тогда Александр стал внимательно изучать договор, заключенный с банком и подписанный им второпях. Прочитав, что его здоровье застраховано, он обратился к кредитному инспектору банка.

— Удивило приветливое отношение. Может, потому, что не было задолженности. Честно говоря, я не надеялся на положительный ответ. Но мне велели снять копии документов, которые кредитный инспектор отправил в страховую компанию, — говорит Александр Ильин.

Прошел месяц, когда Ильину позвонили из банка и сказали, что его кредит погашен. Еще сообщили, что ему положено 20 тыс. рублей, которые он внес на погашение кредита после страхового случая. Велели написать заявление в страховую компанию и представить необходимые справки.

— Честно говоря, этому страховому документу я два года назад не придал значения. Оказывается, надо все внимательно изучать, когда заключаешь документ, связанный с финансами, запомнить условия погашения.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

«Брать кредит в условиях кризиса невыгодно», —

cчитает Виктория Багинова, заведующая кафедрой «Финансы и кредит» экономического факультета ВСГТУ

— Люди, берущие ипотечный кредит, должны знать: если раньше был фиксированный процент ипотеки, то в период финансового кризиса этот процент стал корректированным. Он меняется в зависимости от сложившейся экономической ситуации.

Для людей, которые уже взяли кредиты, сегодняшняя ситуация выгодна. Темпы инфляции всегда больше, чем проценты по кредиту. Но в условиях кризиса брать ипотечные кредиты не стоит. В этот период можно лишиться работы и даже здоровья на нервной почве, а значит, оказаться без дохода. Ипотека выгоднее, чем остальные кредиты, потому что и государство участвует в этом процессе. Но это большой риск, который повышается в условиях кризиса.

Когда берете ипотеку, надо просчитать, какова номинальная стоимость жилья и каков процент по его покупке. Если есть сбережения, лучше купить недвижимость за наличные, брать акции и облигации в период финансового кризиса рискованно.

Людям, получившим кредиты, надо быть подготовленным ко всему. Финансовый кризис учит людей считать риски. Жить «на авось» одним днем не получится.



БАНК МОЖЕТ ПОЙТИ НАВСТРЕЧУ

Что делать, если возникла просрочка платежей по кредиту из-за неординарной ситуации: попал в ДТП или сокращен на работе?

Разъясняет Татьяна Борзенкова, начальник сектора организации отдела кредитования частных клиентов Бурятского отделения Сбербанка РФ:

В исключительных случаях банк может по заявлению заемщика на полгода установить оплату основного долга и процентов за пользование кредитом один раз в три месяца. В этом случае заключается дополнительное соглашение к кредитному договору.

При неординарных случаях можно изменить условия кредитования. Банк может предоставить отсрочку в погашении кредита на один год. Но при этом необходимо ежемесячно погашать начисленные проценты за пользование кредитом. В этом случае меняется график погашения кредита, но не увеличивается общий срок кредитования.

 

ПОДЕШЕВЕВШИЕ КВАРТИРЫ ВСЕ РАВНО ПРИНЕСУТ ДОХОД ЗАСТРОЙЩИКУ

В начале осени, когда мировой финансовый кризис только начал оказывать влияние на нашу экономику, компании-застройщики в крупных городах России стали предлагать скидки на еще недостроенные квартиры в размере от 10 до 15 процентов. Сильно эти скидки не афишировались, но знающие о непростой ситуации в экономике клиенты могли выторговать эти проценты.

В ноябре в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске многие застройщики официально снизили цены на жилье. В столице цены упали на 5 процентов. В других городах, включая столицы многих регионов Сибири, на 10—15 процентов.

Падение цен на квартиры в новостройках связано с двумя факторами. Во-первых, банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты под вменяемые проценты. Во-вторых, люди, которые собирались приобретать квартиру в новых домах и уже имели на это деньги, стали опасаться того, что строительство из-за финансового кризиса не будет закончено.

То, что сейчас в больших городах приостановлены аукционы по продаже участков под застройку, говорит о том, что в 2009 году в России построят меньше жилья, чем в 2008 году.

Отметим, что квартиры, распроданные по сниженным ценам, в любом случае принесут доход застройщикам. По данным Минрегионразвития РФ, компании до кризиса закладывали уровень рентабельности, который достигал 50 процентов. Средние же цены на жилье по РФ на середину ноября составили 53 тыс. рублей за квадратный метр в новостройках и 57 тыс. рублей за квадратный метр на вторичном рынке жилья.

 

 

СОВЕТЫ ЮРИСТА

У банка нет мелочей

Комментирует юрист Станислав Эрдынеев.

Кредит — купля-продажа денег. Мы покупаем деньги, за это платим проценты. У банка нет мелочей. Людям, получающим кредиты, необходимо обратить внимание на то, что в первую очередь платится: неустойка, проценты по просрочке кредитов, сами проценты, основной долг.

Многие торопятся при подписании банковских документов, радуясь тому, что получают кредит, и не обращают внимание на условия кредитования. А это главная ошибка.

Возьмите в банке образец договора, который обычно заполнен мелким шрифтом, внимательно прочтите его дома, посоветуйтесь со знающими людьми. Обратите внимание, что почти во всех договорах есть пункт об уменьшении ставки процентов или об увеличении. Люди могут в любой момент получить уведомление из банка, что кредит стал дороже без согласия заемщика. Ставка рефинансирования Центрального банка России меняется (а многие банки кредитуются именно в ЦБ РФ). Соответственно, банки тоже увеличивают свои ставки.

Обязательно надо застраховать свою жизнь и здоровье. Большинство банков настаивают на одновременном заключении договора страхования наряду с договором о кредите. Поэтому, если заемщик отказывается страховаться, шансов получить кредит у него почти нет.

Поручаться за заемщика надо осторожно. Договор поручительства, заключенный с банком, автоматически влечет солидарную ответственность по кредиту. Иными словами, банк будет иметь право обратить взыскание как на имущество должника, так и на имущество поручителя. Причем по выбору.

Если у вас возникли финансовые проблемы, дополнительные незапланированные расходы (отдали деньги за учебу, сделали операцию, ритуальные расходы) и у вас возникла сложность с текущим платежом, то в этом случае вам можно обратиться с письменным заявлением на имя управляющего банка с просьбой не начислять штрафные проценты. Как правило, такие обращения заемщика удовлетворяются.

 

АНЕКДОТ В ТЕМУ

Мужик в банке собирается подписаться под ипотекой. Менеджер банковский его и спрашивает, передавая ручку:

— Вы точно понимаете, что процентная ставка будет 25 годовых?

— Да... да... понимаю... — отвечает мужик и пододвигает к себе договор.

— А вы точно понимаете, что общая стоимость квартиры, учитывая проценты, за все годы составит 4 номинала?

— Да... да... понимаю... — отвечает мужик и берет ручку в руки.

В этот момент в банк забегает чувак в маске с автоматом Калашникова и кричит:

— Стоять! Это ограбление!

— Да я понимаю, что ограбление, — говорит мужик, не поднимая головы от подписываемого ипотечного договора, — но квартира очень как нужна...

Автор: