Новый закон
1 июля вступили в силу поправки к Закону о долевом строительстве, устанавливающие новые правила контроля и регулировки отношения между всеми участниками договоров о долевом участии. Поправки, действительно, приняты грандиозные. Для тех девелоперов, которые достраивают жильё, «почти» ничего не изменилось, за исключением усиленного банковского контроля за их средствами. Но в работе тех застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, произошли большие перемены.
Суть их сводится к тому, что контроль за деньгами дольшиков и застройщика, так или иначе, будет осуществлять уполномоченный банк. По наиболее жесткому механизму проектного финансирования у банка будет полный контроль за всеми операциями по счетам, и без оправдательных документов движения средств будут запрещены; также к застройщику, техзаказчику и генподрядчику предъявляются требования, которым они должны строго соответствовать. Второй механизм, через так называемые эскроу-счета, выглядит более мягким для застройщика: ему не надо будет платить взносы в Фонд защиты дольщиков и отчитываться перед банком, можно будет иметь долги, а также выпускать векселя и ценные бумаги. Но при этом строить он должен будет только на свои или заёмные средства, поскольку все деньги дольшиков депонируются (читай: лежат нетронутыми) на счёте в банке до самого конца строительства. Эти деньги застройщик получит только после ввода объекта в эксплуатацию и только тогда, когда первый дольщик зарегистрирует право собственности на свой объект.
Ясно, что для дольщиков жизнь существенно облегчается: их главная головная боль перекладывается на плечи банков. Что касается застройщиков, то и для «старых», и для «новых» девелоперов закон ощутимо меняет правила игры. На данный момент старые застройщики, в том числе и проблемные, попадают под серьёзный банковский контроль за движением их средств, и ситуация, когда застройщик закрывает «финансовые дыры» в прошлых объектах за счёт привлечения средств на новые (то есть, по сути, строительная пирамида), теперь практически невозможна.
ТГК-14 против
Новый закон — не единственная головная боль застройщиков: энергетики, которым строители платят за подключение к инфраструктуре, также сообщают о проблемах. По состоянию на сентябрь 2018 года задолженность республиканских девелоперов перед ТГК-14 за технологическое присоединение новостроек и за потребленное тепло составила более 16 миллионов рублей. Насколько это тревожный фактор? Ведь при стоимости однокомнатной квартиры, условно, один миллион рублей долг покрывается продажей всего лишь полутора десятков квартир, а их строятся сотни. Так или иначе, ТГК-14 на специальных пресс-конференциях сообщает списки ненадёжных, с их точки зрения, застройщиков, и предупреждает будущих участников договоров о долевом участии, чтобы те были внимательнее. Кроме того, на сайте энергокомпании планируется открытие специального раздела, где будут перечислены все проблемные строительные организации.
Понятно, что ТГК-14 преследует свои законные интересы, и таким образом побуждает строителей соблюдать платёжную дисциплину и не нарушать другие условия технологического присоединения. Для нас же, настоящих, будущих и потенциальных дольщиков, это тоже информация к размышлению — и размышления эти становятся всё более и более непростыми.
Причём тут мы
Время перемен, в котором мы живём, побуждает нас искать всё более надёжные формы вложения средств. Инфляция, курсы валют, санкции и экономические вихри — как в этих условиях обеспечить себе и своим детям хоть какое-то будущее? Недвижимость — один из самых традиционных ответов на этот вопрос, и рост цен на неё в кризисные времена вполне красноречив: люди выбирают то, что представляется им наиболее надёжным.
Договор долевого участия в строительстве — пожалуй, наиболее выгодная форма приобретения недвижимости. Но выгода часто означает риски; насколько они велики в нашем случае? Как всегда, всё зависит от конкретных исполнителей. Одни компании устраивают пирамиды, закрывая обязательства перед «ранними» дольщиками за счёт привлечения «поздних», другие добросовестно работают, повышая жилищную привлекательность города и развивая его.
Комментарии
Кононова Ольга, специалист строительной компании ООО «Бест Плюс»:
— Касательно нового закона: действительно, сейчас идёт переходный период. Наша компания уже открыла спецсчета на все объекты, а к июлю следующего года, в соответствии с законом, будут созданы эскроу-счета. В свете новых требований открывается много нюансов, контроль за средствами ужесточился, но, тем не менее, мы видим, что спрос растёт, рынок идёт на подъём. В отношении сотрудничества с энергетиками, не думаем, что мы попадём в какой-либо «список неблагонадёжных» по той простой причине, что все вопросы решаются в рабочем порядке.
Владимир Муравский, директор строительной компании ООО «Бургражданстрой»:
— Наша компания работает с 1991 года, мы известны и как надёжный застройщик, и как один из создателей образа нашего города, особенно его центра. Новая редакция закона о долевом строительстве направлена на защиту дольщиков конкретно от недобросовестных застройщиков. Те инструменты, которые в нём прописаны, сокращают возможности для обмана и ошибок. Для опытных застройщиков, зарекомендовавших себя на рынке, практически ничего не изменилось, разве что добавилась работа по переходу и открытию соответствующих эскроу-счетов. В любом случае, это в интересах покупателей, а значит, и в наших интересах.
Солбон Аюшеевич, директор строительной компании ООО "Союз", ЖК "Green Park":
— Новый закон усиливает контроль за средствами дольщиков и повышает их безопасность, при этом меняет предварительную работу по запуску проектов. Обсуждение его велось давно, как минимум с прошлого года, поэтому никаких сюрпризов для нас в новом законе нет. Относительно заявлений ТГК-14 можем сказать, что объёмы претензий энергетиков зачастую не слишком велики и в масштабах стоимости объектов не представляют особой проблемы даже для небольших компаний. Разумеется, нужно всё оплачивать в срок и согласно установленным регламентам, так как такие проблемы могут негативно сказаться на репутации компании, несмотря на их сравнительно небольшой размер.
Заключение
Итак, ни новый закон, ни заявления энергетиков, ни экономические потрясения не стали ударом для застройщиков: рынок, по оценкам специалистов, растёт. Так что разбираться, кто есть кто, и отделять агнцев от козлищ нам придётся так или иначе — спрос на недвижимость по-прежнему стабилен, меняются только темпы его роста. Свой выбор в этой области, как и на любом растущем рынке, лучше сделать как можно раньше, опираясь на объективную информацию и об отрасли в целом, и о конкретном интересующем вас застройщике.
