После финансового кризиса в 2014 году ставки ипотечных кредитов резко взлетели до 14 - 14,5 процента годовых. После скачка, как обычно, приходит спад. И с 2017 года ставка медленно, но верно начала снижаться. В 2018 году она достигла рекордного минимума.
- На первичном рынке процентная ставка на квартиру была от 8,6%, на вторичном - от 9,4%. Это подтолкнуло людей более активно использовать ипотечные кредиты для приобретения жилья. Ставка для нашей страны сказочная. Такой ставки, мне кажется, не было за всю историю ипотечного кредитования, - подтверждает директор агентства недвижимости Нина Самсыка. - В течение 2018 года моховик раскручивался, люди понимали, что процентная ставка низкая, и поэтому усилился спрос на ипотечный продукт. Это подстегнуло платежеспособный спрос. А по законам рынка, раз есть спрос, растет и цена квартир. Поэтому за 2018 год произошел некоторый рост стоимости жилья.
Если вспомнить события прошлых лет, квартир было больше, чем спрос на них. Падение цен по разным сегментам рынка просматривалось слишком явно. В среднем падение цен составило 15 – 20%. Больше всего «падала» стоимость крупногабаритных квартир, в меньшей степени - однокомнатных.
- Однако все хорошее быстро заканчивается. В конце 2018 года банки повысили ставки по ипотечным кредитам на половину процентного пункта. А с 14 января состоялось повышение еще на один процентный пункт. Теперь на вторичном рынке процентная ставка идет от 11,3% по предложениям Сбербанка. По разным кредитным продуктам по-разному, но надо иметь в виду, что это одна из наименьших процентных ставок, - поясняет Нина Самсыка.
Такие ипотечные кредиты заемщикам с более высокой процентной ставкой гораздо труднее обслуживать. Уже большую часть денег изымать из семейного бюджета ежемесячно проблематично. Вероятно, такой спрос, что был в 2018 году поддержан на уровне «вторички», в этом году не будет.
Эксперт отмечает, что стоимость может остаться на прежнем уровне. А во второй половине года, если на рынок не повлияют внешние факторы, на вторичном рынке случится некоторое снижение стоимости жилья.
Вопрос выживания
2019 год, скорее всего, запомнится застройщикам как год перемен, а точнее, начало эпохи выживания. Принятая поправка в ФЗ-214 о долевом строительстве с 1 июня значительно ограничит строительство недвижимости за средства будущих покупателей. Теперь в каждом проекте застройщик обязан инвестировать минимум 10% собственных средств от сметы проекта. И это еще не самое страшное. Ведь долевое участие покупателей теперь будет возможно только посредством банков. Явных сценариев развития в этом случае два. Цены за квадратный метр в новостройках резко подскачут и спрос упадет. Второй - произойдет чистка рынка застройщиков, в свою очередь, «выжившие» не станут задирать цены, чтобы не отпугнуть покупателей.
Как считают в агентствах недвижимости, бум на новостройки окончательно спадет. Если жилье будет дорожать, возможно, случится отток платежеспособного спроса с «первички» на «вторичку», что немного поддержит вторичный рынок.
Специалист по недвижимости брокер Роман Недозрелов отмечает, что безопасность покупателей в приоритете. Слишком много рисков в последнее время несли на своих плечах дольщики. Он считает, что в сравнении с 2018 годом люди станут больше обращать внимание на готовое жилье.
Торг уместен
В то же время продавцы вторичного жилья иногда хаотично выставляют цены на жилье, тем самым внося сумбур на рынке недвижимости. Одни ставят квартиру в 54 кв.м с косметическим ремонтом за 2,2 млн рублей, другие загибают ценник до 2,7 млн рублей. И таких предложений масса. Вот и попробуй разобраться, где «кот в мешке».
Так, улан-удэнка Марина Измайлова продает свою однокомнатную квартиру в 47 микрорайоне почти полтора года.
- Перед тем как выставить квартиру на продажу, я мониторила цены. Поняла, что за мою квартиру реальная цена 1,6 млн рублей. Но так как знала, что со мной все равно начнут торговаться, повысила до 1,75 млн рублей. Потом вспомнила, что риэлторы тоже хорошо берут за свою работу, решила, что скажу специалисту по продажам, чтобы он делал наценку на мою сумму, а не отнимал с моей стоимости. Так, цена подскочила до 1,8 млн рублей. Если нужно, я сторгуюсь, но пока держу цену на уровне 1,8 млн рублей. Вдруг мне повезет и попадется хороший покупатель, - честно рассказывает о своих подсчетах Марина Измайлова.
Отметим, если в 2016 году покупатели не стеснялись просить 10% скидки, то сегодня уровень торга снизился почти вдвое.
Тренд на выезд
В последнее время рынок недвижимости следует некоторым трендам. Первый - «вторичное жилье» еще в цене, но не пользуется популярностью.
- Если для себя определились в необходимости собственной квартиры или дома, уверены в стабильности своих доходов, то лучше приобрести жилье не откладывая. Если это первое и единственное жилье, то брать нужно готовое жилье. Так надежней. Его не надо ждать, можно въехать и жить. В крайнем случае, если что-то пошло не по плану, его можно сдавать в аренду или продать, - советует Роман Недозрелов.
Еще один явный тренд, о котором говорят практически все риэлторы, это повальная миграция населения.
- Последние два года люди продают квартиры, чтобы уехать из Бурятии. Более того, берут ипотеку в другом регионе, оставляют доверенность агентам по продажам и приезжают в Улан-Удэ только на сделку, - говорит специалист по недвижимости Роман.
В основном земляки уезжают на ПМЖ в Иркутск, Красноярск, Новосибирск, Краснодар и Питер.
Если раньше люди рассматривали изменение жилищных условий в пределах города Улан-Удэ и его пригорода, то сегодня многие земляки отдают предпочтение переезду в другой регион. Немудрено, что следующие годы пройдут под знаком стагнации рынка недвижимости. Новостроек станет меньше, люди не торопясь будут продавать свое жилье по удобным им ценам, а покупатель станет более придирчив и разборчив.
Что влияет на формирование цены на жилье:
- - Объемы нового строительства,
- - миграция населения,
- - количество выданных ипотечных кредитов,
- - район,
- - площадь,
- - этаж,
- - материал стен,
- - год постройки,
- - высота потолков,
- - наличие балкона, лоджии,
- - наличие лифта,
- - состояние ремонта.
