С конца прошлого года стало обычным делом, когда стоимость квадратного метра в новостройке добралась до 65 000 рублей. Вспомните, еще два года назад 1 квадратный метр стоил 30 000 «деревянных» в кварталах и максимум 40 000 в центре Улан-Удэ. Хочется поностальгировать по прошлому, но приходится жить в имеющихся реалиях, а значит, важно разобраться, почему происходят те или иные тенденции и как долго они продлятся.
«Чем больше поддержки, тем выше цена»
В 2019 году рынок недвижимости Улан-Удэ сыграл на опережение и еще до ввода «дальневосточной ипотеки» под 2% стоимость новостроек и «вторичек» резко подскочила. Покупатели с ценами спорить не стали, посчитали, что шаг логичный, учитывая, что несколько лет подряд стоимость квадратного метра постепенно снижалась. Однако президент Гильдии риелторов Бурятии Роман Недозрелов считает, что для Бурятии все-таки произошел необоснованный скачок цен.
- Чем больше субсидий, государственных поддержек и сертификатов, тем выше цена. Все квартиры поднялись в цене от 15 до 30%. Это довольно существенно и исчисляется сотнями тысяч, - говорит специалист.
Он отмечает, что льготы для одной категории населения создают неравноправные условия для большинства граждан. Такая же ситуация наблюдалась, когда впервые выдали сертификаты номиналом под 1 млн рублей для ветеранов Великой Отечественной войны. Сумма тогда считалась достаточно хорошей и на нее можно было купить 2-комнатную квартиру. Первые так и поступали. Когда сертификатов стало приходить все больше, в течение нескольких месяцев цены выросли до таких высот, что на него даже однокомнатную нельзя было купить, потому что они выросли до 1,2 млн рублей.
- Все эти ипотечные продукты, на мой взгляд, идут не столько для поддержки молодых семей, сколько для поддержки застройщиков. В связи с появлением новых продуктов застройщики сильно задрали цены, - считает Недозрелов.
Для оформления «дальневосточной ипотеки» покупатели вынуждены приготовить как минимум 400 000 - 500 000 рублей для внесения первоначального взноса. И если у покупателя нет, к примеру, материнского капитала, как правило, приходится брать кредит. К выгодному 2-процентному кредиту на 20 лет прибавляется стандартный кредит на 5 лет. И здесь уже решать каждой семье, сумеют ли они осилить одобрение и выплату двух крупных займов.
«Ситуация скользкая»
Другой наш эксперт, директор агентства недвижимости «Шэнэ Гэр» Баир Орбодиев, отмечает, что именно застройщикам в таких условиях тяжелее.
- Вступил в силу закон, который не позволяет им привлекать средства дольщиков. Пять лет назад было оживление на рынке недвижимости, строили все кому не лень. Потом они обанкротились, а дольщики остались без жилья. Этот закон не позволит появляться новым застройщикам, поэтому у компании должны быть свои средства. При «дальневосточной ипотеке» я просто ратую за проблемные новостройки. Думаю, в этих условиях они оживятся и их доведут до ума, а дольщики не пострадают. Хотя ситуация скользкая, - делает акцент Орбодиев.
По его словам, в последнее время наблюдается падение спроса, да и стройка идет не так активно. А также нет спроса на большие площади, поэтому строят в основном однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
- На однокомнатные квартиры всегда повышенный спрос. Сейчас цены выросли из-за «дальневосточной ипотеки». Ее понижение или стабилизация возможна при увеличении объемов строительства. Если можно спрогнозировать, что многим людям одобрят «дальневосточную ипотеку», то, возможно, на рынок зайдут другие застройщики и возникнет конкуренция. Если большинству будут отказывать, то наши застройщики не будут увеличивать объемы строительства. Им выгодней строить то, что по силам, и держать цены на высоком уровне, - добавляет он.
Роман Недозрелов также подмечает, что в связи с новыми явлениями городу не хватает новостроек.
- Жилья, которое подходило бы под ипотеку 2%, осталось очень мало. Практически нет. Уже сейчас очередь формируется на будущее, когда дома будут сданы в 2023 - 2024 годах. И уверенности, что МЖК сдадутся без задержек, на самом деле нет. Также, если застройщики будут торопиться при строительстве, возможно, это отразится на качестве сданного жилья. Цены уже будут не те, что были полгода назад. Искусственно все взвинчивается, потому что объективных причин для роста цен нет. У нас не открываются большие предприятия, которые могли бы стать центром притяжения для семей из других регионов, готовых здесь остаться и купить недвижимость, - делает неутешительные выводы риелтор.
Еще одна тенденция, которую он заметил в начале года, связана с неграмотной консультацией покупателей. Ажиотаж с 2-процентной ипотекой создал очереди на квартиры, люди подают заявки на одобрение в банк, не получив всей необходимой информации о своем будущем жилье. Дикий спрос на новостройки толкает цены вверх, и если в 2020 году никаких катаклизмов не произойдет, то цены так и будут потихоньку расти.
Цепная реакция
В то же время на рынке вторичной недвижимости можем наблюдать огромное количество предложений. Риелтор Баир Орбодиев объяснил это тем, что многие люди в последние годы стали чаще переезжать из республики. Однако «дальневосточная ипотека» может сказаться и на таком жилье.
- Сейчас повышение цен на новостройки происходит из-за высокого спроса. Застройщики получают от этого прибыль и будут вкладывать куда захотят (строительство школ, детских садов, многоквартирных домов), но не станут покупать квартиры на «вторичке». Здесь цепной реакции не последует. Однако связь может быть психологическая. Люди услышали, что цены поднимаются, и, не разобравшись в ситуации, будут стараться успеть купить квартиру на «вторичке». Но цены поднимаются точечно на новостройки, так что все подряд скупать смысла нет, - резюмирует Баир Орбодиев.
Цены на вторичное жилье растут и по другой причине, наблюдается миграция жителей республики в другие города страны. Естественно, люди хотят жить комфортно и в другом регионе. Риелторы часто слышат: «я хочу продать за столько, потому что в другом городе, куда приеду, с этих денег ничего не смогу купить». Поэтому люди держат цену. Иногда, заметим, не совсем адекватную. К примеру, есть мужчина, который хочет продать дом за 3,5 млн рублей, хотя рыночная цена дому 1,8 млн. В 18 квартале 37 кв. м продают за 8 млн рублей. Продавец сформировал цену не потому, что оставляет там дорогую мебель и сделан хороший ремонт, а просто потому, что эта сумма ему нужна для комфортной жизни в Питере. К слову, эта квартира продается уже 10 лет.
И самый распространенный вариант: люди, продающие свои квартиры, видят, что цены в новостройках высокие, и считают, что тоже обязаны поднять стоимость.
По словам наших экспертов, большая часть Улан-Удэ – это частный сектор, состоящий из ДНТ и СНТ. Однако там, где продают участки, просто нет надлежащей инфраструктуры. Кроме того, его расширение создает плачевную экологическую ситуацию. Тем не менее «дальневосточная ипотека» действует и для оформления займа под строительство частного дома. А значит, и в этом секторе в 2020 году будем наблюдать рост цен.
Как долго продолжится тенденция на рост цен жилья, сказать пока сложно. Слишком много внешних факторов может вмешаться в маленький мир рынка недвижимости Бурятии. Понятно одно, время низких цен на новостройки безвозвратно прошло, да и время «чистых денег» практически кануло в Лету.
