Недавно группа сенаторов внесла в Госдуму законопроект, который дает возможность проводить реновацию во всех регионах России.
Предполагается, что любую многоэтажку можно снести при согласии всего 2/3 собственников квартир в многоквартирном доме. Взамен они получат равнозначное жилье в новостройке или деньги.
О том, как реновация проходит в Москве, что она сулит жителям регионов и будет ли она действовать в Бурятии, - в материале «Информ Полиса».
Равнозначные квартиры и застройщики-инвесторы
Законопроект «о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» находится на предварительном рассмотрении в Госдуме. Его авторы взяли за основу в части правового регулирования «успешно реализуемую с 2017 года в Москве программу реновации».
Возможно, именно поэтому регионы наделяются «полномочиями по определению порядка формирования и утверждения адресных программ, а также технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в указанные программы».
Цитата из законопроекта:
«В проект программы по сносу и реконструкции может быть включен только многоквартирный дом, собственники и наниматели жилых помещений в котором большинством в две трети от общего числа жилых помещений проголосовали за включение многоквартирного дома в проект программы сноса и реконструкции многоквартирных домов».
Заключение соглашения на реновацию с каждым владельцем квартиры задерживает или останавливает процедуру жилищного строительства. Поэтому сенаторы указали именно 2/3 собственников или нанимателей жилых помещений для получения согласия.
Законопроект предусматривает переезд жителей в равнозначные квартиры: жилая площадь и число комнат в них не меньше, чем в старой квартире. Кроме того, новые квартиры должны соответствовать стандартам благоустройства и иметь «улучшенную отделку», а дом должен находиться в том же населенном пункте, что и включенный в программу реновации. Для тех же, кому не подошли предлагаемые равнозначные квартиры, предусмотрена денежная компенсация: «стоимость предоставляемого равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения».
Кроме того, согласно документу, собственники квартир вправе на любом этапе формирования и исполнения программы до дня утверждения проекта планировки территории провести общее собрание собственников и выйти из нее. Для принятия этого решения необходимо более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников квартир в этом многоквартирном доме. Тогда многоэтажку не снесут, а жилища останутся за хозяевами.
Таким образом, законопроект подразумевает полную свободу воли для регионов. Они смогут создать свой механизм выбора домов под снос, не ориентируясь лишь на ветхость и сроки годности. В их полномочиях выбирать строящиеся на их месте дома, ориентируясь на прибыль, генеральный план города или уровень комфорта от квартиры до целых кварталов.
Но ключевым вопросом любого законопроекта остается финансирование. Региональную реновацию, согласно законопроекту, не будут оплачивать из федерального бюджета. Расселять ветхий и аварийный жилой фонд и строить на его месте новое жилье должны застройщики, выступая в качестве заинтересованных инвесторов. Об этом сообщают «РИА Новости» со слов Владимира Якушева, министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Получается, что дотационные регионы, в отсутствие федерального финансирования, просто не смогут изыскать достаточно средств на ликвидацию ветхого и строительство нового жилья. Но и для недотационных субъектов участие в реновации в нынешних реалиях остается под вопросом.
Кот в мешке за 400 млрд
Современная программа реновации действует в Москве с 2017 года. По данным столичной мэрии, в нее были включены 5 174 дома — около 350 тысяч квартир общей площадью 16,4 млн кв. м, в которых живет порядка одного миллиона жителей. После составления списков участников собственники сами проголосовали за проведение реновации, которая распространилась на все административные округа города. Вблизи сносимых домов подобраны 464 стартовые площадки общей площадью 7,3 млн кв. м.
В программу вошли в основном находящиеся в ветхом состоянии многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам, а также дома, построенные раньше 1957 года, некоторые девятиэтажки. Добротные комфортные дома в удовлетворительном состоянии в список не вошли.
Сейчас идет либо уже закончено переселение жителей 158 домов в 57 новостроек - это 26,2 тысячи человек. Уже построен 61 новый жилой дом общей площадью 0,8 млн кв. м. Идет строительство и проектирование 256 домов общей площадью четыре миллиона квадратных метров.
При этом москвичи могут доплатить и получить квартиру с большим числом комнат. Некоторые предпочитают равнозначной квартире денежную компенсацию в размере рыночной стоимости жилья. Строительство же квартир под реновацию строго регламентируется. Так, дома должны быть построены по современным стандартам, с высокими потолками, хорошей звукоизоляцией, с застекленными балконами и лоджиями. Существуют и другие параметры: от расположения входа в подъезд до материалов отделки в квартире.
Однако программа реновации вызывает у жителей Москвы противоречивые реакции. Одни довольны полученным жильем или же деньгами за квартиру. Другие негодуют из-за того, что квартиры не соответствуют заявленным требованиям. Кому-то показали равнозначную квартиру при получении согласия на реновацию, а затем дали совсем другую. Третьим для жизни выделили некачественные квартиры в не менее некачественных «человейниках». Из года в год соцсети продолжают наполняться жалобами обманутых людей и расследованиями неравнодушных блогеров.
К слову, на реализацию программы реновации в российской столице выделили порядка 400 млрд рублей из федерального бюджета. При этом на строительство новых домов пускают и деньги, уплаченные населением на капитальный ремонт. Отсюда и масштабные темпы реализации программы. Но вопрос о том, насколько качественно проходит реновация в Москве, остается открытым.
Реновации не будет
Несмотря на противоречивые результаты столичного опыта реновации, понятно, что в российских регионах она необходима, в том числе и в Бурятии. Тем более неблагоприятная экономическая ситуация последних лет, изменение законодательства в долевом строительстве и сокращение количества действующих застройщиков привели к уменьшению темпов создания новой недвижимости.
По данным Бурятстата, за восемь месяцев 2020 года в республике ввели в эксплуатацию (с учетом жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства) 1 097 жилых домов (1 646 квартир) общей площадью 116,8 тыс. кв. м. Половина (50,4 %) всего введенного в республике жилья приходится на Улан-Удэ. Если не учитывать дома, построенные на земельных участках, то ввод жилья составил 100,3 тысячи «квадратов», что меньше на 11,7 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- Идеологически мы за программу реновации, - говорит Николай Рузавин, министр строительства и модернизации ЖКК РБ. - Действительно, программа работала в части применения опыта, который был только в Москве. Законодательно это еще не определено, законопроект внесен только на рассмотрение. Конечно, это перспективное направление и очень востребованное для развития нашей республики. Но мы также понимаем, что без поддержки федерального центра это будет сложно реализовать.
Учитывая вышеизложенное, реновация в Бурятии может не состояться. Застройщикам вряд ли захочется тратиться сначала на снос ветхого жилья, а затем на строительство на участке нового дома, в котором к тому же часть квартир (с чистовой отделкой) нужно будет передать участникам программы реновации. Стоит учесть и отсутствие иностранной рабочей силы, и, соответственно, подорожание и замедление строительного процесса. Понятно, что хорошей прибыли от такого предприятия ждать не приходится, даже если девелоперы будут возводить многоквартирные дома большой этажности. Застройщикам выгоднее возводить ограниченное количество новостроек на пустой земле, сохраняя при этом высокую стоимость за квадратный метр и не обременяя себя обязанностью отдавать часть квартир гражданам.
Если законопроект о всероссийской реновации будет опубликован в таком варианте, без возможности получения федерального финансирования, то в Бурятии программа реновации будет неосуществима. И неудивительно. Такого количества свободных средств в республиканском бюджете не найти. А пока неблагоприятная экономическая ситуация продолжает замедлять темпы ликвидации аварийного жилья и строительство нового.
Справка infpol.ru
Реновация жилищного фонда — это программа по сносу ветхого или аварийного жилья, чей срок службы уже истек или истечет в ближайшие годы. На месте снесенных домов строится современное комфортное жилье с большим сроком эксплуатации. В получившихся кварталах предусмотрено строительство объектов инфраструктуры, благоустройство по современным стандартам и создание дополнительных парковочных мест.
