Приобрести свое добротное жилье в настоящее время не так-то просто. Дальневосточная ипотека выдается под 2%, но вместе с тем цены на квартиры «взлетели до небес». Да и не у всех хорошая кредитная история, достойная зарплата и не каждый вписывается в возрастной ценз.
А свое жилье, особенно для молодой семьи – это не прихоть, а жизненная необходимость. Вот и приходится людям искать другие варианты покупки долгожданной собственности. Одним из популярных вариантов в последнее время стали жилищные кооперативы. Однако, как показывает практика, кооператив кооперативу рознь. Если одни работают прозрачно, то другие могут неожиданно закрыться и бросить пайщиков без денег и квартиры.
Адвокат Олеся Цыбикжапова рассказала корреспонденту «ИП», какие виды кооперативов существуют, ведь часто жители Бурятии путают понятия и даже не подозревают, чем они могут отличаться.
В первую очередь она отметила, что жилищный кооператив – это некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели – накопить средства и купить или построить жилье. Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ.
- Существует три вида кооперативов: жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 Жилищного кодекса РФ. Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме. Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома, – говорит юрист.
Построились с помощью господдержки
В истории ЖСК необходимо упомянуть и то, что поправки в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» с 2016 года упростили механизмы создания и деятельности ЖСК с господдержкой. Самый большой плюс в том, что здесь исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, органов власти.
И еще один положительный фактор в том, что финансовый институт развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» безвозмездно предоставляет участки жилищно-строительным кооперативам из земель федеральной или неразграниченной собственности. Бесплатный земельный участок позволяет снизить стоимость жилья и его можно выбрать в любом субъекте страны.
- Важно понимать, что ЖСК с господдержкой является застройщиком и управляет членами кооператива. Списки граждан, вступающих в ЖСК, утверждаются уполномоченными органами власти. Не нужно платить паевые взносы до заключения договора безвозмездного пользования земельным участком, – подчеркивает Олеся Цыбикжапова.
Кто может вступить в ЖСК с господдержкой:
- работники муниципальных и находящихся в ведении субъекта РФ учреждений образования, здравоохранения, культуры и социальной сферы,
- работники федеральных образовательных учреждений, федеральных учреждений здравоохранения и культуры,
- военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса,
- научно-педагогические работники высшего образования,
- молодые ученые, научные и инженерно-технические работники,
- сотрудники органов внутренних дел России,
- федеральные госслужащие,
- родители трех и более детей.
Надо иметь в виду, что люди с тремя детьми имеют право включиться как во вновь созданный ЖСК с господдержкой, так и в любой действующий ЖСК с господдержкой, отмечает юрист.
- Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту жительства с заявлением о включении в список граждан, имеющих право быть принятым в члены кооператива с господдержкой, – поясняет адвокат.
Орган государственной власти субъекта РФ формирует и утверждает список указанных выше граждан, а затем направляет в ДОМ.РФ ходатайство о предоставлении земельного участка. В конце 2019 года члены жилищно-строительного кооператива «Очаг», созданного работниками БГУ, праздновали возведение жилого дома по улице Бау Ямпилова, 5А. Для реализации проекта им понадобилось примерно три года. Еще один позитивный пример связан с ЖСК «Академический». Работники БНЦ СО РАН, преподавательский состав ВСГУТУ и БГСХА объединились и стали обладателями квартир в 148 квартале.
Мутный способ купить квартиру?
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) отличается от остальных видов. Его деятельность регулируется ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Если объяснить кратко, человек вступает в ЖНК, становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.
- Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого, пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива, – подмечает Олеся Цыбикжапова.
Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков, но не член правления. Также может быть приглашенный со стороны эксперт.
Одна клиентка как-то сказала адвокату Олесе Цыбикжаповой, что «ЖНК – это мутный способ купить квартиру». Суть ЖНК юрист описала простыми словами. В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.
Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди. На деньги из «общего котла» ЖНК может купить только жилье: дом или квартиру. «Общий котел» официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы – паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков – паями, а участники кооператива – пайщиками. Эта схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.
- Опасность кроется в том, что кооператив предоставляет квартиры до полной выплаты взноса. Это значит, что квартиры приобретаются в том числе за счет средств других пайщиков. Это делает систему похожей на пирамиду. При такой организации деятельности кооператива квартиры могут получить только часть пайщиков. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив, – говорит адвокат со стажем Олеся Цыбикжапова.
Догнать деньги нереально
Независимый финансовый консультант, инвестор Александр Доржиев добавляет, что различить настоящий кооператив и пирамиду можно по видам деятельности, так как пирамида никакой другой деятельности кроме привлечения новых пайщиков не осуществляет.
- Настоящий жилищный кооператив подобным образом действует, потому что вкладчики кооператива скидываются как в кассу взаимопомощи. Получают квартиры первые пайщики, потом должны последующие. Отличие в кооперативах, которые только формально прикрываются законодательством, в том, что обычный жилищный кооператив работает практически без прибыли для себя. Лишь в интересах пайщиков. А здесь, считаю, основной доход идет на обогащение организаторов пирамиды, – комментирует Александр Доржиев.
Стандартная пирамида работает короткое время, потому что имеет агрессивные процентные ставки. Например, 100 % годовых. Чтобы выплачивать такие большие суммы, необходим высокий приток людей. И когда приток заканчивается, пирамида сворачивается, говорит эксперт. Есть и другие методы работы жилищных кооперативов-пирамид, когда большой процент идет на взносы вкладчиков для выплат на покупку квартир. При этом кооператив может работать больше пяти лет - так формируется доверие населения. В итоге обеспечиваются медленный рост и долгое существование пирамиды.
- Наше законодательство так устроено, что любое юридическое лицо, ООО, жилищный кооператив может привлекать денежные средства физических, юридических лиц на основании договора займа на любые цели. Это не запрещено законом. Предмет для уголовной статьи появляется только тогда, когда с заявлениями начинают приходить потерпевшие, - констатирует Александр Доржиев.
В таких обстоятельствах догнать свои деньги практически нереально, договоры составлены юридически грамотно, как говорится, не подкопаешься. А вот в зарубежных странах практика в корне другая.
- Если у государства есть сомнения, не пирамида ли та или иная действующая организация, специалисты приходят туда, возбуждают иск и поднимают все финансовые документы. Если подтверждается, что пирамида, организация ощутит серьезные последствия, - говорит финансовый консультант.
Чтобы не попасться в хитрые сети мошенников, рекомендуем следовать нескольким правилам:
- Прежде всего необходимо проверить выписку из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы. Нужно изучить реестр ЖНК Центробанка. Если кооператив существует легально, в реестре будет запись.
- Обязательно смотрим графу «Примечание», где указывается надежность или неблагонадежность кооператива. Например, кооперативы в стадии ликвидации или банкротства.
- Изучаем сайт ЖНК: организационные и внутренние документы кооператива.
- Не пренебрегайте отзывами в социальных сетях. Интересно, что пишут о кооперативе обычные пользователи сетей.
Так вы сможете сделать выводы о жилищном кооперативе и решить, вступать в него или нет.
