Минстрой России спрогнозировал рост цен на недвижимость в 2021 году в большинстве регионов страны. При этом Бурятия оказалась единственным регионом, в котором ожидается снижение стоимости квадратного метра жилья почти на 17 тысяч рублей.
О том, чем обусловлены такие прогнозы, как на это повлияли две льготные ипотеки и лопнет ли так называемый «ипотечный пузырь», - в материале «Информ Полиса».
У всех рост, а у нас падение
Минстрой РФ спрогнозировал динамику цен на рынке недвижимости в первом полугодии 2021 года. Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по России составит 49 173 рубля. Получается, что цена квадратного метра в среднем по стране вырастет на 539 рублей по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Об этом сказано в проекте приказа Минстроя, сообщают «Известия».
Больше всего в 2021 году жилая недвижимость подорожает в Москве и регионах Дальневосточного федерального округа: Амурской, Сахалинской областях, а также в Приморском и Хабаровском краях (цена квадратного метра вырастет от 8 до 9,5 тысячи рублей). В Якутии и Ленинградской области рост цен составит в пределах 4 тысяч рублей за квадрат.
В значительной части субъектов стоимость квадратного метра увеличится на 2 - 3 тысячи рублей или меньше. В 34 регионах цены сохранятся на нынешнем уровне. Дешевле всего жилье будет стоить в Дагестане, Кабардино-Балкарии и Брянской области (от 31,5 тысячи рублей за квадрат).
По расчетам ведомства, Бурятия будет единственным регионом, где в 2021 году подешевеет квадратный метр жилья.
Его цена упадет с 78,18 до 61,26 тысячи рублей, притом что норматив по стране 49 173 рубля. Но, по данным Минстроя РБ, у нас уже реальная стоимость квадратного метра жилья составляет 62 800 рублей (на квартиры среднего качества с отделкой в четвертом квартале 2020 года). И будет ли в таком случае снижение цены, непонятно.
- От застройщиков стоимость одного квадратного метра с отделкой в среднем составляет 60 тысяч рублей, от собственников квартир - 80 тысяч, от риелторов - 90 тысяч. Для сдерживания необоснованного роста цен на жилье с основными застройщиками Улан-Удэ подписано соглашение о взаимодействии, - говорит Николай Рузавин, министр строительства и модернизации ЖКК Бурятии.
Также существует другая цена за квадрат, среднестатистическая по всему Дальнему Востоку для городов и поселков городского типа – 82 310 рублей. Она утверждается министром России для расчета размера субсидий, предоставляемых за счет средств бюджетов. Это число не может влиять на установление застройщиками цен на свои квартиры. В целом ДФО входит в тройку «лидеров» по стоимости жилья среди всех федеральных округов. Подорожание квартир доходит до 35 % за полгода.
Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Бурятии (рублей), по данным Минстроя РБ:
В III квартале 2019 года - 59 632
Во II квартале 2020 года - 67 820
В III квартале 2020 года - 78 184
В IV квартале 2020 года - 82 310
Снижение после бурного роста
Чем же обусловлен прогноз Минстроя РФ о том, что только в Бурятии подешевеет квадратный метр жилья почти на 17 тысяч рублей? На этот вопрос ответили эксперты «Информ Полиса». По мнению Виктора Беломестнова, доктора экономических наук, причин для роста цен на недвижимость в республике в 2021 году нет.
- Затормозить рост цен на жилье могут две причины. Первая связана с тем, что подстегнуло рост стоимости недвижимости - ипотека 2 % и 6,5 %. Вторая причина бурного роста цен в том, что население начало избавляться от вкладов, накоплений, ожидая, что их накопления обесценятся. В какой-то мере эти две причины себя исчерпывают. Все молодые семьи, которые имели возможность выполнить необходимые условия льготного кредитования, купили себе жилье. А рынок хоть и не развивается, но предсказуемость большая, что пандемия все-таки будет заторможена. Поэтому, я думаю, с началом вакцинации экономическая активность повысится, - рассуждает наш собеседник.
При этом, по словам эксперта, есть другие факторы, например внешнеполитические. Они могут повлиять на экономические показатели, а те, в свою очередь, на цену квадратного метра. Также небольшой ценовой спад может быть из-за перегрева рынка.
- В России очень много непроданного жилья, у нас в городе тоже есть такое жилье. Около половины готового жилья, особенно в центральной части страны, застройщики продать не могут. Это тоже может в какой-то мере послужить основой, чтобы цены за метр снизились. Значительного снижения цен я не жду, честно говоря. Сейчас цены несколько выше, чем реальный спрос. Я думаю, вернемся к ценам за квадратный метр, которые были в начале 2020 года. Наверное, стоимость будет держаться в пределах 60 - 63 тысяч рублей еще долгий период, - считает Виктор Беломестнов.
Эксперт напоминает о других проблемах строительной сферы, которые могут оказывать влияние на ценообразование. В последние годы новое строительство практически не возникает. Заканчивают долгострой, которого очень много, потому что строительные компании либо разорились, либо на грани разорения.
- Как с этим будут поступать, непонятно, - отмечает доктор экономических наук. - Есть еще одна проблема – отсутствие большого количества иностранных работников. Перекрытие границ привело к ограничению кадров. Даже если экономическая ситуация стабилизируется, то сложно будет ожидать роста предложения, - говорит Виктор Беломестнов. - Есть разброс в ценах на «первичку», новую «вторичку» и старую «вторичку». Думаю, новая «вторичка» останется на том же уровне, что и «первичка», а старая «вторичка» сильнее откатится в цене. Если новостройки будут продолжать появляться, то «вторичка» заморозится в цене.
Предложение на рынке недвижимости
В ноябре 2020 года в новостройках и на «вторичке» на продажу было выставлено на 25 % меньше однокомнатных квартир, чем год назад. Двухкомнатных квартир — на 20 % меньше.
У независимого финансового консультанта Александра Доржиева уже сложилось представление о том, с чем связаны прогнозы Минстроя России о снижении цен на недвижимость в Бурятии. По мнению эксперта, виной тому крайне низкая ликвидность регионального рынка.
- Регион бедный, нет федеральных застройщиков, а местных раз, два и обчелся, поэтому предложение очень узкое. Получатели льготных ипотек скупили все, что предлагали строительные компании. Но застройщики не могут резко нарастить объем продаваемой недвижимости, так как необходимо собственное финансирование и из-за пандемии проблемы с рабочей силой. Именно недостаток предложения привел к сильному отклонению цен вверх в сравнении с другими регионами. Здесь начинает работать простой принцип - цены на недвижимость в конечном счете определяются динамикой реальных доходов населения. А сверхъестественного роста зарплат в Бурятии не наблюдалось, поэтому будет возвращение к средним ценам. Также есть риск, что в будущем будет много людей, которые на ажиотаже взяли ипотеку, но не смогли платить, потеряли жилье и остались с долгами, - объясняет частный инвестор.
По мнению Александра Доржиева, если вторичное жилье не сильно подросло в цене вслед за первичным, то и падение цен будет поменьше или вовсе стоять на месте. При этом черновая квартира должна стоить дешевле, чем готовая, но сейчас это не так.
Со стороны российского правительства уже началась работа для того, чтобы сдержать рост цен на жилье. Об этом заявил в октябре премьер-министр страны Михаил Мишустин в ходе встречи с лидерами фракций Государственной Думы.
- Вице-премьер Марат Хуснуллин на данный момент ведет работу над упрощением процедур в сфере строительства, призванным сократить сроки возведения, а также снизить стоимость жилья. Тем не менее существуют примеры, когда цены на недвижимость растут из-за застройщиков. Но цели поставлены. Я очень надеюсь, что мы сейчас будем добиваться всецело отсутствия этого роста, - говорит Михаил Мишустин.
«Ипотечный пузырь» – есть или нет?
Высокий спрос на льготную ипотеку делает вероятным сценарий, при котором граждане не смогут обслуживать кредиты, взятые на эмоциях или с целью обогатиться. Поэтому «ипотечный пузырь», если он есть, рискует «взорваться». По мнению Виктора Беломестнова, нынешняя ситуация с льготными ипотеками еще не привела к формированию «пузыря», так как закредитованность населения в Бурятии еще невысокая.
- «Пузырь» в ипотечном кредитовании нас вряд ли должен страшить, еще есть запас прочности. Одно время республика входила в тройку лидеров по закредитованности населения, но в основном эти кредиты потребительские. Ипотеку сейчас берут работающие люди, молодежь, которые уверены, что могут сами платить или родственники им помогут. Этот момент может успокаивать немного, - подчеркивает эксперт. - Если «пузырь» все-таки «надуется» и «лопнет», то навредит заемщикам, которые останутся с долгами. У банков тоже возникнут проблемы с реализацией отсуженного жилья, думаю, от этого они многого не выиграют. А сокращение выплат по кредитам приведет к ограничению финансовых ресурсов банка, что косвенно навредит всему населению, так как возрастет ставка на другие виды кредитования.
«Ипотечный пузырь» – ситуация, при которой заемщики не могут вернуть кредит и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. Чем большее число заемщиков не может вернуть долг, тем больших размеров достигает такой «пузырь» и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва».
Александр Доржиев, независимый финансовый консультант, напротив уверен, что сейчас в России формируется «ипотечный пузырь». Он отмечает, что это субъективно и невозможно спрогнозировать дальнейшее «надувание или сдувание пузыря», так как это зависит от человеческой психологии.
- Допустим, если «пузырь надуется» на 50 %, то это «пузырь» или еще нет? А если еще на 50 %? Это все зыбко. Я считаю, что независимо от стадии «надувания» это «пузырь». «Пузырь» - это необоснованный рост цен, который фундаментальными причинами не вызван. Такой причиной может быть рост доходов населения. Сейчас причина роста цены на жилье - это две льготные ипотеки, а также наличие у людей свободных денег за счет снижения и доходов, и еще больше расходов из-за пандемии, - уверен он. - В нулевых «ипотечный пузырь» США «надувался» порядка пяти лет, дешевые кредиты захватили всех, но это были рыночные механизмы, государство не вмешивалось. В России сейчас масштаб «пузыря» пока мелковат, его формирование обусловлено введением госпрограмм, то есть искусственные механизмы. У нас уже сейчас всерьез идут разговоры о том, чтобы льготные ипотеки либо ужесточить, либо отменить, потому что они привели к тому, что жилье из доступного стало недоступным.
О необходимости своевременной отмены льготной программы кредитования под 6,5 % в ноябре заявляла глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, это позволит избежать формирования «пузырей» на финансовом рынке и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья.
- Государство само создало этот «пузырь», и в его руках это остановить, - считает Александр Доржиев. - Люди считают, что низкая ставка это очень-очень выгодно, но на самом деле главное - это цена жилья. Низкая ставка уже перекрыта ростом цен. До апреля людям было выгоднее покупать по старым ценам. Если введут еще более привлекательную программу, то население будет нищать. Надо закончить с льготами, как начали, пока это не привело к более серьезным последствиям, типа «лопания пузыря».
Александр Доржиев отмечает, что в первую очередь ипотека под 6,5 % была принята для спасения застройщиков, потому что до этого рухнуло все. Власти хотели создать мультипликативный эффект за счет покупки недвижимости: банки, застройщики, производство стройматериалов, мебели и т. д.
- Задачу поддержать застройщиков государство выполнило и в принципе правильно сделало. Было бы гораздо хуже для общей экономики, если бы ничего не было сделано. Получилось так, что застройщики купаются в деньгах, кто-то из граждан успел выгодно взять ипотеку, а остальные получили квартиры по жутко дорогим ценам и дальше покупать уже не могут. И сейчас в правительстве думают, как сбалансировать все побочные эффекты от «лечения». А люди должны принимать рациональные экономические решения, - напоминает частный инвестор.
По мнению Доржиева, для Бурятии никаких особенных последствий от «лопания пузыря» не будет. Тем более Минстрой РФ уже прогнозирует падение цен на маленьком региональном рынке недвижимости.
- В лучшем случае треть тех, кто берет ипотеку, думает, как ее отдавать. Остальные взяли в надежде на выгодную перепродажу. Несмотря на то что льготную ипотеку продлили, все меньше желающих ее брать. В результате ипотечники столкнутся с тем, что их квартира не подорожала, а кредит платить надо и, возможно, кредит на первоначальный взнос. Придется им всем задуматься зимой-весной, что делать, - добавляет он. - Чтобы не было ценовых перекосов, можно расширить предложение жилья. А что делать с упавшими ценами? Они падали в 2009, 2015 годах, и никто особо не расстроился. Недвижимость такая штука, что за ее цену мало кто переживает. Куда квартира денется? Просто кто-то измеряет свое богатство в валюте, акциях, а кто-то в квадратных метрах.
Ипотечная задолженность
Доля просроченной задолженности по ипотеке от всего объема долгов в целом по РФ составляет 0,9 %. В III квартале 2020 года задолженность по ипотеке составила 8,56 трлн рублей — это на 19 % больше, чем год назад. Из них 1,9 трлн рублей (22 %) составляют долги на первичном рынке (в 2019-м —19,4 %).
В 2021 году цены на жилье продолжат ползти вверх, создавая угрозу «лопания пузыря». При этом вероятное понижение цен за квадратный метр может оказать на Бурятию благоприятное влияние, если не остановится строительство и способность людей покупать. Продление или отмена льготного кредитования в этом случае будет иметь колоссальное значение.
