В Бурятии в 2020 году заработали сразу две льготные ипотеки – под 2 % и 6,5 %. Это вызвало ажиотажный спрос на недвижимость. Весной кризис, вызванный коронавирусом, только усугубил ситуацию. Люди спешно начали вкладывать сбережения в квартиры, боясь, что они обесценятся. Но все это и дефицит предложения привели лишь к существенному росту цен.
В связи с этим «Информ Полис» составил рейтинг самых дорогих квартир в Улан-Удэ и выяснил у риелтора основные причины подорожания недвижимости, их объективность и что нас ждет в 2021 году.
«Цены раздутые»
Мониторинг показал, что цена на готовое жилье доходит до 100 тысяч рублей и более за квадратный метр. При этом известно, что застройщики предлагают приобрести квартиры от 55 тысяч рублей за квадрат в доме на стадии котлована.
Риелтор одного из агентств недвижимости в Бурятии рассказал «Информ Полису», что к такой ситуации привело пересечение спроса и предложения, где последнего было недостаточно. Это и вызвало рост цен на первичном и вторичном рынках.
- Получатели двухпроцентной ипотеки выкупили все жилье в новостройках. Тогда получатели ипотеки под 6,5 % вынужденно стали покупать двухкомнатные квартиры за 4 - 5 млн рублей во вчерашних новостройках, которые до этого по два года стояли ненужные. Цена была 50 - 70 тысяч рублей за квадрат. При этом это уже готовое жилье с ремонтом, где-то даже с мебелью, а не черновой в новостройке. В итоге в прошлом году люди почистили этот рынок. Продавцы этих квартир за 4 - 5 млн рублей пошли покупать за 8 - 9 млн. Получился круговорот денег на рынке, - объясняет он.
Эксперт сравнивает это движение цен с продажей защитных масок. Раньше их тяжело было продать и по 1,5 рубля, а во время ажиотажа пандемии они подорожали до 40 рублей. Он отмечает, что был удивлен тому, что во время пандемии чуть ли не каждый день просматривали квартиры за 10 млн рублей, у которых раньше в год бывало по одному просмотру.
- К росту цен на вторичном рынке также привели жилищные сертификаты для сирот. В 2019 году на эти деньги продали все квартиры стоимостью до 1,6 млн рублей. Это была тогдашняя закупочная цена. И продавалось все, что не продавалось ранее в дешевом сегменте рынка. Покупали сироты, можно сказать, вынужденно. В прошлом году закупочную цену подняли сразу до 2,4 млн рублей. С марта-мая 2020 года начали скупать все в пределах 2 млн рублей во всех районах города. Это могли быть «хрущевки» в отдаленных районах, без балконов, не самые лучшие. Их бывшие владельцы не могли раньше и за миллион с лишним продать, квартиры стояли мертвым колом. Эти же люди пошли покупать жилье получше, - говорит наш собеседник.
Риелтор напоминает, что аналогичная ситуация была с ветеранскими жилищными сертификатами, которые начали выдавать в 2010 году. Кризис 2008 года откатил цены на «однушки» до миллиона, а сертификаты дали им толчок к росту до 2 млн рублей вплоть до 2014 года. Кризис 2015 года опять вернул цены на место.
- В прошлом году цена хорошей «брежневки» в неплохом районе не превышала 2,3 млн рублей. Сейчас она стоит до 3,3 млн рублей. Квартиры улучшенной планировки стоят еще дороже - от 3,5 до 4 млн рублей. Надо понимать, что сейчас цены не объективные, а раздутые, - подчеркивает он. - На мой взгляд, сейчас объективные цены на рынке недвижимости Улан-Удэ такие: 1,8 млн рублей - однокомнатные, 2,2 - 2,3 млн - двухкомнатные старого образца, 2,5 - 2,7 млн - двухкомнатные улучшенной планировки, 2,5 - 3 млн - трехкомнатные старого образца.
«На рост цен влияют три причины»
Риелтор рассказывает, что в 2020 году основной ажиотаж на жилье пришелся на октябрь-ноябрь. Люди, как облако саранчи, смели все доступные квартиры, из-за чего владельцы задрали цены, боясь продешевить. В декабре уже были остатки этого облака.
- Ажиотажа не было в конце года, и сейчас его, естественно, тоже не будет. Влияют праздники, активности нет. Ранее я полагал, что такая стагнация рынка должна длиться где-то три месяца. Но я выяснял, не знаю, насколько это правда, что на сиротские жилищные сертификаты готовы покупать уже сейчас. А сейчас ниже 2,5 млн рублей купить что-то просто нереально. Соответственно, закупочная цена будет не меньше или еще выше - 2,7 млн. Сиротские деньги существенно подогревают рынок. Даже если они будут, то месяц-полтора затишье продлится. А потом будем смотреть. На рынок недвижимости будут влиять сиротские жилищные сертификаты, «дальневосточная ипотека» и ипотека 6,5 %, которая закончится 1 июля. Я думаю, это удержит цены как минимум на нынешнем уровне. При этом деньги от «дальневосточной ипотеки» пойдут на нужды застройщиков, а не на вторичный рынок, - отмечает он.
Многие эксперты уже говорят, что покупать недвижимость на средства «дальневосточной ипотеки» по нынешним ценам дороже, чем по старым ценам, но с обычной ипотекой.
- У нас сейчас очень высокие цены. Со многими более развитыми регионами они сравнялись, даже перепрыгнули. Но квартира квартире рознь. У меня знакомые за эти же деньги приобрели квартиру в Краснодаре. Риелторы из Красноярска говорят, что за те же деньги у них можно купить жилье в новостройке. Наши новостройки за 70 - 80 тысяч рублей за квадрат сравнимы как минимум с Иркутском. Если сравнивать одинаковые квартиры в старом фонде, то у нас он очень прибавил в цене, больше, чем в Иркутске и многих регионах. Через пять лет, думаю, это закончится. Жалко людей, которые сейчас очень дорого купили жилье. Но моя практика показывает, что у них нет других вариантов, кроме как купить сейчас. Им нужна квартира, вот и все. Как бизнес покупка жилья сейчас в Улан-Удэ опасна. Нет смысла покупать сейчас недвижимость в целом: квартиры, дома, земельные участки, - уверен риелтор.
