Программа дальневосточной двухпроцентной ипотеки стартовала чуть больше года назад. Наряду со снижением стоимости ипотеки до 6,5 % по всей стране она подстегнула рост цен на жильё в регионах. Эксперты рассказали, чего ожидать на рынке недвижимости в 2021 году и как могут измениться цены за «квадрат» в республике.
В марте 2021 года на совещании с правительством президент РФ Владимир Путин отметил, что рост цен на новостройки нивелирует усилия властей по развитию льготной ипотеки на Дальнем Востоке. Причём удорожание квадратных метров произошло и на вторичном рынке.
Так, в Бурятии, по данным республиканского Минстроя, в III квартале 2019 года цена за «квадрат» составила 59 632 рубля, во II квартале 2020 года – 67 820, в III квартале 2020 года – 78 184, а в IV квартале 2020 года – уже 82 310.
Ожидания не совпали с реальностью
Ряд экспертов считает, что подъём цен стал следствием высокой стоимости строительства и низкой конкуренции среди застройщиков, другие – что на рост цен повлияли общая инфляция и нехватка рабочей силы в строительном секторе. Чтобы исправить ситуацию, необходимо создавать конкуренцию на рынке первичного жилья и расширять перечень ипотечных льготных программ для слоёв населения, не вошедших в сегодняшнюю программу, считает доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики, организации и управления производством ВСГУТУ Виктор Беломестнов.
– Общие предпосылки роста цен проявились еще до кризиса пандемии. В какой-то мере они отражают несовершенство модели экономического регулирования, когда выпуск продукции отстаёт от объёмов денежных средств, которые население готово потратить на потребление. В условиях очередного падения курса рубля, роста инфляционных ожиданий и спада доверия к ключевым инвестиционным инструментам население начало больше тратить, в том числе и по возможности на приобретение жилья. Льготная ипотека на Дальнем Востоке и снижение стоимости ипотеки до 6,5 % по всей России явились своеобразным спусковым механизмом запуска спирали роста цен на жильё, – говорит эксперт.
По словам Виктора Беломестнова, российское правительство, реализуя ипотечные программы, добилось того, что население смогло преодолеть психологический барьер «страха» ипотечного кредитования, сделав его приемлемым для граждан со средним уровнем заработка.
– Очевидно, надежда была на то, что на строительном рынке активизируется деятельность существующих застройщиков, что придут новые игроки, которые достаточно быстро создадут предложение и удовлетворят растущий спрос. Так уже было на рынке жилищного строительства при введении «офицерских» и «бамовских» сертификатов. Однако по ряду причин этого не произошло, в том числе и потому, что прошла своеобразная оптимизация застройщиков – многие из них просто обанкротились в последние годы. Высокая стоимость строительства ранее окупалась и чрезмерно высокой рентабельностью данного вида деятельности, и фактическим отсутствием ответственности застройщиков перед дольщиками. Не все застройщики оказались готовы работать по новым условиям финансирования долевого строительства по эскроу-счетам, – говорит Виктор Беломестнов.
Кроме того, строительство, как и другие отрасли, затронул общий инфляционный процесс, отмечает эксперт. Однако его темпы значительно ниже, чем рост цен на рынке жилья. Также сыграла свою роль пандемия, которая привела к снижению доступности рабочей силы за счёт трудовых мигрантов.
Большого отката цен на «первичке» ждать не стоит
По словам Виктора Беломестнова, в 2021 году следует ожидать стабилизации цен и некоторого их отката на рынке вторичного жилья «низкого» качества. Чего нельзя сказать о рынке первичного жилья – Бурятии сейчас остро не хватает застройщиков, да и потребительские возможности населения уже исчерпаны.
– Откат может произойти в процессе естественной дифференциации застройки и приведения завышенных ожиданий прибыльности продаж и желаний продавцов к реальности платежеспособного спроса покупателей, – отмечает эксперт. – Очевидно, что рыночная сегментация по принципу «цена/качество» сработает на вторичном рынке. На первичном рынке трудно ждать большого отката цен назад, так как это потребует значительного роста предпринимательской активности, которая сдерживается как исчерпыванием возможностей потребителей, так и наличием достаточного количества застройщиков.
В перспективе на цену квадратного метра может повлиять помимо общеэкономических факторов дальнейшая политика государства и банков по ипотечному кредитованию, а также развитие рынка социального и коммерческого арендного жилья, говорит Виктор Беломестнов.
Больше льготных программ
По мнению эксперта, льготная ипотека задумывалась прежде всего как мера социальной и демографической политики государства по поддержке определённых слоёв населения и территорий, но оказалась не до конца продуманной.
– Можно спорить о её справедливости и эффективности, но если государство хочет решать проблемы развития регионов, то всё равно такие инструменты должны быть, – говорит он. – Другое дело в том, что необходимо расширить инструментарий господдержки для закрепления населения на периферии. Возможно, и за счёт расширения перечня ипотечных льготных программ для других слоёв населения, не вошедших в сегодняшнюю программу. При этом всё-таки необходимо формирование механизма координации развития всех отраслей рынка жилищного строительства. В том числе стройиндустрии, застройщиков и других, что позволит убрать разрывы между регулированием государством роста спроса на жильё и возможностями рынка удовлетворить его. Негативный опыт, полученный правительством в результате непродуманного стимулирования приобретения жилья, приведший к значительному росту цен, «съевшему» весь эффект от программы, должен послужить уроком.
Как говорит Виктор Беломестнов, государство помимо ипотечного кредитования может применять и другие меры, играя роль «социального» предпринимателя. Эти меры, по его мнению, могут включать в себя прямое инвестирование через строительство муниципального жилья под социальный или коммерческий наём, появление госпредприятий на рынке строительства, а также косвенное инвестирование через развитие рыночных инструментов, например выпуск облигаций жилищных займов.
Льготные ставки привяжут к доходам?
В марте 2021 года председатель Госдумы Вячеслав Володин предложил устанавливать льготные ставки по ипотеке в зависимости от регионального среднедушевого дохода. Это, как считает он, создаст для граждан дополнительный стимул жить и работать в своём регионе.
– Какой-то смысл в этом есть, но отрицательные последствия могут превысить ожидаемые выгоды, – говорит Виктор Беломестнов. – Так, даже при низкой ставке льготной ипотеки жители регионов с низкими среднедушевыми доходами не получают никаких выгод по срокам окупаемости кредита и каких-то значительных выгод по общему росту уровня жизни. Кроме того, среднедушевой доход является целевым макроэкономическим показателем стратегии социально-экономического развития регионов, и, естественно, все регионы ставят задачу повысить его. Его значение по регионам меняется ежегодно, имея тенденцию к выравниванию. Непонятно, как тогда заключать долгосрочные ипотечные договоры, ставка льготного кредита по которым будет привязана к сегодняшнему доходу населения региона.
«Ненормальная ситуация»
По мнению независимого финансового консультанта Александра Доржиева, льготные программы стоит пересмотреть и, возможно, расширить на вторичный рынок.
– Создадут ли эти программы дополнительный стимул жить и работать в Бурятии, если они вызывают такой рост цен? – задаётся вопросом он. – В Улан-Удэ первичные квартиры дороже, чем в той же Иркутской области. Это ненормальная ситуация, учитывая, что там доходы выше и инфраструктура лучше. Следует давать застройщикам больше площади для строительства, делать какие-то налоговые поблажки.
В дальнейшем цена за квадрат будет зависеть от доходов населения, считает эксперт, но ввиду роста инфляции и снижения реальных доходов населения потенциала к существенному росту или же падению нет.
– Вообще льготная ипотека предназначена не для того, чтобы поддержать молодые семьи или какие-то другие категории населения, а для поддержки строительной отрасли, – говорит Александр Доржиев. – Потому что эти две льготные программы распространяются только на первичный рынок – на товар, предлагаемый застройщиками. До введения льготных программ люди спокойно могли купить квартиру на первичном рынке по 40–50 тысяч рублей за «квадрат», сейчас по 70–80. В итоге это привело к тому, что люди просто переплачивают. Возможно, стоит сделать льготную ипотеку более точечной или расширить её на вторичный рынок.
Напомним, что в конце 2020-го Минстрой России прогнозировал рост цены за квадратный метр жилья в среднем по стране на 539 рублей в 2021 году. При этом в ведомстве отмечали, что падение стоимости ожидается только в одном субъекте России – Бурятии. Тогда говорилось, что цена за «квадрат» в республике снизится с 78,18 до 61,26 тысячи рублей.
По данным Минстроя Бурятии, среднерыночная стоимость квадратного метра жилья с отделкой составляет в республике 62 800 рублей, а не 82 310 рублей, как сообщалось в 2020 году. Последняя цифра – среднестатистическая по всему Дальнему Востоку. Однако «среднерыночная» не означает «реальная», отмечают в ведомстве.
– Надо понимать также, кто продаёт квартиру: застройщик, физлицо или риелтор, – говорят в министерстве. – От застройщиков стоимость одного квадратного метра с отделкой в среднем составляет 60 тысяч рублей, от собственников квартир – 80 тысяч, от риелторов – 90 тысяч.
