В столице сохраняются высокие цены на квартиры в новостройках в связи с «дальневосточной ипотекой» и ограниченным выбором. Однако недавно на рынке жилья появился застройщик из другого региона. О том, как на рынок недвижимости повлияет новый игрок, насколько объективны сейчас цены на квартиры и выгодно ли строительным компаниям заходить в Улан-Удэ, - в материале «Информ Полиса».
Новый игрок
В июне в Улан-Удэ начал работу новый застройщик из Красноярска. ГК «СибирьИнвест» (или ООО «Красинженерпроект») заложила основу первой очереди жилого комплекса «Зеленые кварталы» в 106 микрорайоне. На участке в 10,9 гектара построят двадцать девятиэтажных домов, где будут три тысячи квартир, подземная парковка и коммерческие площади.
Застройщик сообщает, что старт продаж «Зеленых кварталов» начнется уже в сентябре 2021 года. Тогда же на сайте девелопера появится вся документация, а также планировки квартир и стоимость квадратного метра.
Иллюстрация: instagram.com/s.i.development/
Чтобы узнать подробности об объекте, мы обратились в комитет по строительству администрации Улан-Удэ. Там сообщили, что участок в 106 микрорайоне принадлежит бурятскому предпринимателю Роману Посаженникову, владельцу общепитов и цветочных салонов «Крона».
- Застройщиком (ИП Посаженников Р. П.) осуществляется проектирование многоквартирного дома (МКД). Им направлены заявки для участия в программе «Стимул» на техническое подключение к сетям теплоснабжения, водоотведения, водоснабжения. Планируемый жилой фонд – 174 тыс. кв. м. Планируемый ввод МКД в 2022 году – 30 тыс. кв. м, в 2023-м – 30 тыс. кв. м, в 2024-м – 30 тыс. кв. м, далее – 84 тыс. кв. м, - сообщают в комитете.
В администрации города отмечают, что с застройщиками заключают договор, согласно которому они должны реализовать проекты комплексного развития территории. Если компания не может выполнить это условие, она продает или сдает свою долю в аренду другим застройщикам. Они, в свою очередь, и должны реализовать проекты.
- Застройщик может нанять субподрядную организацию. Для нас главное, чтобы проект комплексного развития территории был реализован в соответствии с договором. Нам презентуют проекты освоения территории, какие постройки будут там размещены. Новое жилье требуется в больших объемах, поэтому мы поддерживаем такие проекты, - добавляют в комитете по строительству.
Роман Посаженников рассказал «Информ Полису», как именно в бурятскую столицу зашел красноярский застройщик.
- Сеть цветочных магазинов «Крона» сотрудничает с застройщиком «СибирьИнвест», который построил несколько объектов на наших земельных участках в Красноярске. Заходить в другой регион сложно, но они согласились построить на нашем участке в 106 микрорайоне ЖК «Зеленые кварталы» по нашему проекту, - говорит Посаженников.
По данным Министерства строительства и модернизации ЖКК Бурятии, по проекту «Жилье на территории Улан-Удэ» в 2021 году планируется ввести в эксплуатацию 167,1 тыс. кв. м многоквартирных и индивидуальных жилых домов. В 2022 г. – 171 930 кв. м, в 2023 г. – 187 576 кв. м, в 2024 г. – 196 954 кв. м, в 2025 г. – 210 741 кв. м.
Только в теории
Бурятия давно не видела новых застройщиков, а тем более с опытом работы в других регионах. Но как именно приход «СибирьИнвеста» отразится на рынке Улан-Удэ, мы узнали у наших экспертов.
Экономист Алдар Бадмаев предполагает, что красноярскому застройщику, несмотря на собственные ресурсы, придется привлекать местных подрядчиков и рабочих для строительства в Улан-Удэ. А это улучшит ситуацию с занятостью и доходами населения.
- Что касается стоимости, то большое количество вводимого в ближайшей перспективе жилья в Улан-Удэ может создать ситуацию относительного переизбытка и временного перепроизводства. Теоретически возможно, что в таком случае цены пойдут вниз и вместе с низкой ипотечной ставкой это может стимулировать дополнительный рост спроса, - отмечает он.
При этом эксперт рекомендует учитывать резкий рост стоимости строительных и горюче-смазочных материалов. От этого себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж.
- Маржинальность (чистая прибыль от продаж. – Прим. авт.) по ряду девелоперских проектов остается в районе 0 %. Это жестко блокирует снижение цен на жилье. Изменения спроса на региональном рынке будут ясны, когда начнутся продажи «Зеленых кварталов», - считает Алдар Бадмаев.
По словам экономиста, ситуация на строительном рынке России непростая: в семи регионах продажи остановились вообще, это же грозит еще ряду субъектов, даже в центральной России. Так, доходность девелоперских компаний составляет 5 - 10 %, тогда как для устойчивого интереса застройщиков необходимо минимум 25 - 30 %.
- Ситуация с жильем примерно равна в Сибири и на Дальнем Востоке. В Бурятии и некоторых регионах ДФО спрос еще сохраняется из-за льготных ипотечных программ, что привлекает застройщиков. При этом общие условия для бизнеса равны. Таким образом, здесь работать им более выгодно, особенно когда есть поддержка со стороны региональных властей, - делится мнением Алдар Бадмаев.
РБК со ссылкой на исследование консалтинговой группы SRG составил рейтинг городов России с максимально подорожавшим «квадратом» за три года. Улан-Удэ оказался на третьем месте (стоимость выросла на 46,83 % - с 44 146 рублей в 2018 году и до 64 819 в мае 2021 года). Красноярск занимает в рейтинге 21-е место (квадрат подорожал на 33,68 %).
Непоколебимые цены
Президент Гильдии риелторов Бурятии Роман Недозрелов называет «СибирьИнвест» достаточно успешной компанией, которой по силам реализовать такой проект, как «Зеленые кварталы». Но в Красноярске.
- У нас таких комплексных кварталов практически нет, но пока рано о чем-то говорить. Может, они просто землю застолбили, - предполагает наш собеседник. – Я не слышал, чтобы у них тут были строительные базы, чтобы они искали технику, привлекали рабочих. Целый квартал непросто построить, некоторые и один дом не могут. К тому же неизвестны цена, срок сдачи, будут ли покупать квартиры, если ждать нужно 2 - 3 года. Может быть, застройщику будут палки в колеса вставлять.
Эксперт пока не понимает, зачем красноярскому застройщику заходить в Улан-Удэ. Здесь цены немного замерли, но есть рост по всей стране. В самом Красноярске она выше – 100 тысяч рублей за один квадратный метр.
- «СибирьИнвест» строит в Красноярске «человейники», где на первые десять этажей вообще не проникает солнце. А для сотых кварталов лучший вариант - это трехэтажки. Как эти шесть тысяч новых жителей будут ездить из «Зеленых кварталов», если там уже сейчас пробки? В Улан-Удэ котируются в основном квартиры в центре. Конечно, 106-й надо застраивать, но необходимо улучшать и инфраструктуру, чтобы город рос, развивался, а люди не уезжали, - отмечает президент Гильдии риелторов Бурятии.
По словам риелтора, чтобы в Улан-Удэ началась настоящая конкуренция между застройщиками, на рынок должно зайти 5 - 6 новых компаний. Но это маловероятно.
- Конкуренции у нас нет, спрос на новостройки сохраняется в связи с «дальневосточной ипотекой», и застройщики по любой цене продадут свои квартиры. А Красноярск очень большой город, там несколько разных по уровню районов и каждый размером с наш город. Есть место для застройщиков. Стоит отметить, что сейчас в Улан-Удэ цены даже завышенные, но, какие бы ни были кризисы, стоимость сильно не упадет. Никогда такого не было, чтобы цены просели в два раза, и, наверное, не будет. Ну нет предпосылок. В Красноярске же такое может случиться, - рассуждает Роман Недозрелов.
В 2016 году Улан-Удэ занял шестое место в рейтинге городов с самой дешевой недвижимостью на первичном и вторичном сегменте. По данным портала «Мир квартир», средняя цена за квадратный метр составляла 43 тысячи рублей, а средняя стоимость квартиры – 2,08 млн рублей. Цены за год тогда упали на 4,9 %. В 2021 году Улан-Удэ занял 42-е место (из 70) в рейтинге городов по стоимости квартир в новостройках. По данным портала «Мир квартир», средняя цена за квадратный метр составляет 60,5 тысячи рублей, а средняя стоимость квартиры – 3 млн рублей. Прирост цен за первый квартал составил 3,4 %.
Счет новичка
Риелтор одного из агентств недвижимости говорит, что в Улан-Удэ сейчас нет повышенного спроса на новое жилье, хотя потребность как будто есть. Она связана с наличием программ льготного ипотечного кредитования, то есть «ипотечного пузыря».
- Ажиотажный спрос повысил возможность застройщиков спекулировать повышением цен. Это вполне нормальная коммерческая ситуация. С этой точки зрения наш рынок выглядит аппетитным для новых застройщиков из регионов с высокой конкуренцией, как в Красноярске. У нас есть спрос, ипотечные программы, высокая рыночная цена и то, за счет чего можно снизить себестоимость строительства. К тому же среди точечных построек Улан-Удэ комплексные «Зеленые кварталы» выглядят более привлекательными для покупателей, - объясняет он.
Однако, по словам риелтора, есть ряд причин, по которым новым строительным компаниям может быть невыгодно работать в бурятской столице, особенно из Красноярска.
- Строительные материалы подорожали. Себестоимость одного квадратного метра выросла до 50 тысяч рублей. В прошлом году она была 35 тысяч, и застройщики могли продавать квадратный метр за 45 - 50 тысяч рублей. Границы закрыты и нет квалифицированной рабочей силы. Помимо этого, коронавирус, локдауны и неизвестно, что еще будет в течение года. Для меня загадка, как «СибирьИнвест» будет решать эти вопросы, - рассуждает эксперт. – К тому же никто не отменял административного ресурса для удешевления строительства. То есть на каких условиях они зашли, как забрали земельный участок, как будут обеспечивать дома техническими условиями и множество других нюансов. Либо они сами все покупают и это мероприятие становится малоинтересным, либо им город возмещает и они так сэкономят десятки миллионов.
Наш собеседник подчеркивает, что в первом случае цена квартир в «Зеленых кварталах» низкой точно не будет. Во втором случае также нет смысла опускать стоимость ниже 70 - 75 тысяч за квадрат, если она уже сложилась на рынке.
- Они, будучи новичками, может быть, снизят цены, но максимум на 5 - 10 тысяч. Полагаю, «СибирьИнвест» более-менее серьезная компания, которая может позволить себе такие вещи. Но и после нескольких очередей они могут остановить строительство, если это окажется бессмысленным. Стоит вспомнить находящийся в 104 микрорайоне ЖК «Лазурный», где квартиры перестали продаваться, когда у населения кончились деньги, - делится риелтор.
Эксперт добавляет, что перспектива снижения цен на рынке недвижимости Улан-Удэ появится, когда государство перестанет выдавать «дальневосточную ипотеку». И это падение будет моментальным.
- Мы вернемся к тому, с чего начали. Застройщики будут строить социальные объекты, а не жилмассивы, потому что деньги именно там. Поэтому развито точечное строительство, ведь жилье практически никто не покупал, цены держались в пределах 45 - 50 тысяч за квадратный метр и даже опускались до 39 тысяч рублей. У людей денег не будет. Да и сейчас зарплаты не поднялись. Поэтому я удивляюсь тому, что население покупает квартиры по 70 тысяч за квадрат в черновом варианте, вкладывает от 500 тысяч до 1,5 млн рублей в ремонт, а еще платит ипотеку, - резюмирует улан-удэнский риелтор.
Выходит, что один новый застройщик не играет роли для рынка недвижимости Улан-Удэ. А для снижения цен за квадратный метр в новостройках нужна стабильная конкуренция. Но развитие конкуренции требует массового прихода застройщиков на бурятский рынок. При этом город становится привлекательным только при высоких ценах и повышенном спросе на квартиры. Ситуация кажется тупиковой, но неизвестно, какие сюрпризы может преподнести нам жизнь. Остается только ждать.
