Иметь свое жилье здорово. Хочешь - заводи десять кошек, хочешь - крась стены в кислотные цвета, хочешь - сдай в аренду и умотай на Бали. Иметь свое жилье хотят все. Но не все могут. Ситуация на рынке недвижимости достигла пика: цены на квартиры непомерно высокие, а люди не могут позволить себе даже «однушку» на окраине города. Спрос упал. Люди ждут переворота в надежде, что цены обрушатся и купить квартиру станет проще. Но есть ли смысл ждать? Как изменится ситуация на рынке недвижимости? «Информ Полис» поговорил об этом с экспертами.
Почему растут цены?
Изначально цены на новостройки в Улан-Удэ стали расти из-за дальневосточной ипотеки. Пока СМИ радостно говорили «о самой низкой в стране процентной ставке по жилищному кредиту», люди переживали: а не выйдет ли это боком покупателям, которые не относятся к льготной категории? Ведь такие программы зачастую разгоняют цены на жилье.
Напомним, рассчитывать на дальневосточную ипотеку могут молодые семьи, проживающие в ДФО, родители-одиночки не старше 35 лет (включительно) и владельцы «дальневосточного гектара», которые будут строить дома на своих ста сотках. Звучит здорово, но на деле низкая процентная ставка привела к стремительному росту цен на все виды недвижимости. Высокий спрос породил дефицит предложения, поэтому и подскочила стоимость квартир. И хотя при вводе дальневосточной ипотеки правительство России пообещало не допустить повышения цен, ситуация вышла из-под их контроля.
Другая причина роста цен - отсутствие конкуренции. Получается как? Застройщики понимают, что желающие купить квартиру в новостройке всегда найдутся. А когда выбирать не из чего, приходится брать то, что есть. Хочешь не хочешь, а если нужна крыша над головой, придется платить столько, сколько скажет застройщик.
Поняв, что покупка квартиры в новостройке влетит в копеечку, жители Улан-Удэ набросились на «вторичку». Но и ее собственники не дураки - видят, за сколько продается жилье в новостройках, и поднимают ценник.
Не проще дела обстоят и в частном секторе: на продаваемых участках зачастую нет инфраструктуры и строить приходится практически с нуля. Но дальневосточная ипотека распространяется и на эту категорию жилья, да и строительные материалы сильно подорожали. Вот и получается, что цены на жилье в частном секторе тоже растут.
Когда рухнут цены?
Сейчас по Улан-Удэ ходит слушок, что ипотечный пузырь вот-вот лопнет, а следом рухнут цены на квартиры. Судя по тому, что спрос на недвижимость упал, люди верят и не торопятся с покупкой жилья. Что же будет дальше? Стоит ли ждать обещанного обрушения цен или лучше поторопиться и купить жилье по нынешней стоимости? Об этом корреспонденту «Информ Полиса» рассказал президент Гильдии риелторов Бурятии Роман Недозрелов.
- Обвала цен на недвижимость можно не ждать. Сейчас спроса на жилье нет, поэтому и цены в стагнации. Но, думаю, ближе к Новому году спрос опять появится, потому что всем людям хочется иметь свою квартиру, а ипотека по-прежнему существует. Так что желающие купить всегда найдутся. Людям, у которых еще нет никакого жилья, лучше покупать недвижимость сейчас - не стоит медлить с этим вопросом. Цены могут упасть только при условии повышения процентной ставки по ипотеке. У нас же все в основном пользуются ипотекой, за наличку никто не берет. Как мы знаем, в 2021 году ставка несколько раз поднималась, так что не исключается и дальнейший рост. Но, повторюсь, обвала цен на недвижимость ждать не стоит, - заверил президент Гильдии риелторов Роман Недозрелов.
Срок действия дальневосточной ипотеки заканчивается в 2024 году. Теоретически это должно сильно изменить ситуацию на рынке недвижимости. Но что ждет жителей Улан-Удэ на практике? Финансовый эксперт Александр Доржиев уверен, что отмена дальневосточной ипотеки не изменит ситуацию.
- Помимо дальневосточной ипотеки, существует и стандартная программа ипотеки. Государство не заинтересовано в обвале цен, иначе сфера строительства сильно просядет. Поэтому после отмены дальневосточной ипотеки придумают какую-то альтернативу. Это как джинн из бутылки - его уже не засунешь обратно! Так или иначе, льготные программы будут существовать всегда, - уверен Александр Доржиев.
Финансист согласился, что обвала цен ждать бесполезно, а вот небольшое снижение вполне возможно. Как считает эксперт, цены могут падать по 1 % в месяц на протяжении года, но этого никто не заметит, хотя по итогу получится неплохая цифра в 12 %. И тем не менее покупать квартиру Александр советует сейчас.
- Даже если не брать в расчет ипотечные программы, в городе по-прежнему существует дефицит предложения. Много лет недофинансирования в сфере строительства привели к тому, что «выжить» на рынке недвижимости смогли только несколько застройщиков, и сейчас наблюдается катастрофический дефицит предложения. Поэтому растут цены в новостройках, а «вторичка» уже идет в фарватере. Люди видят, сколько стоят квартиры в новостройках, и поднимают ценники, хотя никакой экономической связи в этом нет - чисто психология! - объясняет Александр Доржиев.
Богатая жизнь для бедного населения
Тем временем портал РИА «Новости» составил рейтинг по финансовому благополучию населения России. Три волны коронавируса сильно ударили по экономическим показателям, которые характеризуют уровень жизни населения, и ситуация с доходами в регионах поменялась. «При составлении рейтинга учитывались: отношение медианных доходов к стоимости фиксированного набора потребительских товаров и услуг, среднемесячный объем вкладов и других привлеченных средств физических лиц в банках на одного жителя, доля населения с доходами ниже регионального минимума, а также доля семей, которые могли позволить себе купить квартиру в ипотеку», - пишут РИА «Новости».
Лидерами рейтинга ожидаемо стали регионы Крайнего Севера и столицы, а вот в аутсайдерах уже по традиции оказались регионы Сибири и Северного Кавказа. Последние десять мест занимают Бурятия, Дагестан, Крым, Калмыкия, Чечня, Кабардино-Балкария, Республика Алтай, Карачаево-Черкесия, Тува и Ингушетия. Если у лидеров рейтинга высокий уровень доходов компенсируют высокий уровень цен, то у аутсайдеров доходы стабильно низкие.
Хотелось бы сказать, что на рейтинг повлияли коронавирус и бесконечные локдауны, но нет: при сопоставлении результатов 2020 года с 2019-м состав первой и последней десяток не изменился. Бурятия была, есть и неизвестно сколько еще пробудет в хвосте рейтинга по финансовому благополучию населения.
Неясно одно: почему в регионе, где у населения стабильно низкий уровень доходов, такие высокие цены? Жить в Бурятии становится все тяжелее, а ситуация на рынке недвижимости загоняет людей в тупик. Нас оставляют перед выбором: либо ты берешь квартиру в ипотеку и полжизни отдаешь за нее половину зарплаты, либо покупаешь участок, где нет никакой инфраструктуры, и полжизни строишься на своей земле, вбухивая туда половину зарплаты.
Справка infpol.ru
Цены в новостройках в Улан-Удэ сейчас составляют от 65 000 до 80 000 рублей за квадратный метр.
