«Дальневосточная ипотека» спровоцировала рост цен на недвижимость, что, в свою очередь, снизило эффект от господдержки. Сдержать рост стоимости «квадратов» поможет только увеличение предложения на рынке жилья, уверены эксперты. Разберемся, как власти намерены исправить сложившуюся ситуацию и насколько эти методы действенные.
Жилье подорожало на 30 процентов
Бурятстат поделился последней информацией о средних ценах на рынке жилья в республике.
К такому росту цен на рынке недвижимости привел высокий спрос, вызванный «дальневосточной ипотекой» для молодых семей и льготной ипотекой до 7 % годовых. Однако предложение от застройщиков ограничено, поэтому власти приняли меры по его увеличению.
Так, в прошлом году Минвостокразвития разработало программу «Дальневосточный квартал», по которой во всех крупных городах Дальнего Востока, в центрах экономического роста, формируются участки для проектов комплексной застройки. Проект призван сделать жилье более доступным для дальневосточников, в первую очередь для молодых семей.
Для реализации «Дальневосточного квартала» предварительно рассматриваются следующие площадки в Улан-Удэ: 110-й квартал, посёлок Энергетик и 144В микрорайон. Еще одной площадкой может стать центральная историческая часть города в границах улиц Смолина, Набережная, Свободы и Советская. Общая площадь строительства – 23 гектара. Потенциально там могут быть построены 160 тысяч квадратных метров жилья, детские сады, школы, общественные пространства и парковки. Предполагается также размещение зданий театра «Байкал» и Национального музея. Часть находящихся в центре бурятской столицы объектов культурного наследия перенесут, а остальные «впишут» в застройку – на их базе разместят гостиницы и музейные фонды.
В свою очередь, правительство Бурятии и администрация Улан-Удэ заключили соглашение с инвестором ООО «БурГражданСтрой» по открытию домостроительного комбината (УУДСК) в микрорайоне Энергетик. Комбинат круглогодично будет производить железобетонные панели, а затем собирать из них дома, как конструктор. Таким способом планируется построить миллион квадратных метров жилья в 148 квартале. В ближайшие два года там появятся десять шестнадцатиэтажных многоквартирных домов. Стоимость одного квадратного метра жилья в ЖК «Мегаполис» – так называется новый квартал – начинается от 55 000 рублей, а по вексельной программе УУДСК – от 40 000 рублей за квадрат.
Потом будет дороже?
Поможет ли строительство «Дальневосточных кварталов» и ЖК «Мегаполис» снизить цены на рынке недвижимости Улан-Удэ? Чтобы это узнать, мы обратились к специалисту по недвижимости Юлии Путилиной. Она обращает внимание в этом вопросе на три ключевых фактора.
- Первое. «Дальневосточный квартал» для Бурятии – это колоссальный проект. Средние темпы строительства одного жилого комплекса 2 - 3 года, а здесь целый квартал в центральной части города, где находятся объекты культурного наследия. И мы не знаем другие площадки - они могут добавить еще пару лет, - рассуждает эксперт. - Второе. Выросли цены на стройматериалы и на доставку. В январе 2021 года одна тонна арматуры стоила 39 тысяч рублей, а в январе 2022-го уже 73 - 74 тысячи. И это отличная цена! Третье. Программа «дальневосточной ипотеки» была запущена в 2019 году, благодаря чему десятки тысяч семей обрели жилье. Ведущие банки страны также предлагали выгодные проценты по ипотечной ставке. На рынке случился бум!
Путилина отмечает, что новостройки разобрали, стройка новых квадратов идет, но объемы слишком низкие. Это привело к дефициту предложения на фоне растущего спроса, а за этим выросли цены на жилье.
- Осенью 2021 года зафиксировали, что за 6 месяцев ключевая ставка выросла на 0,8 %. Банки ориентируются на нее, поэтому ипотечная ставка также растёт, - добавляет Юлия Путилина. - Дефицит объектов нарастает, и продолжается рост затрат на строительство. И, скорее всего, «Дальневосточный квартал» не решит вопрос нехватки. В ближайший год не стоит ждать чуда. Снижения цен не будет. Рекомендую брать квартиру сейчас, потому что потом будет дороже.
Специалист по недвижимости Роман Нечаев отмечает, что прогноз по дальнейшему движению цен на рынке жилья не позволяет сделать сложная экономическая ситуация в стране и мире.
- Застройка одного квартала в Улан-Удэ даст локальное и краткосрочное снижение стоимости на 10 - 15 %. Существенно повлиять на стоимость жилья в других районах города «Дальневосточный квартал» не сможет. К тому же идет сильное удорожание строительных материалов, и Центробанк однозначно будет еще поднимать ключевую ставку. Это все застройщик будет перекладывать на покупателя, основные из которых получатели «дальневосточной ипотеки» и льготной ипотеки, - рассказывает эксперт.
По словам Нечаева, хоть и неизвестно точно, сколько продлятся льготные предложения по ипотеке, но их отмена заставит спрос на жилье упасть на короткий срок. Соответственно, краткосрочно снизится и цена.
- Отмена льготных ипотек просто «сожмет» рынок – это будет большой ошибкой. Нужно продолжать двигать рынок и поддерживать его, особенно в тяжелые времена, - подчеркивает Роман Нечаев. - Не может недвижимость становиться дешевле, когда все дорожает. Всем давно известно, что недвижимость, особенно коммерческая, является надежным инвестиционным инструментом. Он сохраняет, но в основе приумножает средства.
«Если цены упадут, всем будет плохо»
Аналогичного мнения касаемо снижения цен за счет «Дальневосточных кварталов» и ЖК «Мегаполис» придерживается президент Гильдии риелторов Бурятии Роман Недозрелов. Даже с учетом этих масштабных проектов в Улан-Удэ все равно строят недостаточно жилья, считает он.
- Квартиры очень быстро раскупают после старта продаж. За два года пандемии цены на недвижимость сильно выросли по всей стране. Неясно, какой объем постройки удовлетворит спрос. Если два-три года назад можно было здесь продать квартиру и купить ключ в ключ в Красноярске или Новосибирске, то сейчас это сложно сделать, потому что темпы роста цен там выше. Хоть все и уезжают из Улан-Удэ, но цены высокие. Все подорожало: продукты, бензин, автомобили, стройматериалы и т. д. Почему жилье должно дешеветь? Цены ниже не будут, - уверен наш собеседник.
Риелтор отмечает, что снижение спроса на жилье может снизить цены, но это будет означать, что в Улан-Удэ больше нечего «ловить». А если люди перестанут уезжать, то цены продолжат рост.
- Может что-то измениться, когда банки перестанут выдавать льготную ипотеку. Но они активно дают ипотеки, а значит, квартиры того стоят. Будь цены сильно завышенные, то оценщики не оценили бы их в такую сумму, а банки не одобрили бы кредиты. Банки рассчитывают, что смогут вернуть свои деньги и заработать, если заемщик обанкротится, - объясняет Недозрелов. – У нас на самом деле очень маленький выбор квартир, которые к тому же продаются в плохом состоянии. Обычную однокомнатную хрущевку продают за 3,5 - 3,7 млн рублей. Как ни странно, находятся покупатели.
По его словам, даже в условиях ограниченного предложения находятся продавцы, которые сняли жилье с продажи и подождали, когда цены вырастут, выиграли за счет этого.
- Это рынок. При продаже квартир все друг на друга смотрят и цены поднимают, получается такой пузырь. Если взять цены в Улан-Удэ в 2013 - 2014 годах, перевести в доллары и сравнить с нынешними ценами в долларах, то, мне кажется, сейчас стоимости еще есть куда расти до былых высот. Квартиры кажутся дорогими, но в долларах они не такие уж и большие, - делится наблюдениями Роман Недозрелов. – Стоимость падала незначительно в 2008 и 2014 годах, но вскоре опять росла. Не думаю, что люди на самом деле хотят падения цен на жилье. Сколько семей хотят улучшить жилищные условия? А сколько уже платят ипотеку и боятся, что цены на жилье упадут и они останутся в проигрыше? А сколько людей мечтают здесь продать квартиру и на эти деньги купить жилье в другом городе? Если цены упадут, всем будет плохо. Куда можно вложить деньги в Улан-Удэ, если много заработал? Те, кто вложился в недвижимость, выигрывают. Надо покупать, если есть возможность. Бояться нечего. Это сохранит деньги и немножко их приумножит.
В 2016 году Улан-Удэ занял шестое место в рейтинге городов с самой дешевой недвижимостью на первичном и вторичном сегменте. По данным портала «Мир квартир», средняя цена за квадратный метр составляла 43 тысячи рублей, а средняя стоимость квартиры – 2,08 млн рублей. Цены за год тогда упали на 4,9 %. В 2021 году столица Бурятии заняла четвертое место в списке городов с самым большим приростом цены на новостройки (+53,2 %). Сейчас Улан-Удэ на 26-м месте (из 70) в рейтинге городов с самым дорогим жильем. «Мир квартир» посчитал, что средняя цена за квадратный метр в новостройке составляет 92,6 тысячи рублей, а средняя стоимость жилья – 4,3 млн рублей. На «вторичке» квадрат обойдется в среднем в 80,5 тысячи рублей, а квартира - в 4 миллиона.
