Эксперты утверждают, что новый кризис из-за Украины имеет более глубокий характер, он со временем создаст новую экономическую модель в России. Спасением сбережений может стать покупка квартиры.
В последние годы мечта о жизни в своих «квадратах» стала более отдаленной. Недвижимость стремительно дорожала, в конце 2021 года цена квадратного метра достигала 80 - 90 тысяч рублей за квадратный метр. Однако спрос на квартиры не падал.
Буквально за неделю ситуация перевернулась на 180 градусов. С новостью о том, что Центральный банк России поднял ключевую ставку до 20%, в воздухе застыла атмосфера неизвестности. Кто-то пытается скорее вложить деньги в недвижимость, кто-то, наоборот, терпит в ожидании снижения спроса, а следом и падения цен на квартиры.
На «повисшие в воздухе» вопросы, выгодно ли сейчас брать ипотеку и стоит ли вкладывать «свободные» деньги в недвижимость, ответили эксперты.
Ипотека - зло в новых реалиях?
Дабы избежать быстрой инфляции и замедлить падение рубля, 28 февраля Центральный банк России (далее - ЦБ) повысил ключевую ставку до рекордного показателя - 20%.
Эта мера хоть и необходима для стабилизации экономики, но фактически делает ипотеку и потребительские кредиты практически недоступными для большинства россиян.
Евгения Сотнич, руководитель Центрального агентства недвижимости (далее - ЦАН), рассказала, что все банки стремительно начали поднимать среднюю ставку до 22 - 25% не только на первичное, но и на вторичное жилье.
- Сейчас в связи с повышением процентных ставок по ипотеке самыми выгодными являются субсидированные ставки на новостройки, такие программы, как «Семейная ипотека» (от 4,7 %) и «Господдержка» (от 5,85 %). По сравнению с действующими ипотечными ставками от 20 % и выше - разница налицо. Льготные ипотечные программы сохраняются на прежнем уровне до конца марта, - рассказывает руководитель Центрального агентства недвижимости Евгения Сотнич.
А для жителей Бурятии и всего ДФО на рынке остаются льготные программы. Например, «Дальневосточная ипотека» под 2 % и «Семейная» под 5 %.
Доктор экономических наук, завкафедрой экономики, организации и управления производством ВСГУТУ Виктор Беломестнов предположил, что ставки по льготным программам тоже повысятся.
- Правительство России, очевидно, будет и дальше поддерживать льготные ипотечные программы, однако ставки на них возрастут на 8–12 % в зависимости от вида льгот. Для этого правительство РФ создаст так называемое ипотечное меню, чтобы сохранить доступность кредитов на покупку жилья и сделать госпрограммы в этой сфере более адресными, - объяснил он.
На повышение
Однако вопросы возникают ещё и у тех, кто имеет свободную или накопленную сумму. Оба эксперта придерживаются одного мнения - роста цен на недвижимость избежать вряд ли удастся, а подобное приобретение - хороший способ «заморозить» свои сбережения.
- Во все времена недвижимость была, есть и будет самым твёрдым и устойчивым вложением. Учитывая, что ипотека на сегодня стала почти недоступной, скорее всего, в Москве и Петербурге повысится спрос на аренду жилья. Поэтому выгоднее всего будет приобрести новостройку по льготной программе, чтобы начать скорее её сдавать, тем самым перекрывая ипотечный платёж, - считает Евгения Сотнич.
Виктор Беломестнов отмечает, что нынешний кризис серьезно отличается от предыдущих и рост инфляции в такой ситуации, вероятнее всего, продолжится. И даже при удачном исходе финансовой ситуации она может достигнуть не менее 15-20 % в год. А это неизбежно приведет к росту цен на рынке недвижимости, а может, и к банкротству некоторых застройщиков.
- В первую очередь это повлияет на стоимость строящегося жилья, недополучению доходов застройщиков. В такой непростой ситуации они будут вынуждены либо перераспределять прибыль (если у них есть такая возможность), либо замораживать строительство, либо пересматривать договоры с покупателями в сторону повышения стоимости жилья. Такие меры при неблагоприятном варианте развития событий могут привести к банкротству и уходу с рынка ряда застройщиков, которые пришли в строительную отрасль вместе с повышенным спросом на льготные ипотечные кредитования, - считает доктор экономических наук и делает вывод: - Для нового строительства снижение цены в сегодняшних условиях крайне маловероятно.
Его слова подтверждает и Евгения Сотнич. Она рассказала, что с 1 марта в Москве и Санкт-Петербурге некоторые застройщики уже подняли цены на новостройки, но есть и те, кто ввел временный мораторий на цены и заморозил их до конца марта.
- Если накопления есть и их достаточно, то стоит подумать о приобретении жилья. Дело в том, что накопления уже значительно обесценились за прошлый год и продолжают обесцениваться сегодня. Рост курса доллара на 30 % может быть еще не окончательным, это приведет к росту инфляции, и даже предлагаемые новые ставки по вкладам для населения не компенсируют потери, - считает Виктор Беломестнов.
Однако не исключена и возможность временного понижения цены. Но, как отмечает доктор экономических наук, это возможно лишь в том случае, если у кого-то из застройщиков будет необходимость ликвидировать «запасы» уже построенных квартир.
- Несмотря на то что бурный рост цен на жилье последних двух лет сделал строительный бизнес высокорентабельным и создал определенную «подушку» и запас прочности у застройщиков, эти финансовые резервы уже «съедены» сегодняшним ростом цен, ставок на ипотеку и ожидаемым ростом цен на ресурсы, - считает Беломестнов.
Чего ждать дальше?
Эксперты отмечают, что нынешний кризис имеет более системный и глубокий характер, например, в сравнении с 2008 и 2014 годами. А рынок недвижимости чутко реагирует на любые экономические, финансовые, социальные и политические ситуации.
- Обычно скорость реакции на нем достаточно высокая, хотя некоторое время он, конечно, находится в ожидании возврата к прежним условиям, так как существуют высокая нестабильность и волатильность, случайные риски, которые могут быть устранены как действиями регуляторов (правительством, Центробанком), так и самим рынком, - говорит Виктор Беломестнов.
Но в этот раз все немного по-другому, ведь нынешний кризис, как предполагает эксперт, носит характер попытки геополитических и геоэкономических преобразований мировой системы и затрагивает все аспекты развития.
- Это неизбежно приведет к формированию новой экономической системы в России, новых товарных и финансовых потоков и правил их регулирования, новых условий деятельности банков, что затронет и рынок недвижимости тоже, - завершил эксперт.
