После начала специальной военной операции на Украине страны Запада ввели в отношении России пять пакетов санкций. Это отразилось на экономике страны, которая в свою очередь взяла курс на импортозамещение.
О том, как экономическая ситуация повлияла на рынок недвижимости Улан-Удэ, растут ли цены на жилье, упал ли спрос, — в материале «Информ Полиса».
Новый метод
В конце прошлого года Минстрой РФ впервые рассчитал среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья в регионах страны по новой методике. Она призвана обеспечить соответствие нормативной и рыночной цены квадратного метра, что позволит наиболее точно отражать стоимость при расчете размеров социальных выплат для приобретения и строительства жилья, а также при переселении людей из аварийного жилья. При этом в ДФО показатель рассчитывается на основе первичного рынка квартир.
Так, по новой методике в первом квартале 2022 года в Бурятии рыночная цена квадратного метра составила 70 368 рублей. Во втором квартале этого года средняя стоимость квадратного метра увеличилась до 76 711 рублей. Естественно, цены, представленные министерством, несколько отличаются от расчетов других организаций.
Например, по данным Бурятстата, в конце первого квартала 2022 года средняя цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке составила 78 006 рублей (увеличение на 3,6 %), на вторичном рынке — 80 971 рубль (увеличение на 3,9 %).
В свою очередь специалисты федерального портала «Мир квартир» рассчитали среднюю цену за квадратный метр в новостройках — 92,6 тысячи рублей (прирост за год 53,2 %), и во вторичном жилье — 80 536 рублей (прирост 36,3 %).
Закономерности нет
Мы узнали у президента Гильдии риелторов Бурятии Романа Недозрелова, как после начала специальной военной операции на Украине в феврале изменился рынок недвижимости Улан-Удэ и какие закономерности удалось увидеть. По его словам, продажа квартир, которые были выставлены осенью — зимой, произошла весной по старым ценам без скидок, так как сохранялись одобренные ранее льготные ипотеки.
— В феврале многие снимали с продажи квартиры. Уже в марте хорошо шла продажа, ипотеки закрывались. В апреле ипотеки с господдержкой были. А в мае немного спрос пропал, с ипотекой сложнее стало. Но ничего, люди продают, покупают квартиры. Хотелось бы лучше, конечно, но что поделаешь, — говорит он. — С чем связано снижение продаж? У всех по-разному. Может, кто-то планировал переезжать (таких много, они продают квартиры с мебелью), а теперь не поедет. В каких-то регионах пишут, что спрос упал, но надо понимать, что в мае никто не хочет покупать и заселяться. Всегда так. Но мне кажется, что эта традиция мало на спрос влияет.
Недозрелов отмечает, что из года в год затишье на рынке недвижимости происходит в мае, июне и июле, так как люди тратят деньги на отпуск. Конечно, кто-то может воспринять это как нехорошее знамение.
— Весной всегда люди продают квартиры, чтобы заехать в дом, на дачу. В прошлые годы мы в это время больше квартир продавали, а эта тенденция второй, третий год. Может быть, пандемия внесла свои коррективы. Сейчас квартиры продаются тоже, но, судя по прошлым годам, спрос на них рос в августе и до Нового года, цены тоже поднимались. В этом году не загадываю ничего, — признается Роман. — Что касается каких-то закономерностей, надо понимать, что в Улан-Удэ у всех маленькие агентства недвижимости. Кто-то в этом месяце больше продал, другой меньше. И у каждого своя правда. И в нашем городе рынок жилья относительно небольшой и есть своя особенность в виде большого количества частных домов. Например, у нас можно по цене однокомнатной квартиры купить дом 80 квадратов с баней, гаражом для всей семьи. В других городах такого нет. Поэтому какой-то тенденции я не наблюдаю.
Риэлтор рассказывает, что коммерческую недвижимость сейчас никто не покупает в Улан-Удэ. При этом стоимость аренды не падает.
— Возможно, такое происходит в больших городах, где закрылся иностранный бизнес, а некоторые предприниматели решили вообще на время закрыться. В нашем городе бутики и магазины работают в принципе. На мой взгляд, сильных изменений нет. Конечно, упали у всех доходы, у кого-то больше, у кого-то меньше. А может быть, есть те, кто, как в пандемию, наоборот, больше работает, растет прибыль, — предполагает Роман.
Покупать или продавать?
Президент Гильдии риелторов Бурятии считает, что людям не стоит ориентироваться на сезонные покупки в поисках выгоды, так как можно выиграть или проиграть от ожидания — никто не знает точно. Нужно смотреть на свои потребности, возможности и исходить из этого.
— Если человек хочет жить в Улан-Удэ, связывает с ним свое будущее, нуждается в решении жилищного вопроса и может обслуживать ипотеку, то, конечно, ему в любом случае надо брать. Какая ему разница, когда покупать? Тем, у кого уже есть квартира, и не одна, в принципе можно повременить с покупкой, — подчеркивает наш собеседник. — Из года в год, если растет инфляция, то и цены за ней. Если ключевая ставка снижается, то стоимость квартир растет. Так что одно и то же, надо брать. Даже когда пугают, что ипотека 12 % — это много. Вспомните, в 2010 году ставка была 15–17 %. Все покупали, я тоже купил — и ничего, рассчитался. И мои клиенты также досрочно закрывают ипотеки, а если и продают, то из-за инфляции оказываются в плюсе. Так что все относительно. Все любят спрашивать: почему у нас жилье такое дорогое и когда будет дешевое? Да никогда не будет дешевое. С чего оно должно подешеветь?
Роман Недозрелов объясняет, что в каждом регионе своя ситуация на рынке недвижимости и верить «страшилкам» и «прогнозам будущего» не стоит. Улан-Удэ в целом живет, по нему ездит много дорогих машин, которые затратно обслуживать, пробки, есть работа.
— Не то чтобы у людей достаточно много денег покупать квартиры. Но если человек продал жилье и не собирается переезжать в другой регион, то куда он деньги вложит? Остается только вкладывать в недвижимость, она никуда не денется, это постоянный, стабильный доход, — добавляет он. — Мы продаем квартиры, другой вопрос, что цены надо немного подкорректировать. Бывает так, что человек хочет продать за 4 млн дом, а его сосед точно такой же продает за 3 млн. Ему кажется, что его дом лучше, потому что насмотрелся на «Авито» каких-то вариантов. Естественно, люди купят дешевле. Но надо понимать, что этот человек и после инфляции захочет цену завысить. Также есть продавцы и покупатели, которые постоянно ищут квартиры или выставляют на продажу, но никогда не доводят дело до конца. Кому-то просто нравится, что риелторы возят их на хорошей машине, обращаются вежливо, а за душой ни гроша. Кто-то просто так развлекается. Надо на ситуацию в целом смотреть.
