Покупка недвижимости на торгах кажется выгодной на первый взгляд, ведь зачастую цены на них ниже рыночных. Но так ли это на самом деле? Какие квартиры в Улан-Удэ можно купить на аукционе? Обо всем этом читайте в материале «Информ Полиса».
Смотреть не на что?
В первую очередь необходимо узнать, сколько жилой недвижимости Улан-Удэ представлено на торгах. Ответ – немного. И это неудивительно, ведь предложение на вторичном и первичном рынках столицы Бурятии ограничено, в отличие от соседнего Иркутска. Так, на «ГИС Торги» размещено всего несколько объявлений о продаже недвижимости в республике, возможно, потому что портал специализируется на реализации государственного и муниципального имущества. А на наиболее крупных торговых площадках, таких как «Залоговая недвижимость» от ДОМ.РФ и Единая торговая электронная площадка, вообще нет имущества из РБ.
Наибольшее число предложений по продаже недвижимости в Бурятии размещено на портале «Торги России». Рассмотрим указанные здесь 33 лота.
Самые дорогие из них – восемь таунхаусов в жилом комплексе «Новый светлый», которые продаются как арестованное судебными приставами имущество. Стоят они от 7,2 до 7,4 млн рублей, и каждый имеет площадь более 100 квадратных метров. При этом по документам таких особняков было 10 общей стоимостью 73 млн рублей. Возможно, два уже куплены. Фото лотов опубликовано не было, но если судить только по цене, то находятся они в отличном состоянии.
Следующим по стоимости продается трехэтажный деревянный дом с участком в Улан-Удэ площадью 237 кв. метров. На торги он был выставлен как залоговое имущество банка. Цена лота – 4,9 млн рублей. Учитывая, что площадь этого дома больше, чем у домов предыдущих лотов, а стоит он дешевле, можно предположить, что на это повлияло отсутствие обшивки и канализации.
Третьим по цене идет квартира в центре Улан-Удэ площадью 49 кв. м. Выставлена она была после банкротства должника и стоит 4,6 млн рублей. Здесь, очевидно, при небольшой площади на ценообразование влияет расположение объекта.
Следующая квартира также выставлена на продажу после банкротства. Находится она в 44-м квартале Улан-Удэ, площадь – 62 кв. м. Цена – 4,4 млн рублей. Фото у лота нет. Возможно, на стоимость тут также влияет расположение.
На пятом месте по стоимости – квартира в 46-м квартале Улан-Удэ площадью 60 кв. м. Она выставлена как арестованное судебными приставами имущество. Цена – 3,2 млн рублей. Этот и предыдущий лоты похожи по расположению и квадратуре, но этот более чем на миллион рублей дешевле. Можно предположить, что имущество не в лучшем состоянии или имеет серьезные обременения.
Самым дешевым лотом является 1/4 доли в жилом доме площадью 30 кв. м, который находится в селе Эрхирик Заиграевского района. Продается он всего за 64 тысячи рублей в связи с банкротством должника.
Остальные дома и квартиры на портале «Торги России» продаются от 100 тысяч до 2,4 млн рублей. Они находятся в Улан-Удэ, а наиболее дешевые – в районах Бурятии. Основной причиной их продажи является банкротство. Это вызывает удивление, учитывая всплеск в республике ипотечных кредитов. Видимо, кредиторы в состоянии нести это бремя, а может быть, банки реализуют такую недвижимость крайне быстро.
Не для Улан-Удэ?
Мы решили выяснить у экспертов, насколько в Улан-Удэ распространена покупка жилья на аукционах и какие есть у этого действия риски. Президент Гильдии риелторов Бурятии Роман Недозрелов рассказывает, что в бурятской столице этим занимаются единицы.
- Не знаю, можно ли называть риелторами людей, которые покупают квартиры на торгах и потом продают. Я ни разу не пробовал из-за сложностей. Как правило, квартиры на аукционах имеют (нехорошую) историю, нужны деньги, чтобы ее купить сразу (в том числе ипотечные), потом выселять всех жильцов, которые прописаны там или проживают, – говорит риелтор. – Знания об этой теме почерпнул в интернете из других регионов. Думал, что там квартиры ипотечников, которые не могут платить кредиты, но нет. Банки без риелторов справляются с их реализацией. А те, что опубликованы на торгах, как правило, проблемные: непонятные базы, дома без окон и дверей. В Улан-Удэ на торгах немного квартир, которые были бы интересны, да и цены ненамного дешевле рыночных.
Клиенты обращаются к юристу Игорю Чащину в основном после покупки квартиры, когда необходимо через суд выселить зарегистрированных в ней людей. Сделки с торгами он не сопровождал.
– Это сейчас не очень распространено в Бурятии. В основном недвижимость на торгах выставляют судебные приставы или банки. Они размещают объявления о торгах на таких площадках, как «Авито». По факту там бывает один-два участника, и особо нет ажиотажа. Конечно, интересовался этим моментом, но туда не попал. Видите ли, чтобы войти на торги, нужно заплатить первоначальный взнос. Естественно, если вы проиграли, то сумма вам возвращается. Если выиграли, то это задаток, – сообщает Чащин.
Страшные последствия
Юрист Алексей Пантаев не раз сталкивался в своей практике со спорами, связанными с жильем, проданным на торгах, поэтому предостерегает людей от покупки.
– У меня сейчас есть такое дело, – рассказывает он. – Мои клиенты купили квартиру в Улан-Удэ, взяли ипотеку в банке «Восточный». Когда в прошлом году этот банк выкупил «Совкомбанк», он перестал существовать. Люди не знали, что с этим делать и не платили определённый период времени по кредиту. Но потом задолженность погасили за пять месяцев и вошли в график платежей. Но «Совкомбанк» на этом фоне подал на них и на других кредиторов иски в суд, поэтому у некоторых из них изъяли квартиры, а приставы их быстро продали на торгах. Мои клиенты узнали, что их жилье продали, когда к ним в дверь постучался новый собственник. Они там сейчас живут, платят ипотеку. Мы привлекли органы прокуратуры, подали иск в Верховный суд РБ, чтобы оспорить это решение. Ждем благополучного исхода. Рекомендую при выборе ипотеки выбирать проверенные банки, а не частные. Также много людей с долгами по коммуналке. В принципе ресурсоснабжающие организации им идут навстречу, но, бывает, пугают. Тоже консультировал людей по этому поводу. Покупателям рекомендую проверять жилье перед покупкой, запросить информацию у судебных приставов или хотя бы сходить по указанному адресу.
Юрист Борис Бальжиев также подчеркивает, что значительная часть аукционных квартир продается с обременениями. Основная их проблема – большие задолженности по оплате коммунальных услуг, из-за чего нет отопления, воды и электричества.
– Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списание долга покупатели квартиры обращаются в управляющую компанию, – отмечает он. – Вторая проблема – зарегистрированные в квартире жильцы. Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях. Купив такую квартиру, покупатель не сможет ее продать или пользоваться.
Выходит, что участники на свой страх и риск участвуют в торгах на покупку недвижимости. Особенные опасения вызывают состояние домов и имеющиеся обременения. При этом сами собственники жилья страдают не меньше.
Аукционы по продаже недвижимости проводятся специализированными площадками в форме электронных торгов, в которых могут участвовать все граждане. Чаще всего в качестве лотов выставляются муниципальные квартиры, имущество компаний-банкротов, ипотечные квартиры, которые находятся в залоге у банка, или залоговое имущество. Стоимость квартиры выясняется в ходе торгов и может быть как ниже, так и выше рыночной цены. При этом осмотреть квартиру заранее нельзя, поэтому о ее состоянии можно судить по косвенным признакам: фотографии, общее состояние дома.
