С 2022 года цены на недвижимость растут с каждым месяцем. В Улан-Удэ квартиры в новостройках и жилых комплексах стоят 98 тысяч за квадратный метр. В соседних городах – Иркутске и Чите – цены еще выше. Не раз давались прогнозы о скором снижении цен или хотя бы о замедлении роста. Но этого так и не произошло. Почему цены все еще растут? И будут ли они расти в будущем? Что влияет на повышение цены?
Доллар падал, а цены росли
В июне 2022 года доллар опустился до критической отметки. Его цена составляла всего 51 рубль. Такого не было с 2014 года. Казалось бы, повод радостный. Иностранная валюта стала гораздо дешевле, значит, и цены вскоре снизятся. Вопреки этому все произошло наоборот. Дело в том, что для российской экономики падение доллара – большой удар по бюджету страны. Непосредственно снижение курса было спланировано заранее, для стабилизации рубля. Одной из мер стали продажа доллара по внутреннему курсу в нашей стране, а также торговля с другими странами исключительно российской валютой. Все эти меры должны были привести к укреплению рубля на мировом рынке. Но почему же цены выросли? Главной причиной стала адаптация экономики внутри России. При изменении курса меняются и цены. Если он достаточно резко возрастает и падает, то регулировать цены практически невозможно. Предприниматели, в свою очередь, стараются выиграть больше на фоне снижения доллара. Огромное значение играет и ориентация на мировой рынок, где происходят не такие большие перемены по сравнению с нашими. Ведь цена на доллар бывает не только в рублях. Сама по себе это достаточно стабильная валюта.
И на самом деле экономический рынок в России совершил настоящий подвиг. С падением курса иностранной валюты он потерял очень много. И тут все достаточно просто. Некоторые крупные российские компании платят налоги в долларах. Соответственно, если он падает, то и отдавать придется гораздо меньше. Вот простой пример: заводу А необходимо заплатить налог в размере 100 тысяч долларов. Соответственно, если рубль равен 51, а не 70–80, то бюджет страны опустеет на значительную сумму. Отсюда возникает нехватка денег.
Цена на жилье будет повышаться, как и на любой другой товар, по тем же причинам. Хотя тут все немного сложнее и зависит не только от всего вышеперечисленного.
Жадность сгубила рынок недвижимости
Девелоперы, предприниматели, занимающиеся созданием новых объектов недвижимости, повысили цены по сравнению с прошлым годом на 20 % минимум, тогда как продавцы вторичного жилья на 25 %, согласно данным сайтов-агрегаторов цен на жилье в России. Этому есть простое объяснение. Когда растет спрос, а предложение остается прежним или даже падает, цена на товар неизменно растет. Вспомним события 2020 года. В нашей стране на протяжении долгого времени действовал режим самоизоляции. По данным Бурятстата, в тот период строительство жилья сократилось на 12 % по сравнению с прошлым годом. Продавцы “вторички” также не сильно торопятся расставаться с квадратными метрами. По сравнению с позапрошлым годом на сайтах по продаже недвижимости цена на однокомнатную квартиру в Улан-Удэ выросла в среднем на 1 миллион рублей по сравнению с 2021 годом и все еще продолжает расти. В таком непростом деле важно не прогадать и продать подороже, чтобы потом купить где-нибудь получше. А продать и не вложиться при таком нестабильном поведении рубля будет крайне опрометчиво.
К тому ж, повышалась ключевая ставка Центробанка, в начале прошлого года она дошла до пиковой отметки в 20 %. Поясним, что ключевая ставка – это процент, под который коммерческие банки берут деньги у Центрального банка России, а позже дают заём уже под процент выше, чтобы получить прибыль. Чем выше ключевая ставка, тем выше процент по кредиту. Потому многие жители Бурятии старались сохранить свои накопления и вложить их в рынок недвижимости, что еще больше повысило спрос. На данный момент ключевая ставка равна 7,9 %, что на 3 % выше, чем в 2021 году.
Как ипотека влияет на повышение цен на жилье?
Решить проблему жилищного вопроса должна была ипотека. Сейчас государство активно участвует в вопросе приобретения нового жилья. В нашем регионе действует дальневосточная ипотека под 2 %. Также есть семейная ипотека, где первоначальный взнос может быть оплачен материнским капиталом. Недавно была введена ипотека для IT-специалистов. Ипотека с господдержкой, на строительство нового жилья, на приобретение вторичного жилья – перечислять можно долго. Огромный выбор дает большие возможности, но именно они оборачиваются большим разочарованием. Спрос на квартиры и земельные участки приводит к резкому повышению цен, ведь ресурс оказался ограниченным. Теперь все как на аукционе: кто предложит большую сумму, тот и забирает этот лакомый кусочек.
А регулирование цены в этой сфере очень сложно. Принципы ценообразования ведутся по двум схемам: предварительному договору и 214-му федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В том и другом случаях есть свои нюансы, которыми пользуются застройщики при формировании цены. По предварительному договору цена ниже на 30 %. Поэтому продавать стараются по 214-му закону, где цена может и вырасти, например, в случае неуплаты платежа по рассрочке штраф составит около 50 % от стоимости квартиры. Будет ли в связи с этим снижаться спрос на жилье, сказать трудно.
Покупать или подождать?
На этот вопрос мы попросили ответить президента Гильдии риелторов Романа Недозрелова:
– Покупать жилье на данный момент определенно стоит. Для этого сейчас есть все возможности. Ключевая ставка сейчас снижается, ипотека все еще остается актуальной для многих. Ожидать снижения цен на квартиры не стоит, просто так ничего не происходит. Например, будет хорошо, если у нас в городе не будет пробок. Но ведь для этого должна быть причина, и она может состоять, например, в том, что резко вырастут цены на бензин в два раза. Тогда ездить будет невыгодно. То же самое с ценами на жилье. Тенденция к росту ежегодная, всем лишь показалось, что они выросли резко. На самом деле они повышались постепенно. Просто резко возрос спрос. Предложение упало, но это не говорит о том, что спрос постоянно будет расти. На данный момент сейчас он заметно снижается. Если есть возможность, то лучше приобрести, вторичное жилье или новостройку – не так важно. Цены у них не сильно отличаются. То же самое с частным сектором. Даже если вы приобретете дом на земле, то это все равно потребует дополнительных затрат – на тот же автомобиль. Здесь действует принцип, кому и что больше нравится.
На самом деле важно, чтобы не цены падали, а рос доход населения. Если стоимость жилья снизится, то купить его будет проще. Многие с помощью тех же самых ипотек захотят приобрести больше. Это создаст дефицит на рынке, который не удастся решить быстро, все взаимосвязано.
