С 1 января 2023 года вступили в силу новые результаты государственной кадастровой оценки. Федеральным законодательством введена единая периодичность ее проведения для всех регионов. Поэтому в 2022 году все субъекты Российской Федерации должны были провести государственную кадастровую оценку земельных участков. Бурятия не исключение.
Анализ и оценка
В рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году были оценены 456 110 земельных участков, которые на момент 1 января 2022 года состояли на учете в Едином государственном реестре недвижимости. Анализ показал, что земли населенных пунктов включают наибольшее число оцениваемых земельных участков — 355 751, хотя по площади данная категория составляет всего 0,4 % площади всей республики.
- Наибольшее число земельных участков в г. Улан-Удэ — 75,6 тысячи.
- Наименьшее количество земельных участков в Окинском районе — 4 489.
Оценке предшествовал анализ рынка земельных участков, в рамках которого изучены предложения о продаже земельных участков и сделки купли-продажи земельных участков.
Анализ позволил выявить:
- насколько активен в Бурятии рынок земельных участков;
- по какой цене и под какие цели продавались земельные участки.
Предложений о продаже либо аренде земельных участков было 3 367. В 47 % случаев земельные участки предлагались к продаже либо в аренду под индивидуальное жилищное строительство. 26,5 % — предложения о продаже дачных участков, 11 % — для сельскохозяйственного использования, менее 4 % — под коммерческие цели.
Территориально было больше предложений о продаже земельных участков в Улан-Удэ — 25 %, в Иволгинском районе — 18 %, в Тарбагатайском — 10 %, в Кабанском, Заиграевском, Прибайкальском — по 7 %, в городе Северобайкальске и Баргузинском районе — по 3 %. В остальных — менее 2 %.
Кроме предложений были проанализированы заключенные в 2021 году сделки с земельными участками. Сделок с незастроенными земельными участками — 2 985 ед.
Почему важно сегментировать земли
Центр государственной кадастровой оценки, который выполнял процесс, — единственная организация, осуществляющая сбор информации о рынке в масштабе всей республики. Анализ рынка недвижимости позволяет определить диапазон цен в различных сегментах и на различных территориях.
Оценка 2022 года проводилась согласно федеральному закону «О государственной кадастровой оценке» и «Методическим указаниям», утвержденным приказом Росреестра. В соответствии с методикой производится группировка по виду разрешенного использования на 14 сегментов.
Для каждого сегмента имеется несколько кодов расчета кадастровой стоимости, применение которых зависит от детальной информации по использованию земельного участка.
Например, сегмент 6 «Производственная деятельность» включает все виды производства — сельскохозяйственное, промышленное производство, коммунальное обслуживание, металлургическую, фармацевтическую, пищевую промышленность.
Если в документе вид использования указан «Под склад» — без уточнения, под какой склад, то непонятно, в какой сегмент и к какому коду отнести объект: возможно, это склад для кормов для животных или склад под фармацевтическую продукцию. Ориентироваться хотя бы по названию организации невозможно, поскольку все данные обезличены. Поэтому принципиально важно для определения кадастровой стоимости, чтобы вид разрешенного использования указывался максимально подробно.
При некорректном виде разрешенного использования, например «под здание», объект может быть отнесен к сегменту 14 «Иное использование». Расчет будет произведен по среднему удельному показателю, а это может привести к заниженной или, наоборот, завышенной кадастровой стоимости.
Пример некорректного вида разрешенного использования: по документу — земельный участок – «Под здание», при этом под какое — не указано. Можно отнести объект в сегмент 14, тогда кадастровая стоимость будет рассчитана по среднему удельному показателю — 300 руб. за кв. м. Фактически на земельном участке расположены магазины и банк. И если земельный участок включить в сегмент 4 «Предпринимательство», то кадастровая стоимость будет больше — по 1 500 руб. за кв. м.
Поэтому особое внимание граждан, юридических лиц и органов местного самоуправления должно быть уделено конкретизации вида разрешенного использования и значению проведения проверок целевого использования земельных участков.
При проведении государственной кадастровой оценки в 2022 году было выявлено 1 882 земельных участка с неоднозначным видом разрешенного использования.
Таким образом, государственными оценщиками были приняты все усилия, чтобы налогооблагаемая база соответствовала действительному положению дел и не была необоснованно снижена или завышена.
Вопрос цены
Ценообразующие факторы, которые повлияли на кадастровую стоимость земельных участков и в целом на динамику:
- вид разрешенного использования;
- площадь земельного участка (применялся корректирующий коэффициент в зависимости от площади земельного участка);
- наличие обременений (ограничений) — зоны затопления, подтопления;
- статус населенного пункта (расположение земельного участка в границах городского округа, городского поселения, сельского населенного пункта);
- сведения о местоположении земельного участка (расстояние от объекта оценки до столицы республики);
- наличие коммуникаций, информация, подтвержденная документами при подаче деклараций об уточнении характеристик объекта, ранее состоявшиеся оспаривания, численность населения муниципального образования, средняя зарплата по муниципальному образованию, удаленность от дорог федерального, регионального, местного значения;
- оспаривание архивной кадастровой стоимости.
В целом снижение кадастровой стоимости отмечается в следующих сегментах: земельные участки под сельхозиспользование, жилую застройку, предпринимательство, рекреацию, специальное, ритуальное использование, запас, а также садоводство и огородничество. Увеличение кадастровой стоимости отмечается по земельным участкам, предназначенным под общественное использование, производственную деятельность, транспорт, обеспечение обороны и безопасности, особо охраняемые природные территории и благоустройство, использование лесов.
С 1 января 2021 года на территории Бурятии введен новый механизм пересмотра кадастровой стоимости.
Так, предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости — рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов РФ, осуществляющих определение кадастровой стоимости.
Заинтересованные лица могут оспорить кадастровую стоимость путем ее приведения к рыночной стоимости на текущую дату, от которой до обращения в государственное бюджетное учреждение не должно пройти более 6 месяцев.
При этом утрачивается возможность обращения в суд в обход государственного бюджетного учреждения.
В 2023 году на сайте Росреестра и на сайте бюджетного учреждения по адресу www.кадастр03.рф, в разделе «Государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Бурятии, в 2023 году» будет размещен проект отчета о результатах определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Информация об этом будет предварительно размещена в СМИ. В течение 30-дневного периода заинтересованные граждане, юридические лица, а также органы местного самоуправления могут рассмотреть проектные результаты определения кадастровой стоимости и в случае возникновения вопросов обратиться в бюджетное учреждение, выполняющее кадастровую оценку. Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на сайте Росреестра по кадастровому номеру или адресу объекта.
