Рынок недвижимости начал стабилизироваться и пока не стремится к оживлению. Одни называют это спадом активности покупателей, другие – долгожданной остановкой роста цен, которые за последние несколько лет сильно взлетели.
Чего ожидать от рынка недвижимости летом 2023 года, что делать покупателям и продавцам? Вместе с экспертами из разных городов мы проанализировали ситуацию с недвижимостью и ответили на эти и другие вопросы.
Рынок недвижимости в 2023 году
2023 год начался с того, что ипотечная ставка почти во всех банках начала ползти вверх. Сейчас вторичку можно приобрести под 12% годовых, а новостройки, если это программа, 5-7%. С начала лета в банках минимальный первоначальный взнос на строящееся жилье повысили до 20%, а к 1 января следующего года эта цифра достигнет 30%. Прибавляем к этому высокую стоимость объектов на первичном рынке и небольшие доходы граждан. Все это пока не мотивирует россиян приобретать жилье. Поэтому спрос на недвижимость в большинстве регионов до сих пор на низком уровне. Есть и другие причины. В регионах, которые находятся на границе с другими государствами, количество сделок сильно снизилось, рассказывает эксперт по недвижимости в Калининграде Анастасия Леган:
«В нашем городе ситуация поменялась кардинально после определенных политических событий, потому что мы – анклав в европейской части материка. Многие стали переживать и поспешно продавать недвижимость, но спрос упал. В тот период сорвалось очень много сделок».
По словам экспертов, рынок недвижимости перенасыщен предложениями и не всегда ликвидными. А хорошие, «вкусные» объекты снимают с продажи. Товара на полках много, но мало желающих им воспользоваться.
Есть мнение, что карты перемешали инвесторы, которые практически ушли с рынка недвижимости. Им стал неинтересен жилой фонд. Сейчас крупных игроков больше интересует коммерческая недвижимость или жилье в других странах, отмечает Наталья Фадеева, брокер по инвестициям в Москве:
«Все инвесторы нашли новый вектор, куда можно инвестировать с более эффективной прибылью, чем жилой фонд. Поэтому кажется, что спрос упал. На самом деле просто поменялся покупатель, а востребованность в жилье осталась».
Рынок покупателя в 2023 году
Жилье становится менее доступным, но покупатели с деньгами могут выбирать. Продолжается тенденция – рынок покупателя. Эксперты называют этот период временем для выгодных покупок, поскольку потенциальный покупатель может найти удачный вариант с хорошим торгом. Особенно в Москве, считает Наталья Фадеева:
Жилье становится менее доступным, но покупатели с деньгами могут выбирать. Продолжается тенденция – рынок покупателя. Эксперты называют этот период временем для выгодных покупок, поскольку потенциальный покупатель может найти удачный вариант с хорошим торгом. Особенно в Москве, считает Наталья Фадеева:
«Если вы решаете свой личный квартирный вопрос, конечно, стоит покупать. Витрина для покупателя сегодня настолько разнообразна, что вы можете выбрать хороший объект и сделать покупку более спокойно и эффективно».
Покупатели могут торговаться в пределах 10-20%, и многие продавцы идут на такие скидки. Особенно те, которые не хотят месяцами стоять в продаже. Застройщики цен не снижают, но вынуждены предлагать акции, бонусы, чтобы не потерять интерес покупателя. Они понимают, что сейчас уже нет того ажиотажа, который был во времена пандемии. Тогда покупатели, не глядя на стоимость объекта, шли на низкую ставку по ипотеке и брали квартиры в день открытия продаж.
Несмотря на то, что у покупателя есть преимущества, не стоит очаровываться первым выгодным вариантом. За любой привлекательной квартирой могут скрываться проблемы. Поэтому перед покупкой лучше всего проверить недвижимость на юридическую чистоту с помощью отчета на основе выписки из ЕГРН. Отчет придет быстро и покажет, есть ли на жилье обременения, проведены ли перепланировки, какое количество собственников у недвижимости и многое другое.
Цены на недвижимость в 2023 году: прогноз
В большинстве регионов цены стали снижаться. Прежде всего потому, что в стране все меньше тех, кто готов браться за ипотеку. Рынок пока остановился. Но есть субъекты, где стоимость объектов недвижимости стремительно идет вверх. В первую очередь это касается Челябинска, который начал активно работать на оборонку, рассказывает Татьяна Гоголева, риелтор, брокер по ипотеке и инвестициям:
«У Челябинска сейчас очень интересное положение. От него никто не ожидал увеличения цен. Челябинск всегда был самым дешевым городом-миллионником. Цены на недвижимость у нас были ниже, чем в городах, где население меньше миллиона. А сейчас мы наблюдаем растущий рынок в нашем городе. Растут цены как на вторичку, так и на первичку. Стоимость некоторых объектов увеличилась до 20%».
Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Челябинске начинается от 52 тысяч рублей. Это самые простые квартиры: хрущевки, брежневки. Минимальный порог новостроек начинается от 70 тысяч рублей. За хорошие квартиры ставят ценник в 120 тысяч за квадрат.
Выросли цены и в Мурманске. За первые несколько месяцев 2023 года средняя цена увеличилась на 2% и составила почти 92 тысячи рублей.
В Калининграде, несмотря на снижение стоимости, уровень цен по сравнению с другими регионами остается высоким. Стоимость квадратного метра в строящемся жилье на побережье достигает 250 тысяч рублей. Чуть меньше в северной столице страны – 240 тысяч за квадрат в новостройках.
Прогноз цен на недвижимость летом 2023 года
Ближайшие несколько месяцев эксперты не прогнозируют серьезных изменений на рынке: не будет резкого роста цен. Стоимость может повыситься только в некоторых регионах. Например, в Челябинске, где цены меньше чем за год выросли на 20%, ожидают еще большего подъема. По словам Татьяны Гоголевой, сейчас интерес к недвижимости в этом городе большой, люди готовы покупать квартиры:
«Ждали снижение цен зимой, но этого не произошло. На рынок сейчас выходят покупатели, которые не дождались этого снижения. По факту спрос превышает предложение, поэтому очень сложно подобрать интересный объект. Я не думаю, что рынок в Челябинске как-то замрет летом или цены снизятся».
Оживление на рынке недвижимости летом 2023 года также ожидают и в курортных городах. Ситуация в мире заставила многих россиян пересмотреть варианты отдыха. Поэтому российские города, особенно на побережье, востребованы среди туристов. Сначала они приезжают отдыхать, а дальше решаются на покупку жилья, рассказывает Анастасия Леган:
«Летом, наоборот, все надеются, что будут продажи, потому что к нам все равно едут туристы. У нас забиты отели и съемные квартиры. Может быть, конечно, не в таком количестве, как раньше. Но люди едут и затем покупают недвижимость. Сейчас еще обещают программу по субсидированию вторичного жилья. Вот это даст большой толчок продажам недвижимости. Если будет такая программа на вторичное жилье, все более-менее наладится».
Когда лето закончится, цены на недвижимость в Калининграде снизятся. А дальше все будет зависеть от ситуации в мире, уточняет эксперт.
В других регионах плавное снижение продолжится и в летний период. В Санкт-Петербурге с начала года стоимость квартир снизилась на 14%. По словам экспертов, это еще не конец. Во-первых, лето – это почти всегда период затишья. Во-вторых, доходы россиян не увеличиваются, а цены на жизненно необходимые товары не останавливаются в росте. В-третьих, ипотека стала меньше привлекать граждан, некоторые покупатели выбирают съемное жилье. В части регионов рынок может остаться в тех же ценах, а там, где переизбыток предложения, снижение будет постепенным. Стоимость жилья станет снижаться на протяжении всего лета на 1-1,5% в месяц. Возможно, небольшое падение продолжится и до конца этого года. Как считают эксперты, так цены могут вернуться к уровню начала 2020 года.
Ожидания на рынке недвижимости летом 2023 года
Дальнейшее развитие рынка недвижимости в первую очередь зависит от ситуации в мире и стране. Наталья Фадеева уверена, если не будет никаких новых потрясений, рынок заработает в умеренном темпе:
«В любом случае экономика зависит от политической ситуации в стране. Если все останется в замороженном формате, как сегодня, рынок будет чувствовать себя спокойно. Недвижимость будет спокойно продаваться и покупаться».
Прежде всего это касается вторичного рынка, где покупатель пока занимает главную роль. Сделки будут совершаться, но только там, где продавец будет готов на снижение либо это будут очень ликвидные объекты.
Девелоперы не смогут сильно снижать цены на недвижимость, так как стоимость строительства и самих материалов остается на высоком уровне. Возвращать интерес покупателей застройщики продолжат скидками и акциями для новых клиентов: сниженные ставки, отделка или мебель в подарок к объекту недвижимости.
Еще одна тенденция к увеличению спроса: строители будут делать жилье более доступным за счет уменьшения площади квартир. Предполагается, что средний размер жилья снизится по всем классам. При этом девелоперы будут увеличивать этажность многоквартирников. Так не будет снижаться коммерческая эффективность.
Государство и дальше продолжит поддерживать строительную сферу, поэтому, возможно, будут появляться новые субсидированные программы. А действующие будут переформатировать под сложившиеся обстоятельства. Есть мнение, что изменятся условия военной ипотеки.
Спрос будет оставаться умеренным и скорее поддерживающим, никакого всплеска интереса ожидать не стоит. Есть мнение, что многие покупатели будут смотреть в сторону рынка загородного жилья. Ожидается, что интерес к коттеджам и таунхаусам заметно вырастет. Тому есть несколько причин: сезон – раз, стоимость квадратного метра в некоторых регионах на дома в два раза ниже, чем на квартиры, – это два. И в-третьих, в России заметно улучшается пригородная и транспортная инфраструктура.
Автор: Ксения Антонова
