В 2023 году в Бурятии проходит массовая кадастровая оценка всех участков. Что это означает, какие параметры учитывает, чего ждать владельцам и какие ошибки они чаще всего совершают при строительстве – в материале «Информ Полиса».
Новые цены на недвижимость
В Бурятии в 2023 году проводится массовая кадастровая оценка в отношении 566,2 тысячи объектов капитального строительства – зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. Ее результаты начнут действовать с 1 января 2024 года и будут действовать четыре года. Оценку проводят государственные учреждения, наделенные соответствующими полномочиями. В Бурятии – это ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (ЦГКО).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с 237-м федеральным законом и методическими указаниями в государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость является базой для определения размера налога на имущество, земельного налога, а также арендной платы за земельные участки.
– Кадастровая стоимость зависит от многих внешних факторов: от местоположения, площади, года постройки здания, из чего построено здание, от благоустройства и удаленности от центра и т. д. При этом не учитывается состояние и качество отделки в помещении, – объясняет Александр Эрдынеев, и. о. руководителя центра. – Нужно помнить, что при массовой кадастровой оценке невозможно учесть индивидуальные особенности каждого объекта. Тем не менее специалисты при построении модели учитывают как можно больше факторов, чтобы кадастровая стоимость была приближена к рыночной. Да и рыночная стоимость бывает разной, например, две одинаковые квартиры в одном доме, но в первой – евроремонт, а вторая – «убитая». Поэтому рыночная стоимость может отличаться в разы, а кадастровая стоимость будет одинаковой.
Жители Бурятии могут узнать предварительные результаты кадастровой оценки и повлиять на кадастровую стоимость своего объекта недвижимости до ее утверждения и внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
– Проект отчета размещен на сайте Росреестра в сервисе «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO и на сайте ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» кадастр03.рф по кадастровому номеру объекта недвижимости. Можно заказать выписку о кадастровой стоимости, она предоставляется бесплатно через Госуслуги или многофункциональный центр (МФЦ). Каждый правообладатель в случае необходимости может направить свои замечания к проекту отчета в период с 16 августа 2023 года по 14 сентября 2023 года включительно. Замечания можно направить в Росреестр или МФЦ лично, почтовым отправлением либо через Госуслуги, – добавляет Александр Эрдынеев.
Если гражданин не успеет подать замечания до 14 сентября 2023 года? Начальник отдела геодезии и картографии Росреестра РБ Александр Баранников отмечает, что начиная с 1 января 2024 года у таких лиц есть право получить разъяснения результатов определения кадастровой стоимости, в которых будет подробно расписано, на основании каких исходных данных об объекте определялась кадастровая стоимость и какие производились расчеты.
– В случае несогласия с исходными данными или расчетами заинтересованные лица могут подать заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении стоимости. Такое заявление рассматривается в течение 30 дней. Если заинтересованное лицо считает, что величина кадастровой стоимости превышает рыночные данные, то в этом случае предусмотрена процедура установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. При этом с 1 января 2021 года эта процедура изменилась, теперь такие заявления рассматривает ЦГКО, – добавляет наш собеседник.
Налог повысится?
Подробнее о массовой кадастровой оценке нам рассказывает Ольга Корнева, кадастровый инженер из Улан-Удэ. Отметим, что кадастровый инженер – это специалист, занимающийся межеванием и оценкой объектов недвижимости. Проще говоря, замеряет и оценивает участки, определяет их предназначение.
– После подведения итогов кадастровой оценки налоги либо увеличатся, либо уменьшатся. Переоценка идет каждые три года. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) налог сильно не меняется, все зависит от его отдаленности. Да, бывают ошибки, и при переоценке кадастровая стоимость уменьшается в разы. В основном это объекты, связанные с коммерческой деятельностью, – объясняет она.
По ее словам, нередко люди захватывают чужую территорию. Она может быть частной (принадлежать соседу) или муниципальной (принадлежать муниципальному образованию). В случае, если захваченный участок принадлежит соседу, люди могут договориться мирно и оставить забор на месте, просто привести документы в порядок.
– А за чей счет – решают между собой. Некоторые судятся и требуют возместить все расходы, а также заплатить за годы использования территории. С муниципальной землей все индивидуально. Бывает, люди с участком захватывают электроопоры, линии связи и т. д. А это собственность третьих лиц и должна стоять на территории общего пользования, чтобы у них был к ней доступ. В этом случае нарушителю выдают предписание не об узаконивании территории, а о приведении забора к границам земельного участка, – делится инженер. – Случаев и причин того, почему люди меняют между собой конфигурации границ, масса, соответственно меняется площадь. В некоторых случаях обращаются к нам и просят изменить границы без потери площади, подписывают соглашение и вносят изменения в Реестр недвижимости.
Особые зоны и самоволки
Кадастровый инженер также вспоминает распространенные ошибки и вопросы, с которыми к ней обращаются жители Бурятии. Так, нередко при строительстве частного дома люди не знают границы своего земельного участка, поэтому допускают нарушения градостроительных норм в части пожарной безопасности.
– С готовой жилой застройкой ничего не поделаешь, поэтому требования о соблюдении трехметрового отступа для пожарной безопасности действуют в основном для новых объектов, построенных после октября 2020 года. Для индивидуальных жилых домов отступ от границы земельного участка должен быть три метра, а не от забора, как принято считать. Для объектов с другими видами разрешенного использования отступы иные, – отмечает Ольга Корнева. – Не пожалейте денег, вызовите геодезиста и узнайте точно, где расположены границы вашего участка. Сейчас да, действует дачная амнистия и можно зарегистрировать дома, но в дальнейшем все требования будут соблюдаться. Если окажется так, что отступ был нарушен, то придется проходить публичные слушания на его уменьшение. Если там откажут, то идти в суд. А это дорогое удовольствие, ведь нужно запрашивать много документов, чтобы доказать безопасность объекта.
Кроме того, Улан-Удэ имеет два аэродрома – Мухино и Улан-Удэ – Восточный. Поэтому рядом с ними находится приаэродромная территория, а точнее зона с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), говорит наша собеседница.
– Пугаться не надо, зона есть на всех участках города. ЗОУИТ означает, что самолету при взлете нужно сделать круг, и для этого определили такую зону. Приаэродромная зона одна, а подзон семь, и каждая определяет свои особые условия использования. Чем дальше от аэропорта, тем требования мягче. У первой и второй зон требования самые жесткие, – разъясняет Ольга Корнева. – В ЕГРН на участок есть пометки о том, в какой зоне находится участок, и описаны требования. В основном они относятся к максимальной высоте объекта. Также узнать зону можно в градостроительном плане – общем документе в отношении земельного участка, где указаны территориальная зона, категория земли, вид разрешенного использования, под который можно перевести. Его можно бесплатно запросить в Комитете по архитектуре.
Что касается вида разрешенного использования территории, продолжает Корнева, то граждане часто допускают нарушения, ведь не каждый участок может попасть под перевод.
– Если перевести объект под другой вид использования без разрешения, то факт нецелевого использования земельного участка выявляет администрация района. Они передают акт собственнику об устранении нарушения и в земельный контроль при Росреестре. Последние уже могут оштрафовать и назначить сроки устранения нарушений. Фактов захвата и нецелевого использования земель выявляется много, – рассказывает инженер.
В конце Ольга Корнева вспоминает случай из практики: клиентка выбрала шесть участков для покупки, но при проверке ни у одного из них границы земельных участков не соответствовали фактическим.
– В итоге она купила другой участок, который имел весь пакет документов и границы которого соответствовали. Такие сделки легко проходят, иначе клиентке пришлось бы решать эти вопросы самой, – резюмирует кадастровый инженер. – Чаще всего граждане и предприниматели сначала строят, а потом просят узаконить. Последние изначально должны были разработать проект, учесть градостроительные нормы, получить разрешение на строительство, пройти экологические и строительные экспертизы. Это дорого, и они решают ничего из этого не делать. Но на построенные объекты разрешения на строительство уже не дают. Соответственно, узаконить можно только через суд, а это очень проблематично. Препятствовать могут зона затопления, ЗОУИТ, отсутствие парковки, несоблюдение отступов. Если отступы нарушены, то суды зачастую отказывают узаконить, и приходится постройку демонтировать. Не все самоволки можно узаконить.
ЕГРН может получить как сам правообладатель, так и любое заинтересованное лицо через: МФЦ в бумажном виде с подписью должностного лица и заверенной печатью уполномоченного органа. Максимальный срок предоставления сведений составит 3 рабочих дня, в том числе на объект, находящийся в другом регионе. Цена – 870 рублей; Госуслуги в электронном виде с электронной подписью. Цена – 350 рублей.
