Недавно мы писали о том, что спрос на жилье в Бурятии бешеный и квартиры покупают буквально за час. Этому способствуют программы льготного кредитования. Однако Госдума увидела в этом не решение жилищного вопроса, а способы обогатиться, поэтому повысило первоначальный взнос на льготную ипотеку с 15% до 20%.
О том, как это скажется на рынке жилья и ипотеки, какие программы кредитования с господдержкой есть в Бурятии и как сделать ее оформление наиболее выгодной, — в материале «Информ Полиса».
Ставка выше — взнос больше
В России продолжаются изменения на рынке ипотечного кредитования. Так, после решения правительства снизить для банков размер субсидии, а также поднять размер первоначального взноса по льготной ипотеке кредитные организации одна за другой меняют условия по ипотечным программам с господдержкой.
Минимальный первый взнос по льготной ипотеке с господдержкой повышен с 15% до 20%, следует из постановления правительства. Документ опубликован на интернет-портале правовой информации. Постановление датировано 9 сентября. Новые условия по ипотеке вступили в силу с этого года. В документе также указано, что величина субсидий банкам, которые финансируют ипотеку по госпрограммам, снижается на 0,5 п. п.
Депутаты Госдумы предложили запретить брать льготную ипотеку без постоянной или временной регистрации в регионе, где планируется покупка жилья. Предложение направлено в Минстрой.
Авторы инициативы указывают, что сейчас большой объем выдачи льготной ипотеки приходится на Москву, Санкт-Петербург и города Краснодарского края. Часть заемщиков приобретает жилье в этих городах с инвестиционной целью — это увеличивает спрос и цену, раздувая «пузырь» ипотечного кредитования.
Программы, субсидированные государством, должны быть направлены исключительно на решение проблем граждан и не могут быть инструментом обогащения или инвестиционным механизмом, считает депутат Госдумы Сергей Колунов.
Квартиры дешевле?
Действия Банка России ужесточают выдачу ипотеки, что снижает спрос на недвижимость, объясняет председатель Общественной палаты РБ Татьяна Думнова. У них есть долгосрочные планы по снижению разницы между первичкой и вторичкой, а также постепенному сворачиванию льгот.
— Это может приводить к планомерному снижению цен на первичку, особенно в перегретых регионах. С 1 октября Центробанк решил второй раз за год увеличить коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (до 20%) и для заемщиков, которые уже слишком сильно закредитованы. Прямого запрета на такие займы не будет, но банкам придется существенно увеличивать под них резервы. Иными словами, речь идет о фактически заградительных мерах, которые снизят риски заемщиков и сократят долю потенциально опасных кредитов в портфелях банков. Отсюда рост первоначального взноса с 15% до 20%, так как льготные заемщики, бравшие кредиты с низким взносом по заниженным ставкам на покупку жилья по сильно завышенным ценам, ухудшали качество ипотечных портфелей банков, что сильно беспокоило ЦБ, — считает наша собеседница.
Экс-министр экономики Бурятии полагает, что изменения приведут к тому, что банки будут менее охотно выдавать ипотечные кредиты, темпы выдачи снизятся. Мотивация покупки недвижимости, чтобы «спасти кровные» от ослабления рубля, вероятно, ослабнет.
— ЦБ считает необходимым принять стандарт ипотечного кредитования. Он намерен следить за качеством ипотеки и при необходимости готов принять более жесткие меры. Минфин РФ считает, что льготные программы ипотеки должны завершить свое действие в определенный им изначально срок, но готов вести дискуссии о точеных мерах «поддержки». Дело в том, что в условиях повышения ключевой ставки до 13% годовых льготные ставки становятся неподъемными для бюджета, и это заставляет власти брать курс на ограничение субсидирования. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости в этот период останется невысокой. Очевидны факторы снижения спроса, а непроданных квартир по-прежнему много. Новые витки ослабления рубля в следующие годы могут снова снизить цену недвижимости в валюте, — делает прогноз Татьяна Думнова.
Больше льготных ипотек
Финансист Евгений Марчук уверен, любая ипотечная программа стимулирует потребительский интерес. Цены на жилье с каждым годом растут, и людям сложнее накопить на квартиру. По разным данным, до 82% продаж недвижимости приходится на ипотеку.
— При этом не стоит забывать, что часто компенсация процентной ставки происходит в том числе из кармана покупателя, так как цены на квартиры растут и это можно расценивать как надбавку. Не стоит забывать и о косвенных расходах: при ипотеке необходимо обязательно страховать имущество, жизнь и титул (гарантирует, что продавец имеет законное право на продажу, что объект недвижимости не обременен залогами и претензиями третьих лиц). Некоторые банки включают услуги по сопровождению выдачи кредита. Чтобы выплачивать ипотеку, важен стабильный доход, и его должно хватать на ежемесячный платеж, при этом должны оставаться средства на другие обязательные расходы. Хорошо, когда ипотечный платеж не превышает половины ежемесячного дохода. Это важно не только для заемщика, но и для банка, — советует эксперт.
Управляющий ВТБ в Бурятии Инесса Лхасаранова отмечает, что государство продолжает оказывать адресную поддержку для отдельных групп населения. По-прежнему действуют льготные программы, которые позволяют оформлять ипотеку на наиболее комфортных условиях.
— Сейчас, когда вслед за повышением ключевой ставки выросли ставки по базовым ипотечным программам, льготные инструменты по-прежнему позволяют заемщикам оформить кредит по однозначной ставке и получить меньший ежемесячный платеж. Всего по итогам восьми месяцев года ипотеку в ВТБ оформили 640 заемщиков Бурятии, общий объем сделок составил 2,6 млрд рублей. Около половины выдач приходится на программы господдержки. В первую очередь у населения республики пользуется спросом программа дальневосточной ипотеки. По ней выдается более половины от объема льготных ипотечных кредитов, — рассказывает наша собеседница. — По нашей экспертной оценке, до конца года клиенты продолжат смещать спрос в сторону льготных сделок. Учитывая их социальную значимость, после окончания действия льготной ипотеки в 2024 году ее целесообразно сделать более адресной, с акцентом на отдельные категории населения и регионы, требующие более активного ввода нового жилья.
Льготные ипотечные программы, действующие в Бурятии
Дальневосточная ипотека
Оформить ее могут супруги, состоящие в браке, каждый из которых не старше 35 лет, а также родитель-одиночка. В Каменске, Гусиноозерске, Северобайкальске, Закаменске и Селенгинске можно купить готовый дом или вторичное жилье.
- Сумма кредита — до 6 млн рублей
- Ставка — 2%
- Срок кредита — до 20 лет
- Первоначальный взнос — не менее 20%
- Программа действует до конца 2024 года
Семейная ипотека
Доступна семьям с двумя и более детьми, которые не достигли 18 лет. Купить можно квартиру в новостройке. Программа допускает рефинансирование имеющейся ипотеки на квартиру в новостройке по льготной ставке, если вы покупали ее у юрлица или ИП на базовых условиях и в семье родился ребенок.
- Ставка — 6%
- Первоначальный взнос — не менее 20%
Ипотека с господдержкой
Практически каждый может ее оформить для покупки квартиры в новостройках или дома от юридического лица.
- Ставка — 8%
Ипотека c господдержкой для сотрудников IT
Ее могут оформить сотрудники IT-компаний, аккредитованных Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ, в возрасте до 50 лет включительно на первичную недвижимость вне зависимости от уровня своего дохода.
- Ставка — 5%
Экономист Татьяна Думнова рассказывает, как снизить процентную ставку по ипотеке
Страхование. Если страхование недвижимости требуется по закону и не влияет на ставку, то страхование жизни и здоровья заемщиков в большинстве банков влияет. Так, можно снизить процентную ставку по ипотеке на 1–3 процентных пункта. Как правило, для заемщика это дешевле, чем более высокая ставка по кредиту: переплата по ипотеке меньше, и кредит защищен. Если с заемщиком произойдет несчастный случай или он получит инвалидность, страховая выплатит остаток задолженности по ипотеке. Но есть категории, для которых нужно все считать отдельно. Например, для заемщиков старше 50 лет личное страхование стоит дорого. Поэтому нужно соотнести риски и стоимость страховки. Если заемщик все-таки решил отказаться от личного страхования и оформить ипотеку под повышенную ставку, следует искать банк, где надбавка за отсутствие страховки будет минимальной.
Статус заемщика банки распределяют на категории в зависимости от того, где и как они работают, как подтверждают доход, по семейному положению и по другим параметрам. Особая привилегия отдается заемщикам, получающим зарплату на карту банка. Нередко им предлагают не только упрощенный пакет документов для заявки на ипотеку, но и более выгодные условия, например, более низкую ставку, на 0,2–0,5 ниже процентной, а в некоторых банках — еще и более низкий минимальный размер первоначального взноса. Аналогичные условия могут получить работники бюджетной сферы.
Размер первоначального взноса. Чтобы узнать это, нужно при оформлении ипотеки прямо спросить сотрудника банка: «Есть ли возможность снизить ставку, если мы увеличим первоначальный взнос?»
Размер кредита. Некоторые банки предлагают более выгодные условия кредитования на крупные суммы ипотеки. Пониженную ставку при таких суммах устанавливают на весь срок кредитования и не меняют весь срок. Поэтому даже если у заемщика есть деньги на большой первоначальный взнос, иногда выгоднее оформить ипотеку на крупную сумму и получить скидку к ставке. А затем сразу же, например на следующий день, сделать частичное досрочное погашение. Таким образом можно оформить ипотеку со скидкой и уменьшить переплату.
Тип и площадь приобретаемой недвижимости. Обычно самая низкая процентная ставка — на квартиры, а самая высокая — на загородную недвижимость. Площадь таких квартир должна быть больше средней — обычно от 65 кв. м. Чем более ликвидный объект, тем меньше риски кредитора и, соответственно, меньше ставка по ипотеке на этот тип недвижимости. Если заемщик перестанет платить по ипотеке, продавать загородную недвижимость будет сложнее и дольше. Это менее ликвидные объекты, чем квартиры. Также ставка может отличаться на новостройки и на жилье вторичного рынка. Ставка на новостройки обычно чуть ниже, чем на готовое жилье. Такие программы, как правило, реализуются в формате краткосрочных акций.
Преференции от партнеров банков устанавливаются для клиентов некоторых крупных партнеров. Например, застройщиков, агентств недвижимости, ипотечных брокеров — банки предлагают льготные условия кредитования. Это делают, чтобы увеличить лояльность партнеров и привлечь новых клиентов. Обычно скидка составляет 0,15–1 процентный пункт на весь срок кредитования.
Есть специальные платные программы от банков. Некоторые кредиторы дают своим клиентам возможность снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования. Но для этого нужно оплатить разовую комиссию. Такая опция может быть выгодна, только если планируете погашать ипотеку по графику, без частичного досрочного погашения, потому что сумма комиссии может быть существенной.
Кредитная история. От ее качества процентная ставка по ипотеке обычно зависит в банках, которые могут рассматривать заемщиков индивидуально. На практике работает это так: если у заемщика хорошая кредитная история, то ипотеку ему одобряют на стандартных условиях, никаких скидок к процентной ставке банки обычно не дают. С хорошей кредитной историей заемщик может выбрать банк с наиболее привлекательными условиями, но на общих основаниях. Если у заемщика плохая кредитная история, ему могут одобрить ипотеку под повышенную процентную ставку.
Поручительство и дополнительный залог. Некоторые кредиторы для снижения процентной ставки предлагают предоставить дополнительный залог или привлечь поручителя. Обычно это работает на коротких промежутках времени, до того, как заемщик оформит основной залог в собственность.
Например, клиент хочет рефинансировать ипотеку другого банка. Обычно на период, пока заемщик снимет действующее обременение и зарегистрирует новое в пользу нового банка, действует повышенная ставка — примерно плюс 2 процентных пункта к базовой ставке. Чтобы сразу получить стандартную ставку и не платить по повышенной, можно на период переоформления залога предоставить альтернативный залог, например другую квартиру.
Также поручительство и дополнительный залог иногда помогают избежать повышенной процентной ставки при нестандартном одобрении ипотеки. Например, банк одобрил клиенту ипотеку на нестандартных условиях: увеличил ставку на 5 процентных пунктов. Чтобы этого избежать, в некоторых случаях можно предоставить дополнительный залог или поручителя. Кредиторы могут согласиться выдать ипотеку на стандартных условиях, если будет дополнительное обеспечение.
