С 2020 года цены на жилье в новостройках выросли на 80 %, а на вторичке - на 51 %. Причем цены на жилье поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время. Центробанк России видит перегрев на рынке первичного жилья и поэтому планирует ввести стандарт ипотечного кредитования. Что это такое, как он работает и что поменяет - в материале «Информ Полиса».
Ипотечный стандарт
Глава Центробанка России Эльвира Набиуллина заявила, что рынок первичного жилья перегрет и на это указывает в том числе высокая доля выдачи рискованных кредитов, пишет «Интерфакс».
- Во второй половине прошлого года ипотека ежемесячно росла в среднем на 3,2 %. В основном из-за того, что люди стремились взять льготные кредиты до ужесточения условий госпрограмм. Сыграли роль и высокие инфляционные ожидания. И за год портфель (совокупность остатков задолженности по основному долгу. - Прим. авт.) вырос почти на 35 %. О перегреве говорит и высокая доля рискованных выдач ипотеки, особенно на «первичке», где в конце года примерно 60 % кредитов выдавалось с высокой долговой нагрузкой заемщиков (более 80 %), - говорит Набиуллина.
По ее словам, ЦБ планирует внедрить стандарт ипотечного кредитования, который уже подготовлен. Это нормативный банковский документ, устанавливающий правила и нормы допустимых действий между банком и заемщиком на всех стадиях «жизни» ипотечного кредита.
- Однако сначала должен быть создан отраслевой комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, который также будет выполнять надзорные функции. На первом этапе в качестве дисциплинирующей меры рассматриваем публикацию на сайте комитета списка банков, которые нарушают ипотечный стандарт и другие стандарты деятельности кредитных организаций, когда они будут приняты, - отмечает она.
Кроме того, регулятор ожидает, что с середины года сможет принять макропруденциальные лимиты в ипотеке (ограничения доли рискованных кредитов в общем объёме выдач. - Прим. авт.).
Госдума в середине февраля приняла в первом чтении законопроект, наделяющий ЦБ РФ правом ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов. Цель законопроекта - дать Банку России возможность ограничивать предоставление рискованных ипотечных кредитов, чтобы предотвратить рост закредитованности граждан и накопление рисков банками и микрофинансовыми организациями. Ограничения предлагается распространить как на банки, так и на микрофинансовые организации. Ожидается, что ЦБ получит новые полномочия с 1 июля 2024 года.
«Цены выросли на 80 %»
Председатель Общественной палаты Бурятии Татьяна Думнова говорит, что цены на жилье в новостройках с 2020 года действительно выросли сразу на 80 %, на вторичное жилье - на 51 %. Причем цены на жилье поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время.
- Цель льготной ипотечной госпрограммы была изначально в том, чтобы сделать жилье более доступным. Но из-за такого роста цен вся выгода для заемщика, по сути, исчезла. Если оценивать, сколько метров жилья может купить человек на среднюю годовую зарплату, этот показатель упал с 8 до 6,5 кв. м. А если смотреть на срок накопления на квартиру в 50 кв. м, то он увеличился с 6 до 8 лет. Рынок первичного жилья перегрет, и во второй половине 2023 года ипотека ежемесячно росла в среднем на 3,2 %. В основном из-за того, что люди стремились взять льготные кредиты до ужесточения условий госпрограмм. Сыграли свою роль высокие инфляционные ожидания, повышение кредитных ставок, - объясняет экс-министр экономики.
Из-за роста выдачи кредитов ухудшились стандарты ипотечного кредитования, говорит она. Для изменения ситуации 1 октября Банк России уже повышал надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким первоначальным взносом и высоким значением долговой нагрузки.
- В третьем квартале 2023 года их доля была 47 %, но изменения не сработали, поэтому ЦБ ужесточил меры. Сейчас для установления правил выдачи ипотечных кредитов идет работа по внедрению стандарта ипотечного кредитования. Им будут пользоваться кредиторы и Центробанк в качестве органа, регулирующего деятельность кредиторов. Внедрение единого стандарта важно для повышения качества процесса выдачи ипотеки кредиторами, т.е. банками, - разъясняет Татьяна Гавриловна.
Приведение документов к единообразной системе сделает условия ипотечных продуктов более прозрачными для заемщиков, а также упростит сравнение предложений разных банков, считает эксперт.
- Полагаю, стандарт будет описывать варианты помощи гражданину с ипотекой в сложной ситуации, а также досудебное урегулирование споров. Нарушителей будут вносить в черный список и применять дисциплинирующие меры. Пока деталей нового документа нет, но ЦБ намерен сделать его обязательным для всех банков и понятным для граждан, - добавляет наша собеседница.
«Недопустимые схемы»
С помощью стандарта ипотечного кредитования Центробанк будет косвенно регулировать цены на рынке недвижимости, ведь льготная ипотека должна защищать интересы получателей кредита, а не быть триггером для разгона цен и выдачи высокорискованных займов, продолжает Думнова.
- Для этого необходимо ограничить навязывание людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Поэтому ЦБ РФ намерен заставить банки-кредиторы повысить уровень резервирования по кредитам. Все дело в том, что полная стоимость кредитов существенно ниже рыночного уровня. Такая «уловка» дает возможность банкам скрыть наличие комиссии или других платежей заемщика. Дополнительный резерв по кредитам будет начисляться в размере от 30 % до 50 % в зависимости от того, насколько занижена ставка относительно рыночного уровня, - отмечает эксперт.
Думнова вспоминает, что ряд крупных банков стали брать комиссии с застройщиков после того, как правительство РФ ужесточило требования к льготным программам и снизило размер компенсации. Проще говоря, вместо того чтобы отказываться от выдачи рискованной ипотеки, банки стараются компенсировать ограничения за счет государства.
- При этом эту комиссию застройщик разделяет на всех покупателей, а не только на высокорискованных. Это неприемлемо и противоречит самой идее господдержки ипотеки как способа повышения доступности жилья, - уверена Татьяна Гавриловна. - ЦБ РФ также готовит рекомендации для банков по работе с ипотечными кредитами, выданными в рамках «льготной ипотеки от застройщика». В случае дальнейшего распространения программ «льготной ипотеки от застройщика» ЦБ готов инициировать изменение законодательства, чтобы исключить недобросовестные практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья.
По ее словам, недавно появилась новая, недопустимая схема, когда часть средств за квартиру размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве (покупатель перечисляет деньги продавцу не напрямую, а при посредничестве банка. – Прим. авт.). Это позволяет банку получать дополнительную прибыль и предоставлять заемщикам скидки на ипотечную ставку.
- Это аналог комиссии, которую банки получают от застройщика, и она в конечном счете тоже ляжет на плечи покупателей жилья. Во-первых, деньги, которые покупатель получает в виде кредита, оказываются на незастрахованных счетах. Во-вторых, эта схема также ведет к скрытому росту цен на жилье. При отзыве лицензии у банка средства на аккредитиве могут быть утрачены, оставив заемщика без денег и квартиры. Пока объемы схемы, как отмечает ЦБ РФ, небольшие, но она начинает распространяться. Правительство России готовит изменения в закон о долевом строительстве, чтобы точно перекрыть лазейки, которые могут использовать для обхода эскроу-счетов, которые вводились именно для того, чтобы застраховать средства граждан, - напоминает экономист.
Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в т.ч. на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков, считает Думнова.
- В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, ЦБ рассмотрит возможности применения Федерального закона № 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов, - объясняет наша собеседница. - В ЦБ РФ прорабатывается возможность внесения изменений в регулирование, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска. Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости.
Ипотека станет дороже
По словам Татьяны Гавриловны, на этапе продвижения ипотечного продукта банк должен будет предоставить максимальный объем информации клиенту и убедиться, что он адекватно оценивает принимаемые на себя риски.
- В общие сведения кредитору рекомендовано включать и данные о налоговых вычетах, материнском капитале, программах льготного кредитования. Также банк должен будет сообщить гражданину о возможной реструктуризации в случае возникновения у него проблем. Досудебное урегулирование долга должно стать приоритетом над его досрочным истребованием и взысканием объекта ипотеки, то есть жилья, - сообщает она. - Введение стандарта ипотечного кредитования необходимо. Он сделает процесс более прозрачным и сильно облегчит жизнь настоящим и будущим заемщикам, а также значительно повысит конкуренцию между кредитными организациями. Регулятор хочет, чтобы заемщики не брали потребительские кредиты на первый взнос, а накапливали деньги самостоятельно.
С введением стандарта ипотека станет дорогой, но повышение надбавок позволит ограничить рост ипотеки за счет вовлечения высокозакредитованных граждан, которые не могут накапливать средства и обслуживать кредит, объясняет эксперт.
- При введении стандарта значительно сократится количество банков-кредиторов и заемщиков. Закредитованным гражданам в России станет сложнее получить ипотеку. С другой стороны, это может в итоге и затормозить строительный рынок и рынок недвижимости. Тем не менее применение продуманного и согласованного стандарта повысит доверие заемщиков, и их поток может стабильно расти. А при уменьшении общих рисков, наоборот, будут создаваться условия для снижения общего уровня процентных ставок. Если ситуация стабилизируется, а банки вернутся к более консервативным стандартам кредитования, то требования к надбавкам в ипотеке могут быть смягчены, - добавляет Татьяна Думнова.
Выходит, стандарт ипотечного кредитования создан для того, чтобы снизить количество людей, которым ипотека не по карману, и за счет этого стабилизировать цены на недвижимость. При этом ипотека станет менее доступной, зато более понятной рядовому гражданину, который сможет оценить все риски и преимущества.
