С 1 июля рынок недвижимости потрясли серьезные перемены. Связано это с тем, что по всей России завершилась программа льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых и видоизменилась семейная под 6%.
Обе льготные программы последние четыре года была главным драйвером роста как рынка жилищного кредитования, так и рынка недвижимости в целом. Власти надеются таким образом, с одной стороны, сэкономить бюджетные деньги, которые тратились на субсидирование банковских ставок, а с другой - притормозить стремительный рост цен на жилье.
Насколько оправданы эти надежды и как изменится рынок после отмены льготных программ - в материале «Информ Полиса».
Что такое льготные ипотеки?
Льготная ипотека (или ипотека с господдержкой) - это заем от банка на приобретение недвижимости под процент, значительно ниже рыночного. Разницу между рыночной и льготной ставками банку выплачивает государство.
Всего в России действовало несколько видов льготных ипотек для разных категорий граждан. Общее условие получение любой льготной ипотеки - иметь российское гражданство. В зависимости от вида ипотеки есть дополнительные требования, о которых расскажем ниже в статье. Кроме того, у каждого банка могут быть свои условия по возрасту заявителя, наличию у него постоянной работы и источников доходов и некоторым другим критериям.
Ипотека с господдержкой под 8%
Общая льготная ипотека с июля 2024 года под 8% больше не работает. Популярная программа, позволявшая взять кредит на жильё под 8%, завершилась. О планах возобновить её с какими-то изменениями правительство пока не сообщало.
Семейная ипотека под 6%
Эту программу также планировали закрыть с 1 июля, но после поручения президента её продлили до 2030 года с сохранением базовых условий. Однако на сайте программы все еще указано, что она работает до 1 июля.
Ипотеку под 6% можно оформить для покупки жилья в новостройке или дома с земельным участком. Кроме того, можно получить ипотеку для рефинансирования уже действующего ипотечного кредита.
Кому положена:
- семьям, в которых в период с 2018 по 2023 год родился ребёнок (ожидаем продления программы и корректировку этого пункта);
- семьям, где есть ребёнок любого возраста с подтверждённой инвалидностью;
- семьям, в которых двое и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения ипотечного договора.
Общая сумма ипотеки с сочетанием льготной и рыночной ставок тоже ограничена: в зависимости от региона максимум можно оформить 15 миллионов рублей или 30 миллионов рублей.
Дальневосточная ипотека под 2%
Молодым семьям, в которых оба супруга в возрасте до 35 лет (включительно), гражданам, которым не исполнилось 36 лет, с детьми в возрасте до 18 лет (включительно). Также заёмщиками могут стать владельцы гектара на Дальнем Востоке, педагоги, врачи и граждане, которые переехали в ДФО для работы, переселенцы из новых регионов РФ. Возраст в этом случае не важен.
Программа предназначена для заселения дальневосточных регионов. Она действует до конца 2030 года. Льготный кредит выдают на покупку жилья в новостройках у застройщика либо вторичного жилья в сельской местности, на строительство индивидуального дома. Максимальная сумма кредита - 6 миллионов рублей. Размер кредита может быть больше - до 9 миллионов рублей, но только при условии, что заёмщик будет покупать или строить дом площадью более 60 кв. м. Подробнее об условиях программы можно узнать на сайте Консультационного центра ДОМ.РФ.
Сельская ипотека под 3%
Любому россиянину, который планирует купить или построить жильё в сельской местности, можно приобрести любую недвижимость в деревне, селе, посёлке или городском поселении с числом жителей не более 30 000 человек.
Программа действует бессрочно, но получится ли взять ипотеку, зависит от суммы, которую правительство ежегодно выделяет на субсидирование этого типа кредита.
Перед тем как подавать документы в банк, необходимо уточнить, в каком статусе находится программа. Максимальная сумма кредита - до шести миллионов рублей во всех регионах. Первоначальный взнос – 20% от стоимости жилья.
Ставка вниз, цена вверх
Низкая ставка по ипотеке практически у каждого вызовет желание приобрести недвижимость. И даже если человек обладает своим жильем, то, имея возможность, возьмет ипотеку для того, чтобы сделать инвестицию с помощью купленной квартиры.
Двумя самыми подходящими для этих целей льготными программами оказались ипотека с господдержкой и семейная ипотека. Именно они и сыграли злую шутку с рынком недвижимости не только в Бурятии, а по всей России.
- Зависимость цен на недвижимость от ставки ипотечного кредитования обратная: чем ниже ставка, тем люди охотнее берут кредиты на покупку недвижимости, следовательно, цены растут. И наоборот. Льготные ипотеки увеличивают спрос и поднимают цены, делая жилье менее доступным, так как платежеспособный спрос стабильно превышает предложение, – рассказал финансист Александр Доржиев.
Таким образом, за последние четыре года цены на недвижимость, кажется, достигли своего пика. Застройщики максимально поднимают цены на новостройки, за ними пытаются подтянуться владельцы вторичных квартир.
Получается, что на рынке недвижимости возникла ценовая аномалия, когда новостройки стали намного дороже вторичного жилья.
- Со временем перекос цен неизбежно уменьшится и придет в соответствие с соотношением «цена-качество». Если же льготные кредиты на первичку сохранятся в избытке, цены так и не сравняются, – считает Александр Доржиев.
И для того, чтобы отрегулировать этот процесс, правительство России сначала подняло ключевую ставку по ипотеке, а после изменило условия получения кредита на жилье по семейной ипотеке и вовсе отменило программу ипотеки с господдержкой.
По мнению Александра Доржиева, в первую очередь отменили безадресные льготные ипотечные программы, для того чтобы воспользоваться кредитом могли ограниченные категории граждан. По словам эксперта, данная мера поможет урегулировать спрос с рынка первичной недвижимости.
- Часть спроса с рынка первичной недвижимости уйдет, и в теории цены должны падать, однако оставшийся спрос вполне может поддерживать цены на высоких уровнях. Оценить его потенциальную величину и агрессивность пока не представляется возможным, – считает он.
Когда ждать падения?
Горячий сезон покупки-продажи недвижимости обычно наступает осенью. В это же время происходит и рост цен на недвижимость. После отмены льготных ипотек как минимум появляется надежда, что совсем скоро ситуация с ценами на жилье изменится в лучшую сторону и мы не будем наблюдать очередной скачок цен на недвижимость. Однако Александр Доржиев считает, что резкого обвала рынка недвижимости ждать не стоит.
- Можно сказать, что цены будут снижаться, однако бурный рост зарплат, сохраняющиеся льготные программы, недостаток альтернатив в выборе понятных населению инвестиционных инструментов и ограниченное предложение жилья от застройщиков вполне могут поддерживать высокий уровень цен достаточно долго. Скорее всего, дальнейшая динамика будет напоминать «плато» без особых скачков вверх или вниз. В реальном выражении, с учетом инфляции, цены будут медленно снижаться, в то время как в номинальном выражении будут стоять на месте, – считает финансист.
Пытаться угадать, что станет с рынком недвижимости через пару месяцев, сложно, ведь вся Россия сейчас находится в зоне небольшой турбулентности. Серьезные искусственные встряски помогают уравновесить перекосы в ту или иную сторону. И эта осень покажет нам, появится ли шанс на (хотя бы) стагнацию цен.
- Государство стремится снизить инфляцию, возникшую вследствие роста экономики и доходов населения, когда потребительский спрос высок, а предложение, в том числе, из-за санкций и ограничения импорта не поспевает за растущим спросом. Высокая ключевая ставка нужна для того, чтобы люди меньше тратили и больше сберегали, причем Центральный банк разумно держит ставку намного выше, чем темп инфляции, чтобы сбить инфляцию, так сказать, на взлете, не позволив ей разгуляться до двузначных значений. Не сомневаюсь, что ему это удастся. Когда инфляция войдет в приемлемые рамки, тогда и ипотечные ставки снизятся, став доступнее для граждан, - завершил эксперт.
