Можно ли количество перевести в качество и каковы основные тренды рынка новостроек? Об этом мы поговорили с Евгением Бартановым, генеральным директором некоммерческой организации «Фонд развития города Улан-Удэ».
Оптимистичные прогнозы по поводу взлета рынка новостроек, о котором рапортуют эксперты разных мастей который сезон подряд, при ближайшем рассмотрении оказываются не столь уж и радужными. Тут, как и везде, есть свои «подводные камни».
- Евгений Алексеевич, для начала хотелось бы услышать от вас оценку текущего спроса на строящуюся жилую недвижимость. Многие аналитики рынка говорят о том, что пик кризиса для новостроек пройден и продажи сегодня находятся на достаточно высоком уровне.
- Согласен, что в течение последних трех лет спрос, несмотря на кризисные явления, был существенно выше планируемого. На такое развитие событий повлияла масса факторов: изменение курса национальной валюты, переживания людей по поводу будущего, прочие перипетии, в результате которых мы пережили несколько волн ажиотажных покупок. На сегодняшний день спрос по-прежнему существенно выше прогнозов. Вопрос в том, как долго это будет продолжаться.
Если посмотреть статистику по классам жилья, нетрудно заметить, что спрос, в основном, сосредоточен в сегменте бюджетного жилья. Весь год застройщики, видя этот запрос, активно выводили на рынок новые проекты, дабы привлечь покупателей. Застройщик зависит от регулярного финансирования своей деятельности, поэтому он предлагает различные инструменты стимуляции спроса, главный из которых — цена, которую он вынужден снижать. При этом себестоимость строительства за последнее время существенно увеличилась. Где и в каком месте застройщик сэкономил? – большой вопрос.
- Есть ли вообще покупатели, готовые платить за качество?
- Да, есть, и, в первую очередь, это семьи. Семейный спрос означает, в том числе, и большую долю метражных квартир, в то время как большинство застройщиков ориентируются на малогабаритное жилье.
Рынок строительства жилья очень инертный, он всегда оперировал не интересами потребителя, а возможностью в короткий отрезок времени заработать. Идти надо от обратного — от потребности.
- Но ведь потребности у всех разные, как и возможности?
- Рынок переживает кризис перепроизводства. Но перепроизводства не квартир, а перепроизводства обещаний. Качественный платежеспособный спрос у нас достаточно ограничен и потребителей, способных заплатить за правильный продукт честную стоимость на всех не хватает. Поэтому застройщики привлекают те слои покупателей, которые по факту не имеют возможности купить жилье. Для этих клиентов создаются беспрецедентные условия, направленные на «вытягивание» не подкрепленного финансами спроса.
В итоге задается общий масштаб цен, зависящий от решения сиюминутных проблем отрасли, никак не связанный с ее развитием. Застройщик, ориентированный на качественный продукт, сталкивается с ценовыми ориентирами, которые сформированы на рынке. Если у всех цена три рубля, то предлагая по пять рублей, нужно иметь идеальный продукт. Одно дело, если продукт находится в очевидно более высоком классе и совершенно другое - если разница в подходе.
Сегодня основной спрос сосредоточен на нижней ступеньке пирамиды Маслоу: покупают не продукт, покупают бетонометр. Конечно, долго это продолжаться не будет. Нынешний объем потребления — искусственный, он не вызван потребностями, подкрепленными деньгами. Думаю, что уже в 2018 году объем вводимого в продажу жилья изменится - в меньшую сторону. На это повлияет и ужесточение законодательства.
Дизайн-код Улан-Удэ
- Какие законодательные изменения, которые вступают в силу в 2018 г., скажутся на деятельности застройщиков в первую очередь?
- Возрастет ответственность за срыв сроков строительства. Второй пункт - изменение требований к уставному капиталу. Ведь сегодня что происходит? Практически любой, кто имеет отношение к земельным участкам, может стать застройщиком и, вложив относительно небольшие деньги, начать продавать некое обещание, обернутое красивым фантиком. Будет что-то в итоге построено или нет, что именно и для кого — неважно, когда есть возможность заработать большие деньги. С 2018г. ситуация радикально меняется. Изменения в законодательстве приведут к тому, что рынок станет более профессиональным. В конце-концов изменятся и механизмы его работы. Например, мы можем перейти к совершенно другому уровню проектного финансирования, когда деньги дольщиков будут привлекаться на поздних стадиях строительства, либо не будут привлекаться вообще, а будет продаваться уже готовый продукт. Если долевые деньги будут замещены иными источниками финансирования, если государство будет заинтересовано в более эффективном и устойчивом строительном секторе, мы сможем получить совершенно другое качество строительства и создаваемой среды.
- Еще одно новшество, которое вступает с 2018 г. - это стандарты благоустройства российских городов. Кратко, в чем их суть?
- Минстрой РФ разработает системные и краткосрочные решения, касающиеся благоустройства городов. Об этом рассказал министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Краткосрочные должны внедряться муниципальными образованиями уже в следующем году.
Над созданием системных стандартов будут работать весь 2017 год, в том числе и в Улан-Удэ. Несмотря на общность, регионы смогут учитывать свои специфические особенности, так как важно избежать типизации и градостроительной уравниловки, города должны иметь свой дизайн-код.
Командная игра
- Сегодня большинство застройщиков использует профессиональные маркетинговые стратегии продвижения своего товара, облекая начинку в красивую обертку. Но по сути сами объекты не изменились. Более того, если мы сравним ситуацию с той, что была несколько лет назад, то увидим: зачастую качество объектов ухудшилось. Образы становятся более привлекательными, а фактически отрасль деградирует. При этом сами по себе проекты — только часть проблемы. Другая —это разрозненность деятельности девелоперов и города. Сейчас это не совсем командная игра. Примеров комплексного взаимодействия с застройщиками буквально единицы.
- В Улан-Удэ есть примеры такого партнерства?
-Я бы привел в пример «Солнцеград» от застройщика «Дюпон Инвест». Застройщик позиционирует его как «город будущего». В основе проекта лежала идея создания комфортной среды обитания. Во многих других жилищных комплексах человек, по сути, покупает исключительно квадратные метры. Я уверен, что при желании и наличии воли городские власти могут повлиять на изменение подобной ситуации.
- Каковы, на ваш взгляд, основные тренды развития рынка недвижимости в ближайшей перспективе?
- Вывод новых объектов на рынок будет сокращаться, одновременно уменьшение ипотечной ставки будет вовлекать в процесс покупки дополнительные слои населения. Изменится соотношение предложения и спроса. Девелоперы отыграют цену, так как стоимость, по которой продается большинство объектов сегодня, либо на грани рентабельности, либо ниже этой грани. В конечном итоге произойдет увеличение запроса в сторону качества. И от этого выиграют, в первую очередь, конечные потребители – покупатели.
